伴随着一线城市房价的飙升，周边城市开始轮流“坐庄”，继苏州、南京之后，这次坐上头把交椅的是无锡。

中指院公布的2016年8月全国百城价格指数显示，无锡样本平均房价达9743元/平方米，以6.76%的环比涨幅位列全国第一，成为江苏省内又一个房价上涨领跑全国的城市。而即将在9月8日开拍的无锡滨湖区地块，已被业内视为“准地王”。

和房价涨幅形成鲜明对比的是无锡锐减的库存量。相关数据显示，目前无锡商品住宅库存量为536万平方米，约3.5万套，预估去化周期在5个月左右。

这个世界变化确实有点快。就在去年年底，无锡全市库存量还在900万平方米左右，库存近9万套，去化周期20个月。9个月过去，无锡楼市库存套数下降一半，去化周期预计缩短15个月。

如果数据是最重要的参考，那么无锡可能是今年全国楼市去库存“模范”。

1、苏州来客

尽管8月才以第一的身份获得全国关注，但是无锡楼市早在今年2月底就起了变化。

中指院数据显示，今年以来，无锡房价除3月份出现0.33%的环比降幅外，每月它的环比涨幅均超过1%，5月还曾以4.06%的涨幅位列全国第三，甚至超过当时的涨幅榜明星城市南京。

同样上涨的还有成交量。数据显示，截至8月底，无锡全市新房成交量超过6.04万套，逼近2015年全年6.19万套的成交量，这也创下自2013年以来的成交量新高。

“最早来的是一批苏州炒房客。”无锡太湖锦绣园营销中心总经理杭卫介绍，春节之后的2月底，靠苏州路程最近、又是无锡传统高端住宅区的滨湖区，迎来了今年最早的苏州购房者：“苏州人包了大巴，到滨湖区的中海、雅居乐和苏宁的售楼处买房。”

这也成为全市涨价的起点。“很快传出的消息是，苏州投资客包下了滨湖一楼盘东边一栋楼。”

这像是一枚炸弹，打破了无锡长期以来相对闭合又平稳的市场格局。3月底，无锡一家开发商宣布当天下午2：30开始，在售房源全部上调1000元/平方米。“当时是下午1：30。”在场的一位业内人士印象深刻：“近乎逼订。”

在这之前，她在售楼处最常听到的一句话是：“美女，买套房子吧……”

在一些业内人士看来，外地投资客涌入，从而带动本地客户出手，是无锡成交量猛增的原因之一。有意思的是，那波涌入无锡的苏州客，也正是被上海投资客“逼”走的一群人。

那也是苏州房价涨幅最为迅猛的时刻。

数据显示，今年2月—4月，苏州房价以连续环比超过5%的涨幅，保持全国排名前五的位置。市场观点认为，受到上海房价门槛迅速提高和“325新政”的双重影响，上海投资客涌入附近的昆山和苏州，而同样嗅觉敏锐的苏州人，则选择了距离更近但房价几乎只有苏州一半的无锡。他们给略显沉闷的无锡楼市带来了回暖的气息。

值得注意的是，就在上个月，长沙楼市惊现“合肥买房团”，他们到过的售楼处，都有大手笔的成交。

2、库存锐减

伴随涨价和高成交量的是急转直下的库存。克而瑞无锡公司提供的数据显示，目前无锡全市商品房库存量为536万平方米，约3.6万套。按照今年以来无锡月均销售89万平方米的数据计算，剩余房源可支撑的去化周期为5.5个月。

与之形成鲜明对比的是，2015年6月，无锡数据监控中心公布的数据显示，当时住宅可售库存量高达991.13万平方米，住宅库存周期超过18个月，加上由于彼时无锡爆出人口增长放缓的消息，曾有媒体提出，无锡会不会变成“睡城”？

15个月过去，去化周期骤减，市场主调已从“去库存”，似乎变成了“补库存”。

中原集团研究中心提供的数据显示，今年1—7月，无锡新开工面积554.02万平方米，竣工面积474.09万平方米，上市面积197.21万平方米，销售面积618.17万平方米，成交量明显高于上市量和开工量。“这一轮成交增量来得猝不及防，开发企业的开工量跟不上。”无锡太湖锦绣园营销中心总经理杭卫称。

持有相同观点的还有无锡中原研究部负责人郑云峰。他认为，无锡楼市供需不平衡，是导致此轮量价上升的重要因素。

这从无锡近年来的供地量，便可见一斑。无锡土拍网的数据显示，自2012年起，无锡土地成交量以每年近50%的幅度递减，2013年无锡成交65宗地块433.11万平方米，2014年则是45宗土地231.49万平方米，2015年这个数据减少到20宗土地124.64万平方米，其中，宅地成交量仅为6宗。

和大部分热点城市一样，今年无锡地价也是水涨船高，接连出现区域及全市地王。首掀波澜的是第一次进入无锡的融创，在4月份，融创以150.77%的溢价率拿下惠山区白屈港地块，成为“区域地王”，而这块地的位置，远远谈不上优越。

8月19日，融创又以36亿元、200%的溢价率拿下“梁溪区地王”，该幅地总价堪比去年全年无锡卖地收入。当月，无锡全市单价地王接连易手，中锐、红豆地产等先后折桂，如今，无锡地王单价最高已被推至10548元／平方米。

“9月8日，无锡还将出让两幅地块，其中的滨湖区地块，目前已拿了‘入场券’的公司就有19家，它很有可能又要刷新记录。”杭卫告诉见地君，截至目前，无锡全市已出让19宗地块，剩余的4个月里至少还有5块土地上市，“房企没有土地，都虎视眈眈，包括旭辉等房企，之前的土拍都参与了举牌，只是没有斩获。”

弘阳地产无锡公司常务副总经理沈仑介绍，弘阳在无锡目前仅有商业和别墅项目，其中别墅项目一个季度就完成了一年的销售指标，“公司力争在下半年补货。”

3、后市争议

就在无锡涨幅冲至首位的同时，全国“四小龙”之一的苏州，其8月房价环比则出现年内首次负增长，以0.25%的环比降幅，位列全国百城倒数第18位。

部分观点称，新一轮限购政策对苏州市场打击较大，是苏州楼市由涨转跌的主要原因，但也有人认为，苏州市场前期的快速增长除了资本的涌入，也有价值补涨的因素：“现在均价维持在1.5万元／平方米的水平，反而是苏州市场理性的表现。”

而尚未设限、门槛较低的无锡，也就成为这一轮资本的新着陆点。

“无锡市场存在价值被低估的因素，但也的确存在软肋。”根据2015年国民经济和社会发展统计公报显示，截至2015年末，无锡全市常住人口数量为651.1万人，环比增幅0.2%。

实际上，自2010年以来，无锡人口增量便持续放缓，2015年的增量仅为5年前的1／15，并已经连续两年维持这一低增长率。

在包括苏州、无锡、常州在内的苏南地区，工业数值也出现下降。数据显示，该地区2015年规模以上工业主营收入下降0.1%，工业产销率下降0.6%，工业企业实现利润环比增长仅2%，对外贸易也出现7.7%的降幅。

“没有大量的人口导入，产业也没跟上去，收入没有明显增长，靠投资客支撑的去库存，能够撑多久？”无锡地产圈一位资深媒体人士大呼“看不懂”。无锡中原研究部负责人郑云峰也认为，尽管无锡商品房库存量锐减，但不代表整体库存量就会紧缺，原因是，“目前还有大量的存量土地还在开发商手上，只是一直不开发而已。”

“很多人盯着库存量谈供需不平衡，但是实际需求如何衡量？涌入市场的真的是缺房子住的人吗？成交量一放缓，库存数量还是一样，去化周期立刻就上去，究竟是‘去库存’还是‘补库存’？说到底，这一轮的涨跌还是资本的你来我往，资本从一个板块，涌向另一个板块。”南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华就曾提出过质疑。