3月1日《郑州市政府发布：关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》18条房地产新政，其中提到：

外来务工人员在郑州缴纳住房公积金的，可按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取业务，在郑州购买住房时，可按照本市缴存职工同等条件申请住房公积金贷款。

子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。

降低个人住房消费负担。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。

4月29日中央政治局会议释放了稳房市的积极信号。支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

5月15日，中国人民银行、银保监会发布通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。这是贷款市场报价利率改革以来，首次下调首套房贷款利率下限。

6月15日，郑州市政府发布关于印发郑州市稳经济促增长政策措施的通知。推动驻郑各商业银行全面落实首套房贷款利率执行4.25%的下限标准，促进二套房首付比例降至40%。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

2个月内“国常会”两度提及“因城施策”。

5月23日国常会提出“因城施策支持刚性和改善性住房需求”，7月21日召开的国常会提出，要“因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求”。

7月28日的中央政治局会议明确做好下半年经济工作，其中，要稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

各地都在积极开展“保交楼”的活动，而且出现专业性公司。

——郑州同时启动四种模式。

郑州市政府相关部门召集8家房企举行在郑项目情况汇报会，政府计划帮助在郑头部优质房企解决当下遇到的困难，履行国家“保交付、保生产、保民生”的三保要求。项目纾困模式分为四种，“棚改统贷统还”模式由政府平台公司接收，后期政府主导；资产大于负债的，可选择“收并购”模式，由政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题；资不抵债的，可采用“破产重组”模式，由政府组织破产重组，以保证项目交付；销售不畅、建设资金困难的，可选择“保障性租赁住房”模式，由政府组织专项建设贷款。

比如，融创集团向郑州市相关主管部门提出申请，申请其在郑的6个项目以“棚改统筹统还”模式开发。“棚改统贷统还”模式由政府平台公司接收，后期政府主导，即政府指定由一家融资平台统一向国开行申请棚改贷款额度，投入到各个项目后，再由这一平台统筹安排偿还资金。

8月5日，中国华融发布消息称，公司与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。

——专业性的破产清算有限公司。

7月26日，中房协与浙江房协在杭州联合主办“房地产纾困项目与金融机构对接商洽会”，除数家房企，信达、中金、浙商银行等金融机构参与了此次会议，会议设置了对接专场，纾困项目企业代表与金融机构、有意兼并重组、合作发展解决项目困难的企业，将展开对接交流。

其中内容有：在房协指导下成功纾困问题楼盘及司法实践（广西白武士破产清算有限公司董事长王少华）：“在我们的操作下，广西防城港、贺州、崇左、贵港、梧州、钦州、桂林、百色等地420万平方米烂尾楼已经被盘活。”“当下房地产公司普遍缺钱，为什么我们可以找到资金来源，找到投资者，核心操作就8个字，‘垫资续建、封闭运行’。”

——“金融16条”，是指今年11月24日发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》中提出的16项具体措施。

“三支箭”是 2018 年提出的房企融资支持政策，分别对应信贷、债券、股权融资支持。“金融十六条”随后房企融资“三支箭”1个月内便实现了快速落地。

第一支箭：信贷支持。

截至12月15日，深圳12家银行与25家本地房企签订合作协议，新增授信超8900亿元，其中民营房企15家，新增授信3800亿元。今年底前，深圳将有15家银行与39家房企签订合作协议，新增授信将超1万亿元。截至2022年11月末，深圳房地产开发贷款大幅增长，开发贷余额达7447.58亿元，同比增长23.22%。随着近期投放力度加大，深圳部分银行今年的房地产贷款增量已超去年全年。

中指研究院：自从“金融支持16条”发布实施以来，近期有120多家房地产企业获得银行授信。60多家银行机构积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

第二支箭：债券融资支持。表现为对房企发行债券提供支持，其中中债增进公司开具发债信用增进函是支持民营房企发债的重要举措。截至2022年11月末，已有龙湖、美的置业、新城控股、万科、金地、旭辉、绿城中国7家房企完成储架式注册发行，金额合计1190亿元。此外，美的置业、金辉和龙湖近期还分别发行了中债增信支持债券，金额合计47亿元，其中龙湖发行的三年期中期票据票面利率仅为3%，创下了中债增进担保民营房企债券利率新低。

第三支箭：股权融资支持。11月28日，证监会就就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时提出以下五条措施：

（1）恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；

（2）恢复上市房企和涉房上市公司再融资；

（3）调整完善房地产企业境外市场上市政策；

（4）进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；

（5）积极发挥私募股权投资基金作用。

截至2022年12月1日，已经有福星股份、世茂股份、华夏幸福、大名城、北新路桥、新湖中宝、天地源7家上市公司发布关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告，拟向特定投资者定增募资。

——放开限购。

12月9日，佛山全面取消限购。之后南京跟进，外地人在核心区购房，无需社保，只需要提供半年以上居住证明，但这种居住证明中介可以帮助操作，南京对购房基本也不再设限。

东莞市：莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易，上述区域暂停实行商品住房限购政策。这也意味着，12月26日起东莞全域放开住房限购。

山西省长治市27日发布楼市新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款的，最低首付款比例由50%降低至20%。

——房地产新发展模式。

12月15-16日，中央经济工作会议提出明年的五大中心工作，其中，五是有效防范化解重大经济金融风险。要求推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞中重提“房地产是国民经济的支柱产业”，并强调“未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑”。对地产行业信心的恢复无疑是一大助力。

在12月16日的临时股东大会上，万科董事长郁亮表示，“这是时隔20年房地产再成支柱产业”“从整个行业来看，政策面都在逐步向好，而且在力度、广度上全面超出万科的预期”。如今，恢复房地产行业的信心不仅关系到本行业，更是中国经济恢复的需要。

12月17日，在2022—2023中国经济年会上中央财经委员会办公室分管日常工作副主任韩文秀表示：

首先，科学认识房地产的作用。

近几年，房地产业占国内生产总值的比重大概是7%左右，加上建筑业等相关产业达到14%左右（经济的引擎：建材、装修、家居等），土地出让收入和房地产相关的税收占地方综合财力的将近一半，房地产贷款加上房地产抵押贷款占全部贷款余额的39%，房产占城镇居民家庭资产的近六成。因此，防范化解房地产市场风险是重中之重。

当前，受疫情冲击最大的是消费，如何有效稳定消费增长？

针对住房、汽车、服务性消费等领域存在的一些限制性措施，要完善消费政策，支持住房改善、新能源汽车、养老服务、教育医疗文化体育服务等消费。如因城施策支持刚性和改善性住房需求等。

2022年新婚夫妇约650万对，按新购房100平米算，仅需6亿多平，我国住房总供给已经达到了一年10亿平，总供给大于总需求，剩下的房屋需求在更新市场，因此，住房更新的消费需要有新的政策来鼓励和支持，以提振居民的信心，特别是第二套房政策等。

一对新夫妻购置100平米婚房的可能性不大，已有婚房的比例比较高。因此，鼓励改善性购房是一个方向。

央行：《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来三个月，16.0%的居民打算购房，这一比例大幅低于三季度的17.1%，并创下了2016年下半年以来的新低（2016年二季度比例为15.1%）。同时，认为房价将继续上涨的居民比例仍在降低。

央行公布的金融数据显示，11月人民币存款增加2.95万亿元，同比多增1.81万亿元，住户存款增加2.25万亿元，同比多增1.52万亿。存款增加的同时，贷款大幅下降，居民的中长期贷款，缩量至去年同期的36.1%，低于8月的62.4%、7月的37.4%和9月的74.1%。

其次，房地产不健康发展模式是“三高”。抓紧研究中长期治本之策，消除多年来高负债、高杠杆、高周转发展模式的弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

1998年房改之后，房地产市场活力逐年增强。据上市房企年报统计，2021年TOP10房企的年销售额达2900-7600亿，158家房企跻身百亿军团。高负债、高周转驱动的野蛮生长模式，随着房地产黄金白银时代的终结，只留下“一地鸡毛”：高负债压垮房企，招致反噬。

据《新京报》统计50家上市房企财报，到2019年末房企资产负债率已推升历年最高，半数房企负债率超80%，负债排名前十的甚至达85%~91%，远超80%警戒线，这还不包括不透明的表外负债。到2021年已有11家规模房企发生债务违约。

20年间，推动房地产增加值上涨了18倍，GDP占比大幅提高，成为国民经济发展的压舱石、支柱产业。

据国家统计局数据：2000年房地产增加值仅4141亿元，GDP占4.3%；到2020年房地产增加值跃升至74553亿元，GDP占比7.3%。如把上下游产业加起来，房地产对GDP贡献率达20%~30%，功不可没！

第三，房地产新发展模式要求是“三低”。

自2021年中央经济工作会议首次提出以来，房地产业“探索新的发展模式”日益成为行业的热点话题。

进入2022年，房地产业“探索新的发展模式”在《政府工作报告》中被重申，全国人大代表和全国政协委员也将其作为提案建议在今年全国两会中提交。3月召开的国务院金融委会议中也表示要“提出向新发展模式转型的配套措施”。

2022年6月，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜曾表示：去年下半年以来，少数房地产企业由于长期“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式不可持续出现风险，并对市场产生了较强的溢出效应。

2022年房地产企业或将迎来“新发展模式”元年，此前“高负债、高杠杆、高周转”的经营发展模式将逐步向注重产品与服务品质的模式转变；房地产业将回归产业基本面，围绕实体经济探索新的发展模式；保障房体系建设将得到加强，逐步形成与商品房体系并重的局面。

房地产业“新的发展模式”即是呼吁建立保障房与商品房并重的住房双轨制，通过加强保障房以及租赁住房体系建设，来解决新青年、中低收入群体以及有租赁需求等特定人群的住房问题。支持刚性和改善性住房需求，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

2022年已出台的政策要持续抓好，2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。

第四，展望2023年的房地产行业，同样需要我们理性对待。

一方面，政策层面的支持力度将继续加大。今年下半年政策面给了以“三支箭”为代表的房企金融支持政策，后期政策工具箱还很丰富，在放宽购房条件、降低首付比例、下调居民房贷利率方面还有较大空间。

以居民房贷利率为例，不少券商分析师认为，2023年居民房贷利率整体进入3%时代，这对刺激居民消费欲望有较大的影响，居民信心的回归是推动楼市企稳回暖的关键所在。

另一方面，房地产行业的主基调仍将是“稳”字当头。2023年年中前后，房地产市场有望出现趋势性回暖，将结束约两年的行业下行周期。

以上为在正和岛私董会授课提纲。