全国两会提出，要抗击三大风险：房地产、金融、地方政府债务。
目前，地方政府债务是一个大问题。
根据国家开发银行的统计，截至2022年末，我国城投债余额达到约13.8万亿元，同比增长10.5%，占GDP比重约为11.4%，较2013年末上涨近6倍，在信用债总体规模中的占比达到52.5%。2023年，我国城投债到期规模约为3.03万亿元，占城投债约21.9%。
根据中诚信国际的统计，2022年，全国城投有息债务规模超过60万亿元，债务率200%，已经处于高位。
据央行数据显示，2022年，住户存款新增17.84万亿元，比上一年多增了7.94万亿元，创历史新高。北京人均存款已接近27万元。
据第一财经整理的数据显示：第一经济大省广东（深圳除外，下同）的本外币存款规模遥遥领先，超过32万亿元，是国内存钱最多的地区。其次是江苏、北京，本外币存款余额均超过了20万亿，而浙江、上海正在接近20万亿。
把居民存款与地方政府债务联系起来，无疑是一个思路。
公募REITs市场被证券市场视为除股票、债券之外的第三大市场。
REITs是不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）的简称，该金融产品将不动产资产转变为流动性较高的份额（比如类似基金的产品），从而实现发行人高效融资、公众投资人参与不动产投资的效果，社会和个人也能实现以小资金分享大机遇的愿望。
截至2023年3月，全市场已获批发行REITs产品27只，总规模908.92亿元。其中，25只已上市REITs产品用于新增投资的净回收资金约340亿元，可带动项目总投资超过4200亿元。
也就是说，你买高速REITs，就相当于承包了一小段高速公路；买了工业园区的REITs，你就是个小包租公、包租婆，收益就来自于租金、物业费等等。
REITs基金和一般的基金相比，更像股票，价格有涨有跌，买的人多就涨，卖的人多就跌，所以低价买进高价卖出就赚钱，反过来就亏，这两部分共同构成了REITs基金的收益。
2022年11月，国家发改委发布“浙江嘉善县域高质量发展方案”，其中，鼓励积极参与REITs试点。
2023年4月，国家发展改革委、证监会分别发布关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作和进一步推进基础设施领域REITs常态化发行的通知。
一是扩大内需战略背景下基础设施REITs可直接带动区域消费升级。新发布的政策将百货商场、购物中心等消费基础设施纳入REITs资产范围，鼓励加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度。
以推动消费提质扩容为着力点，在城市核心商圈打造、县域商业体系建设、消费场景提质、文旅消费复苏、数字消费提速、绿色消费扩增等方面发力，区域经济的内需主导力量将在基础设施REITs加持下被直接激发。
二是基础设施REITs在拉动区域有效投资中发挥作用。对于地方发展来说，有效投资既是扩大内需的关键因素，也是稳增长、调结构、促转型的重要抓手。基础设施REITs在扩大有效投资中扮演着重要角色。短期内基础设施REITs有利于稳增长，长期则有助于化解金融风险，为政府支持新基建、发展新经济提供补充资金。
以基础设施REITs带动有效投资，在全球也是通用做法。在全球42个施行REITs制度的经济体中，超过半数的经济体在发生经济危机或者经济下行、经济增长趋缓时期推出REITs，其目的正是为了激发市场活力，促进经济形势好转。此次我国出台的两项新政策，一方面更加强调民生项目建设，在城乡一体化建设、乡村振兴、重点产业园区建设等领域以REITs盘活存量丰富的优质基础设施资产，以存量带动增量，进一步扩大内需、推动地区经济发展。另一方面，随着相关制度、政策的完善，将纠正基础设施REITs背靠地方政府信用的投资模式，实现基建投资去杠杆，降低政府财政压力，防范系统性金融风险。
三是在资源环境约束压力下，REITs将助力区域生态治理与可持续发展。
3月14日，首批两只新能源REITs发售，这是REITs在新能源领域的重资产行业成功探索融资创新模式的标志，未来在清洁能源发电、电网、清洁公共交通及其配套设施领域将实现率先发展。同时，新政策强调做好项目前期培育，全面推动基础设施运营提质增效，资产运营将逐步走向专业化和精细化，推动REITs在盘活乡村闲置农宅、高标准农田建设、发展乡村生态旅游等对运营管理水平要求更高的领域发挥更大作用。
基础设施REITs助力区域经济发展的展望
一是关注具备区域发展潜力的优质资产，做好项目前期培育和孵化。
一方面，深入挖掘城市核心资产，建立城市品牌标杆，在注重突出城市发展方向和项目的基础上，探索“PPP+REITs”“专项债+REITs”等方式，将重点资产打造为优质REITs产品。同时，重点关注商业地产、养老地产和托育服务、城市更新、水利工程、高标准农田、新能源、生态环保、文化旅游等基础建设领域，积极吸引各类社会资本参与项目孵化培育。另一方面，当前市场上能满足公募REITs发行条件的基础设施项目较少，且普遍缺乏较高的商业运营水平，为此，可探索建立“Pre-REITs+公募REITs”的上市渠道机制，对于有收益潜力、处于项目前期阶段的资产，增加前端资产供应、孵化培育、运营提质过程，通过专业的产业方运营机构对其进行进一步的培育、孵化、重组、整合，打通“投资—运营—退出—再投资”完整链条，形成良好的投资循环。
二是加大重点企业基础设施优质运营资源整合力度，构造城市重点项目全新的经营模式。对于地方来说，更需抓住以REITs推进城市重点项目运营转型的契机，强化新增投资与盘活存量挂钩，加大各级国有企业基础设施运营管理资源的整合优化力度，支持国有企业引入知名优质专业运营团队合作方，加快向基础设施专业运营商转型。同时，鼓励国际、国内领先的基础设施专业运营管理企业参与城市基础设施REITs项目运营管理，积极培育发展基础设施REITs相关服务机构，努力促使非经营性项目向准经营性项目转化、准经营性项目向经营性项目转化。
三是释放都市圈一体化发展潜力，探索推进基础设施REITs的区域联动发展。在区域发展战略背景下，京津冀、长三角、珠三角和成渝双城经济圈作为我国重要的区域增长极，通过都市圈内重大项目合作联动、产业链条协同布局，培育产业龙头和产业集群，能够带动交通设施、仓储物流、新型基础设施、工业厂房等优质基础设施的建设和供应，为REITs市场提供更多优质资产。为充分发挥区域一体化发展优势，可研究设立政府引导的基础设施REITs产业投资基金，建立区域基础设施REITs产业联盟，定期召开REITs论坛，共同谋划区域基础设施REITs联动发展，鼓励都市圈内符合条件的基础设施项目整体打包发行REITs产品。
四是完善基础设施REITs的配套支持措施，发挥财税政策激励引导作用。要在税收政策上给予倾斜和支持。可重点关注社会资本参与盘活国有存量资产、中央预算内投资示范专项等，对符合条件的企业给予财政奖励或税收减免优惠。
案例一：九州通在2023年发布四大新战略——新零售、新产品、互联网医疗、不动产证券化（REITs），开启新三年规划。
不动产证券化（REITs），将以330多万平方米的医药物流仓储资产及配套设施为底层资产，分批发行不动产投资信托基金（REITs），重构公司轻资产运营商业模式，提升公司资产运营能力，实现多元化收益。九州通力争在2023年发行，成为国内医药行业首单、湖北省首单民营企业的公募REITs。
案例二，5月10日，根据上交所官网信息，中金湖北科投光谷产业园REIT项目状态更新为“已通过”，将正式上市交易，这是武汉首单公募REITs。截至2022年末该标的资产估值为15.4亿元。
中金湖北科投光谷产业园REIT原始权益人为湖北省科技投资集团有限公司（以下简称“湖北科投”），标的资产包括四部分，分别为光谷软件园A1-A7栋、光谷软件园C6栋、光谷软件园E3栋及互联网+项目，均位于光谷光电子信息产业园内。该产业园是中国首个国家级光电子信息产业基地的核心载体，年度产业收入达到2万亿元，产值达到8000亿元。
当前标的资产租赁合同期限3年及以上占比66.50%，已签约租金平均每月每平方米约61.63元，共有49家租户，涉及信息技术、金融科技等11个行业。其中，底层资产最大租户为招商银行武汉分行及招商银行信用卡中心。
从收入看，2020至2022年末，标的资产三年营业总收入分别约为0.86亿元、1.06亿元和1.07亿元；其中租金收入分别约为7564.26万元、9457.33万元和9604.62万元；毛利率分别为62.82%、68.97%、65.51%。
净回收资金拟投资两大项目，一是“中国光谷·数字经济产业园”项目，计划打造孵化器、加速器和产业聚集区三类企业载体，重点发展人工智能、大数据、AR/VR、区块链等领域。二是拟投资生物创新园二期项目，规划打造生物产业研发创新体系及总部聚集地。
当前，国内REITs市场“首发+扩募”的双轮驱动格局已经逐步形成，湖北科投计划通过扩募将本次发行项目打造成百亿级基础设施REITs平台。
截至2022年底，湖北科投合并报表范围内已建成运营及在建的可租赁物业面积超过550万平方米。其中已建成并成熟运营的可租赁物业包括光谷生物城生物创新园、光谷生物城、施耐德厂房、霍尼韦尔厂房、盖瑞特厂房、汽车电子产业园等约500万方。
我去年曾经建议过花湖机场如此处理。
