不管是来自线上信息平台的二手房源,还是线下房产中介提供的二手房源,都会被加上一些卖点.为了降低被误导的可能性,购房者需要掌握一些技巧,来判断二手房源卖点的真伪及卖点价值的高低。
价值高低需要判断
现阶段,由于房源信息的发布缺乏应有的监管,所以存在诸多问题,比如夸大房源优点、规避房源缺点等,因此使得信息失真,进而误导购房者.那么,对于购房者来说,判断卖点真伪与卖点价值高低,需要从哪些方面着手呢?
首先要做到的是求证.不管是房产中介提供的房源信息,还是网上找到的房源信息,绝大多数都会"挑好听的说",购房者实际上很难得到全面的信息.因此,于购房者而言,对自己看重的卖点,一定要找办法求证,比如考虑买学区房的,一定要通过所在区县教育部门了解该小区是否真的是学区房;现阶段买房,是否能满足日后子女就近入学的条件等.再比如对于买家移民说法,购房者也要找机会当面询问房东该说法是否属实.
另外,需要从多个维度进行比较.比较法是个很实用的技巧,购房者应该掌握.在浦东某房产中介门店,记者了解到一套出自海桐小区的两房,面积为72平方米,总价约350万元.中介一再强调,这套房子是整个小区同类房源价格最低的,性价比极高.但记者通过比较发现,小区内有类似房源出售,售价比这套房源低5万元,可见该中介所说的最低价并非真实情况.
运用比较法来辨别房源信息真伪,主要是针对房价方面,因此最关键的一步是需要购房者掌握市场行情.比如上述案例中,当中介告知房价后,并强调是"最低价",购房者要做的就是通过走访其他中介门店,或者通过其他途径比如网络信息平台,了解房源所在区域的房价水平,同时还要掌握同类小区房源的报价情况,最后再了解同一小区同类房源的报价情况,在此基础上进行比较,便可判断中介提供的信息是否属实.
掌握市场实际情况,这对判断卖点的价值高低也很有帮助.二手房的卖点,最终还是会反映到价格上,因此购房者只有在充分了解当地市场行情的前提下,并细致到各个类型二手房的大致价格情况,才能准确判断卖点价值高低,也才能降低被中介忽悠的可能性.而对于区域市场行情的了解,除了要了解房源挂牌价情况,还要了解价格走势,以及各类房源近期真实成交价格.想获取真实成交价格难度不小,但这条信息最有价值.
房源卖点五花八门
不管是网上房源,还是二手房中介门店里的房源,都有各自卖点.记者浏览各房产网站发现,每一套房源都被信息发布者加上了卖点,形式多种多样:比较常见的除了近期比较热门的"卖房补仓"之外,还有换房凑首付等;此外,比较通用的诸如移民、出国留学、境外人士归国抛房等,也比较常见;还有诸如急需周转资金、急需资金扩大经营规模等,也会被当成卖点.如果实在找不到合适的卖点,经纪人至少会在房源描述上加上一句模棱两可的话,比如"房东诚意出售""超高性价比"等,颇有硬凑的意味.
为何非要给每套房源加上卖点呢?有业内人士分析指出,这是一种销售策略,主要目的是加大成交的可能性.沪上某中介公司门店经理王先生告诉记者,突出二手房卖点,能够吸引到购房者的注意.他解释说:"我如果告诉买家房东移民手续已经办好,房子卖掉之后就会出国,买家肯定会认为捡到‘皮夹子’,因为大多数人会认为这类房子比较实惠."
从营销角度出发,二手房卖点可以总结为几个方面:其一是以突出价格优势为主的价格卖点,比如各种形式的急抛房,包括移民出国、境外人士回国等,以及赠送家具、装修等价格优惠;其二是突出实用性的功能卖点,比如房型布局合理、南北通透、靠近地铁等;其三是突出特殊价值的特色卖点,如江景房、学区房等.
卖点内容写进合同
对于有些卖点,购房者可以考虑写进合同,以免变成空头支票.
记者发现,有些涉及实际内容的卖点,比如赠送家具、装修等,必须写进房屋买卖合同,以免交易过程中出现变化而产生纠纷.有法律人士介绍,房屋买卖过程较长,即使是各个环节都很顺利,至少也需要两个月的时间,一旦因为一些意外因素出现拖延,比如房贷审批时间过长,那么很有可能会延长至半年甚至更久才能完成最终交易.那么在这段时间内,外部形势的变化会导致买卖双方心理产生微妙的变化,比如卖家反悔,导致纠纷产生.
对此,上海联业律师事务所主任律师王展表示,对于卖家承诺赠送的部分,比如家具、家电等,应该以附件的形式在房屋买卖合同中体现出来,比如主要赠送家具的规格、颜色、尺寸等,甚至拍照保留证据;家电部分同样需要在房屋买卖合同中载明品牌名称、型号、数量等,同时,双方还需提前商定违约责任,如卖家反悔,那么应该扣除相应的房款金额是多少.
另外需要提醒购房者的是,不要轻易相信"捡漏"说法.比如网上有一些号称出国发展等急抛房源,价格要比市场价低5%-10%,确实相当实惠.但业内人士表示,此类房源极为少见,不大可能大面积出现,即使出现此类房源,也会被优先通知确有购房意向的客户,而且很快会有客户购买.
