在3月7日十四届全国人大四次会议上海代表团小组会议上，全国人大代表樊芸建议，在官方文件表述中，将“物业管理”统一为“物业服务”，以凸显物业的“服务”属性。

部门快速回应：3月9日晚，住房城乡建设部工作人员致电樊芸代表，表示其建议已被采纳，并明确将推动以下工作：

将《物业管理条例》修改为《物业服务条例》。

将“物业管理”行业分类调整为“物业服务”，并纳入国民经济统计目录。

就《民法典》相关条款的修改，向上级提出立法建议。

关于“物业管理”与“物业服务”的术语之争，其背后反映的是行业定位与权利关系的深层博弈，整个讨论过程大致经历了从概念纠偏到制度重构的演变。

公认的公开理论争论始于2002年。标志性事件是：

深圳万科物业在国内首次提出设立“物业服务处”。

同年9月11日，上海陆家嘴物业总经理翁国强发表论文《物业管理——服务论》，主张物业管理的本质属性是服务。

若追溯制度层面的源头，则可上溯至2003年。在《物业管理条例》制定前的公开征求意见阶段，已有专家建言将条例更名为《物业服务条例》或《物业管理服务条例》，这被视为官方层面最早的相关争论。

起初，争议的核心在于“管”与“服”的定性差异。支持更名的一方认为，“管理”一词天然带有行政色彩和居高临下的意味，容易在业主与物业企业之间制造主客体的对立，甚至让物业方产生“管理者”的错觉，从而忽视其作为受雇于业主的服务者本质。而坚持原称的一方则担忧，去掉“管理”二字会弱化物业对小区公共秩序、设施维护等具有公共管理性质职能的承担，担心在出现失序时责任主体变得模糊。

随着讨论深入，焦点逐渐从单纯的文字游戏转向了法律逻辑与权责边界的厘清。反对者指出，在《民法典》及《物业管理条例》的现有框架下，“物业管理”是一个包含了对物（房屋及设施）和对人（业主及使用人）双重规制的法律概念，它不仅指服务，还包括对共有部分维修养护、秩序维持等管理职责。如果仅强调“服务”，可能会消解物业企业在处理公共事务时的法律授权，导致面对私搭乱建、违规装修等棘手问题时执法权与处置权的缺位。

然而，支持更名的声音则从市场化和契约精神的角度进行了有力反驳。他们认为，现代社区治理的本质是购买服务而非接受管制。物业企业的收入来源于业主缴纳的物业费，这种经济关系决定了双方是平等的民事主体，而非上下级的管理关系。将“管理”改为“服务”，不是为了推卸公共责任，而是为了正本清源，倒逼物业企业摆正位置，将工作重心从“管人”回归到“做事”上来，这有利于重塑行业生态，减少因角色认知错位引发的矛盾。

最终，这一争论在制度层面得到了某种程度的调和与解决。权威部门采纳建议，不仅计划将行业名称由“物业管理”调整为“物业服务”（从善如流），更着手推动《物业管理条例》更名为《物业服务条例》。这一举措意味着，在未来的法律文本中，虽然保留了“管理”所涵盖的具体业务内容，但在顶层定义和行业身份识别上，正式确立了“服务”作为核心属性的地位。这既是对社会观念转变的回应，也是试图在保留物业必要管理职能的同时，通过语言体系的重构，在法律上进一步夯实业主作为“雇主”的主体意识，从而推动行业从传统的“看门护院”模式，真正向现代“生活服务提供商”转型。

对中国的业主来说，这无疑是一个好消息。我们终于从“被管理者”摇身一变而成为“被服务者”。身份立马改变了。

中国人经常说，名正言顺。《论语·子路》中有一句十分富有哲理的话：“名不正，则言不顺；言不顺，则事不成。”这句话的意思是说：名义正当，道理才讲得通；道理讲得通，事情才能办成。以“服务”替代“管理”就是一种名分的改变。

十八大以来，随着市场化改革的不断深化，以人为本，“以人民为中心”越来越深入人心，也不断被制度化、规范化。有的行政机构也把“管理”改为“服务”。一般来说，以“人”为对象的，应该定位为“服务”，比如，人才服务局，就是负责高层次人才引进、高校毕业生就业指导、人事代理及人才市场管理等工作。而以“物”为对象的，应该定位为“管理”。比如，政务服务和大数据管理局，“大数据”就是严格管理对象。

“管理”与“服务”的含义有很大的区别。管理容易形成“主体—客体”的关系，管理者处在支配或主导位置，被管理者是被规范和要求的对象；服务则是“提供者—接受者”的关系，双方更接近协作伙伴，服务者需要根据对方反馈持续优化自己的行为。出发点是不一样的。

再从统计制度来看，把《物业管理条例》更名为《物业服务条例》，行业分类也将由“物业管理”改成“物业服务”，纳入国民经济统计目录。这将会理顺房地产投资与拥有、房地产业与地方政府的逻辑关系。

作为房地产的业主，购买房屋只是刷卡一瞬间的事情，而这套房子将会陪伴主人70年。一年12个月都要交的物业费积累起来也不是一个小数字。有一个相似的例子，买一辆车花的钱，与用一辆车花的钱（油费、保险、维修、司机等）是不差上下得的。

买房的费用是为了拥有一套房子的所有权。居住的费用——物业费，则是为了享受小区里各种服务的代价。因此，樊芸代表提的这个建议是符合经济学原理的，也有利于区分房产在购买与持有阶段交费的不同经济属性。

从统计口径上看，购房费和物业费分别归入“商品消费”和“服务消费”，二者在性质、统计处理和在居民消费结构中的角色都有明显区别，但又共同构成居民“居住消费”的不同侧面。

购房费计入商品消费，购房支出在国民经济核算和住户调查中，通常被视为购买不动产的交易，属于商品性消费支出的一部分。更严格地说，居民购买住房属于固定资产投资（居民固定资产形成），但在住户调查的“消费支出”统计中，会把购房款计入“居住类商品消费”或单独列示。

而物业费则计入服务消费。物业费是居民为获得物业管理公司提供的安保、保洁、绿化养护、公共设施维护、电梯运行等服务所支付的费用。在住户调查中，物业费明确归入服务性消费支出，一般放在“居住类服务消费”中。

其特征是持续发生的服务支出，按年或按月支付，每期发生额计入当期服务消费。依附于物业所有权或使用权，只有买房或租房后才产生物业费，属于“持有和使用住房期间的衍生服务消费”。

虽然物业费与地方财政关联度不高，但是，物业费是持续发生的，因此，地方政府就更有动力去培育长期运营、稳定就业、可持续税收的住房服务公司，并从中获得税收。而不是过度依赖一次性土地出让。这种结构上的区分，为“减少对房地产业依赖、发展多元产业”提供了制度上的支撑。