当放假的北京还睡在油条香味里，在美国华盛顿，国际货币基金组织(IMF)亚太部的新闻发布会正在召开。在这场关于亚太地区经济展望的发布会上，面对中国新华社记者的提问，IMF亚太部副主任马克斯·罗德劳尔说起了中国的房子。他对着镜头说， 近期中国一些地方政府已出台新的房地产市场调控政策，包括改变抵押贷款规定等，这些宏观审慎政策措施对于抑制房价过快上涨是合适的。他还直言，中国一线城市房价暴涨的态势是不可持续的，政府部门应采取谨慎的行政措施控制当前房价，建议中国推出房产税，同时密切关注信贷扩张问题。

罗德劳尔的话并非空穴来风。在大洋此岸的中国，北京、深圳及苏州、南京等重点城市刚刚经历房价跳涨，中国是否存在资产泡沫的话题一时间引发全球投资者侧目。而就在罗德劳尔作此评价的一周前，中国政府正式“出拳”，开始了新一轮密集的、因城施策的楼市调控。

记者日前调查走访发现，新政过后的短暂的一周时间内，一线城市房价目前仍居高不下，但调控力度较大的城市成交量明显下滑。未来，随着政策及细则逐渐落地、显效，中国房地产市场是否将掉头向下?房价是否告别峰值?假若信贷政策维持不变，在房价短暂的回调后，未经释放的需求是否又会将房价托至新的高位?在这个看多和看空均有逻辑支撑的话题里，中国楼市早已连同它的众多参与者一起，走到了新的十字路口。

“黄金调控周”

“十一”期间，新一轮楼市调控政策相继在多个城市落地，政策密度空前。据本报记者统计，从9月30日晚间至10月7日晚间的一周内，共有20个城市出台了楼市新政，分别是北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、福州、惠州、佛山。楼市调控基调也由此全面转向。

本报记者观察发现，国庆期间各地出台的楼市调控政策各有差异，但本轮政策风暴火力主要集中在三个方面：限购限贷、提首付降杠杆，加强对不规范销售行为的管控。在本轮出台调控新政的20座城市中，基本都涉及重启或加码限购，其中合肥、南京限购政策较为严格，苏州涉及行政范围最大，北京则进一步扩大了二套房认定范围，提高了购买“非普宅”的成本。针对本轮调控的特点，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则10月6日对本报记者总结称，一线城市限购限贷最为严格;二线城市重启限购限贷，但在社保年限要求、首付比例等方面较一线城市稍弱;三四线城市的调控政策更多的是聚焦在市场规范，以及对144平米以下住房市场的限购。

而针对楼市连夜“降雨”的原因，中原地产首席分析师张大伟对本报记者分析，多城接连重启限购，并非跟风，而是“集体举动”，出台楼市新政策的主要以二线城市为主，而且基本都是前期房价涨幅较高城市。

的确，2016年下半年，一线城市和多个二线城市的楼市开启疯涨模式，并快速从核心的一线城市向周边地区蔓延，珠三角、长三角、京津冀等区域的二三线城市陆续接力上涨。土地市场也频现高溢价地块。今年8月，一些城市的房价涨幅之大，让人瞠目。国家统计局的数据显示，今年8月，新建商品住房中，房价涨幅最高的厦门同比暴涨44.3%，合肥、南京也分别达到40.5%和38.8%。除此之外，“北上广深”老牌领涨的一线城市，也继续保持房价不断上涨的势能，涨幅同样达到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。二手房的情况也大体如此，同比涨幅最高的合肥，涨幅高达46.9%。

对于未来房价走势，张大伟预计，此轮政策依然会使楼市成交快速下调，未来若叠加信贷收紧，房价或从今年四季度开始调整。亚豪机构市场总监郭毅则预计，随着政策的落地，北京部分涨速过快的二手房价格将出现回落。

市场快速退烧

一层秋雨一层凉，“寒露”前后的密集调控如秋日的疾风骤雨，降温效应明显。今年“十一”期间，北京、苏州等早先上涨明显的城市，商品房成交量开始明显下滑。首先是北京。据中原地产研究中心的统计数据，10月1日~7日，北京新建住宅实现网签216套，二手住宅实现网签209套，共计签约425套，为自2011年以来国庆假期同期的最低值，较2015年同期的543套下降了21.7%。

此外，出台新政的天津和苏州也有降温趋势。伟业我爱我家市场研究院10月6日提供给本报的统计数据称，国庆假期，天津区域我爱我家二手住宅交易量，环比9月同期减少了50%。该研究院的报告称，新政对天津的非津籍客户受限购影响较大，需求量预计比上月将减少20~30%左右。而苏州区域的情况是，国庆期间二手住宅交易量明显减少，有意愿出手购房的客户大幅减少。

当下楼市的关键词，已正式从恐慌向观望更迭。“今年看好的三四套房都在犹豫间被人买走了，东五环外3月份900万的房子，现在报价已经1200万，太疯狂了。”10月8日下午，今年31岁、在北京一家食品企业供职的丁洁(化名)告诉本报记者，虽然她没有赶上这波购房“班车”，但看到国庆后二手房开始能谈价，她便不那么着急出手了。链家研究院10月7日出炉的分析报告也称，楼市新政使二手房短期内成交量明显缩减，市场走向观望，房源挂牌价格趋向平缓，客户心态趋于稳定。

在未来的博弈中，不同资金实力的开发商可能在不同的城市，作出不同抉择。一开发商营销负责人对本报记者分析，如果资金压力不大，在任务完成情况较好的前提下，开发商可能不会选择将重点城市项目降价抛售。北京南郊一正在热销的楼盘的置业顾问日前告诉本报记者，由于市场上同类房源供应较少，该项目目前没有降价计划。

市场需要什么样的政策?

从1998年停止住房实物分配的“房改”开始算，中国房地产近20年的市场化故事走得跌宕而漫长。不少个人、企业的财富增长都根植并依赖于房地产。从时间轴看，1998年房改后的近十年间，地方政府和社会分享了住房商品化的成果，同时房价上涨也带来不小的社会影响。一路上行的楼市在2007年达到峰值，彼时，信贷等调控手段不断叠加，楼市在2008年陷入调整，加上举世瞩目的金融危机的外部影响，中国楼市顿时大挫，陷入低迷。一些资金承压的小型开发商被迫打折销售来保证链条不断裂。

2008年12月，房地产全面“救市”开始，随着明确二套房贷款优惠可比照首套执行等政策落地，2009年全国楼市迎来暴涨，量价都创出新高。2010年4月，为抑制房地产投机，决策层重启调控，提高首付比例、三套以上限贷等坊间成为“史上最严调控”的政策相继祭出。凉水浇下，立竿见影，楼市进入了3个月的低迷期。但令人意外的是，2010年8月从一线城市到三线城市，楼市又掉头向上，成交量大幅增长。由此，楼市的运行走出了一个上涨、压制、下行、促进、上涨、再压制的波浪式轨迹。

随后的故事是，2011年调控，限购登上历史舞台。2011年四季度，楼市应声下跌，并于2013年春节前后开始掀起又一波反弹，引来了2013年更为严格的限购和限贷措施。2014是全国楼市进入淡市，价格走低，直至去年下半年开始，流动性释放，一线城市及二线重点城市资产价格在年底再次爆发。这轮上涨一直延续到了今年9月，其间，以北京为例，经历了3月、8月两轮暴涨，不少房源上涨幅度超过30%、甚至50%。

调控对楼市的干预作用有目共睹，但目前的政策手段多集中在对需求端的干预。瞭望智库研究员慈冰9日下午接受本报记者采访时指出，在房地产市场20多年的发展中，土地财政模式虽然为其发展起到了巨大推动作用，其各种弊端也愈加明显。在他看来，根治房地产市场各种顽疾的药方并不是没有，问题在于是否有决心转换发展方式，深化改革，探寻全新发展路径。如在新型城镇化中，重点探讨“特色小镇”的全新发展模式。否则，房地产市场调控又将踏入“房价涨就调控，房价跌就刺激”的老路上。

当下，在舆论目光聚焦在房地产限购政策之际，中国未来的信贷政策也受到国际市场关注。罗德劳尔就表示，近几个月来中国房价涨势很快，特别是在一些大城市，一方面反映出住房需求大于供给的市场因素，另一方面也反映出地方政府早些时候取消了一些购房限制措施以应对房地产市场下滑，为此银行新发放了很多住房贷款。

根据中国央行披露的7月份货币信贷数据，今年7月人民币贷款增加4636亿元，其中住户部门贷款(主要为住房按揭贷款)增加4575亿元，占比几乎超过99%，与之相对应的，是非金融企业及机关团体贷款减少26亿元。

房地产价格能否坚挺，与人民币的汇率也息息相关。央行是否转而收紧流动性以保护外汇储备，对楼市而言而影响莫大。9月13日，中国银行国际金融研究所研究员周景彤就曾对本报记者分析，资金资源“脱实向虚”，抬高了实体经济的运行成本，恶化了收入分配，使得两极分化问题更加严重。所以，在未来一段时间，宏观政策需要把更多精力放在稳定增长和防范房地产泡沫方面。

对此，10月6日华盛顿举行的二十国集团财长和央行行长会议上，中国央行行长周小川表态称，近期中国部分城市房价上涨较快，中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。他同时提到，随着全球经济复苏逐步正常化，“中国也会对信贷增长有所控制”。