2012年1月，武汉提出在商品房开发、棚户区改造和城中村改造项目中，按照5%-10%的比例配建保障性住房，以解决公租房偏远、房源不足等问题。

2015年6月10日，武汉48个旧城、旧厂、城中村改造项目即将启动。这些地块已开始招商，武汉“三旧”改造力争用6-8年的时间完成。

李克强2015年6月17日主持召开国务院常务会议。总理在会上说：“中国还有1亿多人生活在棚户区，如果棚户区问题不解决，我们何谈社会公平？”会议决定，实施三年行动计划，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区1800万套，农村危房1060万户，同步规划和建设公共交通、水气热、通讯等配套设施

在2018年9月，广东省住建厅会同有关部门，就研究支持城中村改造的政策，运用微改造、拆除重建、“微改造+拆除重建”等方式加快推进全省城中村改造工作。强调当前和今后一段时期，城中村改造工作都将作为广东的一项重要工作来抓实抓好。

2019年11月，上海市政府决定将上海市旧区改造工作领导小组、上海市大型居住社区土地储备工作领导小组、上海市“城中村”改造领导小组、上海市城市更新领导小组合并，成立上海市城市更新和旧区改造工作领导小组，应勇任组长。

2022年9月，上海已全面完成成片二级以下旧里改造任务，后续城市更新的重要任务，转为城中村改造和旧住房更新改造。

2023年7月14日公布的民营经济发展壮大31条中，（十九）支持参与国家重大战略。其中，强调支持民营企业参与全面加强基础设施建设，引导民营资本参与新型城镇化、交通水利等重大工程和补短板领域建设。

7月21日，李强主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

这里有多个商机：

一是民营经济要积极参与城市的高质量发展。

在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。城中村居民的居住条件普遍较差。通过改造，可以增加居民的住房购买需求，同时扩大房地产投资以及下游产业的复苏，为超大特大城市的增长提供动能，并进一步带动周边城市群的经济发展。

比如，深圳城中村人口1343.88万人，1743个城中村承载了绝大多数人的住所。2023年2月，深圳市住建局表示，将建设筹集保障性住房原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套（间）。

根据国务院于2014年下发的《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，武汉当年还差5万。城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。

根据住建部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，截至2021年末，全国共有超大城市8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。

全国特大城市11个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。

二是城中村改造与保障性住房建设。

要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。商品房不好卖，就改为保障性住房。

三是鼓励和支持民间资本参与。

要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

四是巨大的市场规模。

城中村改造是城市更新的一个细分领域，而城市更新是一个复杂的领域，包含了老旧小区改造、老旧街区改造、老旧厂区改造以及城中村改造。截至2022年底，全国共实施6.5万个城市更新项目，总投资达5.8万亿，涉及既有建筑改造，老旧小区、老旧街区改造，城市生态修复，以及新城建等多种类型，积累了一批可复制、可推广的典型案例和经验做法。

1、老旧小区改造

根据观研报告网发布的《中国城中村改造市场运营现状调研与发展战略预测报告（2023-2030年）》显示，大部分所谓的资金来源是靠财政资金的支持。因此，在合作方选择方面，老旧小区改造项目的地方政府往往抱着“肥水不流外人田”的观念，更倾向于将施工利润让渡给本地具有施工能力的国有企业。

根据住建部摸排结果，全国2000年以前建成的老旧小区近17万个、涉及居民上亿人、超4200万户、建面约40亿平。分区域看，根据2010年第六次人口普查数据估算，东部省市老旧小区改造规模最大，占比约52.5%；中部次之，占比约31.1%；西部最少，占比约16.5%。2020年4月国常会明确，2020年改造项目3.9万个，涉及居民近700万户，比2019年增加一倍。

保守估算，老旧小区改造总投资额约4.54万亿元。

一是基础类改造。根据《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》（2017），若只考虑节能、粉刷、门窗、电、水、暖六项改造，单位建面投资金额为437.8元/平，按70%折算成全国水平，约为306.5元/平；根据试点城市实际改造情况估算，基础类改造平均成本约300元/平。我们以300元/平、40亿平待改造面积测算，预计全国老旧小区基础设施改造需投入1.2万亿元；

二是改善类改造。若只考虑电梯和停车场，按每部电梯加装成本60万元/部、一梯3户、每栋6层估算，4200万户须加装电梯233万部，需要1.4万亿元；停车场按6万元/车位、每两户1个车位保守估算，需要1.26万亿元。预计改善类改造需要至少2.66万亿元；

三是提升类改造。若按每个小区投入400万元、17万个小区估算，需要0.68万亿元。

2、老旧街区改造

主要是靠市场化运营收益来满足前期的投资回报，并且这种收益显然是靠很长期间内日积月累产生，且存在着很强的难以预测性和不稳定性，但整体来看老旧街区改造领域的项目具有很广阔的市场前景。

3、老旧厂区改造

是城市更新中未知性和创新性最强的领域，老旧厂区可以采用“工改工”“工改商”“工改住”“工改混”等多种形式。未来改造后的项目必定属于某一类真正的市场化运营领域。

4、城中村改造

是城市更新中一个较为复杂的领域，地方政府、村集体经济组织、村民在不同的项目中体现出了不同的作用。

我国城中村改造近年来发展迅速，2019年随着棚户区改造的正式开始，城中村改造市场规模出现爆发式增长，2019年行业市场规模已经达到1.4万亿元，之后2020年、2021年我国城中村改造行业市场规模均保持在1万亿以上，2022年城中村改造行业市场规模下降为6559.26亿元，城中村改造有所降温。

2022年户外改造市场规模约为5887.8亿元。户内改造市场规模约为671.5亿元。

2022年1—12月，全国新开工改造老旧小区5.25万个、876万户。

五是参与城中村综合治理的模式

深圳市及各区和城中村治理行动计划对城中村治理的模式包括“治理+运营”、“代建+运营”、“街道自建”、“统一代建”等方式，以万科新围仔项目和深业水围村项目的经验为基础，开发商参与城中村综合治理的模式主要有以下三种形式：

一是委托代建+统租运营模式。该模式下存在两层法律关系，一层是开发商与政府的委托代建关系；另一层是开发商与城中村物业权利人的租赁运营关系。该模式项下，开发商可与政府签订委托代建协议，承接公共部分的维修改造，改造费用由政府承担，但开发商不收代建费；同时，开发商与城中村物业权利人签署改造和租赁协议，统一改造并统一承租改造范围内的物业。

二是“EPC+O”模式。EPC+O模式就是指EPC总承包框架里面引申出来的一些运营环节。EPC总承包框架即Engineering Procurement Construction模式，又称设计、施工、采购一体化模式，EPC+O在建设期内时，总承包商除了要去承担传统意义上的设计任务以外，还要去包揽在运营期内的所有维护任务。

该模式也存在两个不同的法律关系：一是承包方与政府间的设计、采购、施工承包关系；二是承包方与物业权利人间的运营权承包、转移或让渡合同。在该模式下，开发商与政府和物业权利人签署“EPC+O”的一揽子协议或者开发商和政府签署EPC协议，而同时与权利人签署物业运营管理协议。

三是代建模式。该模式下不包含运营这部分内容，只是接受政府委托对城中村项目进行全过程代建管理。

总之，机遇难得。