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房价和汇率同时都保住了,为什么我们能做到这一点?

最近人民币汇率又有点走弱,美元强势,这几天的跌幅抹去了过去三个多月的涨幅。关于汇率,是否会继续走弱,我的观点是,汇率不比太担心。相对于房价,汇率可能更重要。

汇率事关人民币国际化进程,是提升国际地位的重要砝码。中国要想把人民币推广到全世界,人民币的汇率就不能大幅波动,这是一个货币信用的问题,稳定的汇率,别人才愿意储备和使用你的货币。

中国这些年人民币虽然总体在升值,但并不是纯粹上升。升一点,然后再降一点点,这样多升少降的波动汇率,一方面回应了美国的压力,另一方面也给国内足够的应对空间。实际上最近这几年,人民币汇率越来越市场化,现在也越来越来越自信。

稳定汇率有很多手段。

首先就是消耗外汇储备收购市场上多余的人民币。2017年外汇的确减少,有人关注到3万亿的关口,其实影响并没有那么大,3万多亿的外汇储备,这么大的量,我觉得至少就有保汇率的诉求。这个时候用其实正当时。

其次就是外汇管得严。

最近几年,外汇应该是管得最严的时期。钱是非常难出去的,效果是挺明显的。万达安邦复星海航这几年在国外买买买,已经被重点关注了。

再就是降低货币供应量。

最近10年货币供应量其实是逐步降低的。

2009年M2增速为28.41%,对应GDP增速为9.4%,

2010年M2增速为18.94%,对应GDP增速为10.6%;

2016年M2增速为11.33%,对应GDP增速为6.7%;

2017年M2增速为8.2%,对应GDP增速为6.9%。

降低货币供应量,货币就会相对稀缺,汇率也就相对稳定。

其实降低货币供应量的决心就能看出保汇率的决心是足够强大的。

与汇率密切相关的是房价。人们总会觉得房价和汇率是二选一,但我们好像做到了“双赢”,都保住了,这是为何?

一个很重要的原因就是降低货币供应量,这本身就是有利于控制房价的。

因为房价目前的确涨得足够多,一旦货币供应量跟不上,就有可能出现明斯基时刻,购买力与房价出现断层,结果是很恐怖的。

但是我们在降低货币供应量的同时,针对稳房价做了很多保护性措施。

首先是降低商品房的流动性

限价限售限购等措施,本质上就是降低商品房的流动性。以前北京一年二手房能成交20多万套。2017年直接腰斩,其他城市皆是如此。没有成交就没有价格。没买房的慢点,有房子的人得扛着。

其次就是在一些高库存地区搞去库存

去库存的实例就不说了,各位老家县城的房价都涨了吧。其实稳房价很大程度上就是要稳定这些三四线城市的房价,这些城市数量众多,商品房总货值要比几十个一二线城市大得多。

但它们的房地产根基相对一二线城市较差,必须采取一定措施迅速把房子卖出去。

2015年降息,2016-2017年货币化安置就是卖掉了房子又稳住了房价。

数据显示截至2012年全国约有4200万户棚改任务,,目前棚改总量已完成了三分之二了,到2020年棚改将全部完成,其实从今年起,部分地区的货币化安置热度已经降下来了,有些小地方的房价是难涨了。

第三就是遏制炒房

炒房投资的存在,是不利于稳房价的。他们拉高了房价,但一旦套现又会引发房价下跌。所以炒房投资客的比例是一定要压缩的。

围绕这个目标,各大城市都做了很多工作,也取得阶段性成果。

接下来要做的就是更大的布局,发展租房,搞长效机制,让房地产能够健康发展。

这个健康发展,我认为是有着丰富内涵的。

汇率出现问题肯定要立刻干预,房价不一样,它的惯性非常大,周期非常长,你要想让它立刻跌下来,不是不可以,而是代价太大。我们国家的决策者其实很高明,俄罗斯和日本的经历及教训,他们都很清楚。所以选择了一条相对平缓且安全的路子。

处理房价是一个长期的过程,它现在不跌,未来肯定也会跌,跌的形式也是多样的,比如涨幅比收入更慢一点。