2020年4月，中国证监会与国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），正式启动我国基础设施领域公募REITs试点。
初期聚焦交通基础设施（如高速公路、铁路）、能源基础设施（如风电、光伏）、市政基础设施（如污水处理厂、垃圾焚烧厂）、产业园区（如高新区、经开区）等具有稳定现金流的优质资产。
同步发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），明确REITs的“公募基金+资产支持证券（ABS）”结构、发行流程、信息披露要求等核心规则，为试点提供制度保障。
2021年6月21日，我国首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所正式上市，涵盖产业园区（如张江光大园REIT）、高速公路（如宁沪高速REIT）、仓储物流（如普洛斯REIT）、污水处理（如首创水务REIT）等资产类型，募集资金合计314亿元。
2024年7月，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，明确“应发尽发”的原则，推动REITs市场进入常态化发行阶段。
截至2024年末，我国基础设施REITs市场累计上市产品达30只，总市值突破1500亿元，覆盖保租房（如华润有巢REIT）、消费基础设施（如王府井REIT）等新增资产类型。
不动产投资信托基金（REITs）作为连接实体经济与资本市场的重要金融工具，其核心功能是通过证券化形式盘活存量不动产资产，为投资者提供稳定现金流，同时为企业提供低成本融资渠道。
自2025年12月31日中国证监会正式启动商业不动产REITs试点以来，沪深交易所已累计受理12单申报项目，涵盖购物中心、奥特莱斯、酒店、办公楼、商业综合体等多元业态，拟募资规模超380亿元。
这一试点标志着我国公募REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域的关键扩容，也是盘活存量资产、服务经济高质量发展的重要举措。
一是申报项目特点：资产类型多元化，头部企业主导
底层资产覆盖全业态：首批申报项目首次纳入酒店、奥特莱斯等市场化运营型资产。例如，华安锦江REIT底层资产为锦江集团旗下18个城市的21家锦江都城酒店，华泰紫金华住安住REIT则聚焦广州天河、上海江桥等核心商圈的三家高端酒店。此外，砂之船集团（西安）奥特莱斯项目作为全国销售规模前十的奥莱资产，成为首批申报标的之一。
区域与主体集中度高：项目主要集中于粤港澳大湾区、长三角等经济活跃区域，如保利发展申报的广州、佛山商业综合体，凯德集团位于深圳、绵阳的核心地段资产等。申报主体以央企、地方国企及国际资管巨头为主，包括保利、锦江国际、陆家嘴集团及凯德集团等，体现政策对优质资产和行业龙头的倾斜。
募资规模显著高于基础设施REITs：单只商业不动产REITs平均募资规模约35亿元，远超基础设施REITs的10亿元平均水平，反映出商业不动产资产体量大、流动性需求高的特点。
武汉有商业不动产REITs项目。
2024年7月，国内首只以奥特莱斯为底层资产的消费基础设施REITs——华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金获得中国证监会准予注册的批复，其底层资产包含武汉首创奥莱项目（位于武汉市东湖新技术开发区）。该项目是武汉长江以南区域的奥莱市场龙头，于2018年4月开业，包含8栋商业楼栋，采用开放式街区布局及托斯卡纳小镇建筑风格，拥有“市政厅”“图书馆”等场景化体验空间，运营成熟且现金流稳定。
2026年1月以来，随着商业不动产REITs试点启动，武汉本地企业也在积极跟进：
武商集团（湖北商业零售龙头企业）已启动商业不动产公募REITs专项研究工作；
中百集团（湖北商业零售双寡头之一）受益于长江经济带金融支持政策，具备发行商业资产REITs的条件，有关部门对其推出公募REITs或商业资产给予积极支持。
这些动态表明，武汉不仅有已落地的商业不动产REITs项目（华夏首创奥莱REIT），还有多家本地企业在筹备相关申报，商业不动产REITs市场正在逐步发展。
二是审核逻辑：合规性为核心，兼顾历史与市场现实
合规性审查从严从紧：监管部门明确要求申报项目需满足权属清晰、合规手续完备、现金流稳定三大核心条件。例如，酒店类资产需提供消防、环保等验收文件，商业综合体需核查产权分割情况。对于历史遗留的合规瑕疵（如部分资产产权证未办理），允许通过承诺整改、补充材料等方式优化，但需评估风险可控性。
动态平衡重大性与包容性：审核过程中既关注重大合规问题（如土地性质、规划验收），也对非核心问题（如个别文件缺失）采取灵活处理。例如，某上海商业综合体因历史产权转让程序瑕疵，经补充法律意见书后仍获受理。这种“分类施策”体现了对市场发展阶段的实际考量。
现金流评估精细化：监管要求对不同业态的现金流质量进行差异化分析。例如，酒店类资产需结合入住率、平均房价等指标预测收益，而购物中心则侧重租户结构稳定性（如主力店占比）。部分项目因区域消费力差异（如三四线城市商业体）被要求提高分配率作为风险补偿。
三是市场意义：盘活存量与引导资本双向赋能
为存量资产提供标准化退出渠道：我国商业不动产存量规模超50万亿元，但长期面临流动性不足问题。REITs通过资产证券化，使开发商从“重资产持有”转向“轻资产运营”，加速资金回笼。例如，凯德集团通过发行REITs实现西安奥特莱斯项目退出，回收资金将用于新项目并购。
重构商业不动产定价体系：公开市场的交易价格和分红率形成市场化定价锚，引导资本更理性配置资产。例如，某二线城市购物中心因REITs发行后二级市场估值低于预期，倒逼原始权益人优化运营策略。
引导长期资本服务实体经济：商业不动产REITs的高分红（预计年化4%-6%）、低波动特性，契合保险资金、养老金等长期配置需求。试点初期，约60%的网下认购资金来自险资和银行理财。
