导读：在限购方面，武汉的本地家庭如果想买第三套住房的话，那就别想了，直接禁购；对外地人来讲，你可以买一套，但是必须提供连续两年的个税或者社保证明。

　　  首先我们来关注武汉的调控升级。

　　  11月14号晚间，武汉出台的新政策是把限购跟限贷政策变得更加的严格。在限购方面，武汉的本地家庭如果想买第三套住房的话，那就别想了，直接禁购；对外地人来讲，你可以买一套，但是必须提供连续两年的个税或者社保证明。

　　  在国庆期间，武汉出台的这个楼市调控政策还没有这么严格。外地人在武汉买房子还不需要交个税或者社保证明，现在需要了；在限贷方面，买二套房的首付比例也不同程度的提高，「普通商品住房」最低首付比例是五成，「非普通商品住房」最低首付比例是七成。

　　  普通商品住房跟非普通商品住房的区别，是看你的户型面积。如果是在140㎡以下，差不多就是普通商品住房，140㎡以上就是非普通商品住房。

　　  稍早几天的11月9号，杭州也跟武汉一样，有类似的调控升级。这两个城市的政策对比下来看的话，武汉的调控政策会显得更加严格。

　　  比如说，杭州并没有禁止本地人买第三套住房，只是要求在买第三套房的时候要全款付清，不能贷款，但是武汉就直接禁止本地家庭购买第三套房。另外，对于外地人来讲，杭州是要求外地人提供连续一年的个税或者社保证明，但是武汉是要提供连续两年的个税或者社保证明。

　　  我们从过去这段时间的调控来看，往往会发现这样一个规律：比较晚出台调控政策的，或者调控升级政策的这些城市，往往会更加严格，而越早出的就越宽松。

　　  但是相对宽松也没有用，就像武汉跟杭州这样的城市，在国庆期间或者国庆之前已经出台了调控政策，本来它是不宽松的，但国庆以后别的城市的调控政策更加严格，那么就显得武汉跟杭州比较宽松了，所以它们只能够调控加码。没有办法，所以这个就很变得很正常了。

　　  接下来我们要关注的是，为什么会在这个时候出台？

　　  比如说武汉市在10月14号，杭州是在11月9号。其实里面有个很关键的时间节点，因为每个月的18号或者19号左右，是国家统计局发布各个城市房价涨幅的日期。现在离18号或者19号只剩下几天时间，所以武汉也好，杭州也好，它必须赶在国家统计局发布房价涨幅的这个数据之前，赶紧把调控政策给推出来。不然的话，对于这两个城市的地方政府来讲，压力太大了。

　　  大家知道，现在是非常时期、特殊时期，基本上每个热点城市，特别是16个热点城市的房价涨幅必须控制住，最好涨幅是零，或者最好是跌幅而不是涨幅。

　　  所以，虽然目前还没有公布数据，但是我们应该能够感受到，武汉也好，杭州也好，它的房价还是可能有一些涨幅，如果你不加码、不升级你的调控政策，你怎么交代呢？

　　  我们可能还是会发现另外一些城市，比如天津，它的调控还是比较宽松的，接下来，真等到11月19号左右，等国家统计局会公布各个城市的房价涨幅数据之后，可以预见到的是，天津的调控升级或者说加码应该也是不远了。我们在此前的节目中也多次强调，天津是逃不掉的。

　　  跟大家讲一个非常有趣的故事。在改革开放初期，著名的港商、香港的富豪霍英东先生因为要到大陆来投资，当时他也搞不太清楚这个政策到底往哪个方向变，所以他每次到北京去出差，他就会到首都机场去看一幅画。

　　  那是北京首都机场的一副壁画，画的是少数民族的「泼水节」，里面有一个少女是裸体的。霍英东先生说，他每次到北京，首先要去看看这幅画里的那个裸体少女在不在，如果在的话，他的心就会比较踏实，说明中国大陆的改革风向是没有变的。

　　  把话换回来说，我们今天看房地产的政策走势，当然不可能像霍先生这样到首都机场去看那个裸画，但至少还是可以看看国家统计局的数据到底是涨是跌，然后我们就可以判断接下来的调控政策是会升级，还是会维持现状。

　　  这是武汉的情况，也是中国热点城市调控的情况。

　　  13座热点城按揭负担比超40%警戒线

　　  接下来，我们马上继续关注一个现象，说的是有13座城市的按揭负担比超过了 40%的警戒线，然后得出的结论是：银行房贷违约风险加剧。通常这样的文章是比较受欢迎的，因为讲的是违约风险啊，讲的是超越警戒线啊。

　　  凡是有悲观气息的文章，都比较容易有读者。当然你可以说这是我的偏见。

　　  中信建投证券的分析师是这么说的：2016年上半年居民住房交易杠杆率（按揭贷款和公积金贷款加总）达49%，已接近英国发生房地产泡沫前的水平。

　　  我不知道他们是怎么测算出来的，因为如果我们规根据国家统计局的数据来换算的话，今年以来，大家使用房贷按揭的比例也就是 20% 左右。你肯定觉得这个20％跟我们的切身感受都不太一样，但国家统计局的数据是针对全中国的现状，20%已经算是一个正常的比例了。但是中信证券的分析师说这比例达到 49%。我不知道到底谁更对一点，总之我是会更加相信国家统计局的数据。

　　  中信证券的分析师还说，当前中国的13个一二线热点城市，已经跨过了40%的警戒线，排名前三位的是深圳、上海、厦门。比如说深圳，杠杆用得非常之高，高达128%。

　　  这个128%指的是，每个人的按揭月供跟他的月均可支配收入的比值，算出来是128%。那这个就非常有趣了，128%那简直是入不敷出的节奏啊。

　　  这些数据听上去是非常有说服力，可是你要想，深圳的房子全是深圳人在买吗？深圳不是深圳人的深圳，深圳是全中国人的深圳。全中国的那些有钱人涌入到深圳、上海、厦门去买房子，他们用的正常的贷款比例，如果你只是用深圳本地人的收入来除的话，得出128%也可以理解。

　　  但是这样的一个数据，可能在真正的参考性上是要打折扣的。我们不能用封闭的观点来看一座城市的按揭月供跟月均收入的比例，这样是比较不客观的。通常是这样的：把事情说得危险一点，比较有市场。

　　  房企集中开卖二线城市地王股权

　　  我们再来看一下类似的一篇文章。说的是「在限购新政潮过去的一个月中，杭州、合肥等此前土地高热区已经开始集中出现转让地王项目股权、引入合作者开发稀释风险的现象。」

　　  它举的例子包括信达地产，也就是那个在中国非常有名的央企，在全国几个热点城市拿了不少地王。信达地产在杭州的地王，引进了杭州另外一家品牌企业滨江集团，共同持股。文章又举例说，在合肥，万科引进了合肥当地的著名房企文一地产共同开发。

　　  这些说的都没有错，可是这里面有一个小小的不一样的点，就是它可能颠倒了因果关系。

　　  这些股权合作未必是事后进行的，往往更可能是事先就安排好的。什么意思呢？不一定是说开始调控了，所以房地产企业开发商们得把这些地王的股权转让给别人，来减少风险，而是说他们在拿这个地王之前，就已经想好了，我要跟谁谁一起合作开发。只是有一些企业它不方便出面拿地，那么由其中一家企业去把这块地拿下来，事后再来宣布我们合作了。

　　  很多基本上是这样的情况。但我不能说每一个地王的股权合作都是这种状况，但是我可以保证，大多数地王的股权合作都是事先预谋好的。

　　  所以，一个新闻往往有两种解读，我们看背后的事实大概是什么样子，或许更加有利于我们对这个市场走势的判断。