图片：楚天金报

　　继合肥、南京、苏州和厦门后，武汉接过楼市调控接力棒。今日，中国人民银行武汉分行、湖北银监局下发编号为武银[2016]109号的特急文件《关于加强住房信贷政策管理的通知》（以下简称《通知》），明起，武汉主城区将实行限贷政策，有一套房产的再次购房，最低首付上调至四成，有两套房且已结清房贷、或还有一套未结清的再买房，最低首付也调整为四成。

　　《通知》规定，在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。

　　对在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款，或还有1套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。具体首付款比例由银行业金融机构根据借款人偿付能力，信用状况等因素审慎把握。

　　对在武汉市2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，继续暂停发放相应购房贷款。

　　据了解，本次楼市新政适用于江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山等7个三环内中心城区及武汉经济技术开发区（不含汉南区）、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区发生的住房交易涉及的商业性个人住房贷款业务，对于东西湖、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、汉南等6个三环线外远城区的住房交易，未作限定。

　　2014年9月底，央行、银监会曾联合发布政策对楼市限贷松绑，其中对于首套房认定标准，实行“认贷不认房”，也就是说，对于拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，按照首套房贷款政策执行。

　　今年年初，央行、银监会再次发文，规定在不实施限购的城市（包括武汉），首套房比例下调至20%。

　　“这次武汉楼市新政最大的变化之一，是对首套房的认定标准开始‘认房’了。”一家股份制银行个贷部负责人今日接受记者采访时分析，明起实施的新政，明确规定已经有1套房的居民家庭再次申请房贷，首付最低四成，也就是说，对于名下有一套房子且已经还清贷款的人群，如果再买房的话，最低首付也要从两成变为四成。

　　>>>>>>【解读】

　　为何要限贷？

　　武汉楼市量价齐飞

　　今年来诞生13宗地王

　　今年以来，武汉楼市持续升温，量价齐升。业内人士表示，从武汉楼市本身的价格涨幅、销量和土地市场来看，此次信贷调控新政的出台基本符合预期。

　　中指院研究数据显示，截至今年7月份，武汉房价已连续上涨18个月，在售楼盘均价也首次突破万元大关。国家统计局数据也显示，2016年7月，武汉房价与去年7月份相比上涨15.8%。

　　价涨，量也升。据统计，截至8月29日，今年武汉新建商品住宅成交19.9693万套，距2015年全年22.4万套的成交量已非常接近。楼市“金九银十”刚刚开始，几乎可以肯定的是，今年武汉新房成交量将第6次刷新纪录。

　　再看库存。武汉多家研究机构的数据表明，在需求持续高涨的背景下，武汉新房库存已严重不足。截至8月中旬，全市平均的去库存周期不到6个月，武昌和汉口中心区域则已不足3个月。

　　而今年6月份以来，武汉土地市场更是地王频出，多宗地王楼面地价已逼近或超过所在区域新房均价，“面粉贵过面包”的楼市时代来临。

　　据统计，今年以来，武汉共诞生13宗单价和总价地王。其中，7月份以来两个月的时间里，就产生了10宗地王，汉阳滨江地块楼面地价超过2万元每平方米，地王盛宴从中心城区蔓延至远程区，光谷、汉阳、青山、汉口、东西湖、黄陂、江夏等区域地价屡被刷新，地价超过在售项目价格的现象屡见不鲜。

　　武汉科技大学金融证券研究所所长董登新认为，武汉本轮楼市调控主要基于房价短期内的快速上涨。此外，来自银行的数据也显示，前期房贷投放过猛，监管相对缺位、催生出首付贷等金融产品，也使得风险开始在房贷市场累积。通过信贷手段调控楼市，可以通过降杠杆的手段，一定程度降低金融风险。

　　有什么影响？

　　“温柔”的调控对刚需人群基本没有影响

　　上一轮楼市信贷密集调控出现在2010年。

　　2010年年初，国十一条出台，严格二套房贷款管理，规定首付不得低于40%。当年4月，新“国十条”出台，二套房首付下限进一步收紧至五成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

　　“如果说上一轮密集调控更多属于国家行为，这一轮调控则主要表现为地方行为，且主要以金融手段的限贷为主。”董登新表示。

　　横向对比其他已实施调控的二线城市，武汉的限贷措施较为温和。

　　首付比例方面，南京规定，拥有1套住房且贷款未结清的家庭最低首付款比例调整为不低于50%；合肥则规定，市区无房、有一次贷款记录已结清，首付比例40%；未结清，首付比例50%；同样情况下，苏州也将首付比例提高为50%。

　　而武汉今日公布的限贷政策规定，对在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%，相比南京等城市，这一比例仍然较低。

　　此外，已出台调控政策的城市里，厦门对大户型进行了限购，规定144平以下普通房最多买两套，针对外地人也出台了限购措施。相比之下，武汉并未针对户型进行限购，传言多日的外地人限购政策也并未出现。

　　董登新用“温柔”来形容武汉楼市新政，在他看来，本次调控对于首套房刚性人群基本不存在影响，对于真正有实力购买多套住房的人来说影响也不大，因而可以说是“有节制、有弹性、可承受”的楼市新政。

　　房价会跌么？

　　楼市将进入观望期三至六个月后为出手好时机

　　调高首付比例，楼市新政出台后，房价会不会应声而跌？业内人士认为，楼市或将进入观望期，对房价难以出现立竿见影的调控效果。

　　“目前武汉楼市最大的问题在于供求失衡，刚需、改善性需求和投资需求持续高涨，房源库存持续下降。另一方面，监管下的预售价格达不到预期，开发商开始捂盘惜售，更加剧了供应短缺的局面。”中指院华中分院李国政表示，尽管管理部门本月中旬出新规，要求开发商不得无证认筹，取得预售许可10日内须公开全部准售房源，严查哄抬房价，敦促开发商释放供应，但目前来看效果并不明显，一些楼盘通知购房人退订，但开盘依旧遥遥无期，买房人还是一房难求。

　　李国政认为，限贷新政将产生积极的作用，一定程度上促进市场释放供应，另一方面通过提高信贷门槛抑制改善性需求。但是，效果如何有待观望。

　　今晚，家住武昌的李先生得知限贷靴子落地后对记者表示，因为此前武汉楼市调控传言多时，政策细则也有多个版本，他担心新政之后购买二套房等门槛会提高，因此抢在今日将第二套房交易过户。“新政之后我再买二套房首付须40%，相比于之前的30%提高了些，但总体压力还好，”李先生说，他认为新政后楼市会趋于稳定，准备再观望一段时间在合适的时机出手。

　　一位业内人士则表示，相比其他二线城市，武汉的调控政策比较温和，而且历来调控都不会对房价产生立竿见影的作用，预计接下来一段时间买卖双方都会观望。如果限贷政策的调控作用不明显，未来也不排除会有更严厉的措施。对刚需来说，调控三到六个月左右，是入市的最好时机。

　　董登新则认为，房价高企的根源，在于市场上资金过剩，投资渠道相对较少，无论是居民还是企业,只有发展实体经济，社会资本才会从过热的房地产市场流入真正需要的领域。

　　>>>>>>【提醒】

　　已认购交定金或已交首付款首付仍按原规定执行

　　不久前，武汉市民黄女士在中北路购买了一套总价约195万元的房子。这是黄女士家的第二套房子，不过，由于之前买的房子贷款已经全部还清，按照此前“认贷不认房”的政策，黄女士这次买房也被认定为首套房，签订购房合同后，黄女士已经交了两成首付，共39万元。

　　黄女士今日向记者确认，购房合同已经通过网签，与银行的贷款合同也已经签订，只差到银行进行合同备案了。“如果按照新政，我的首付款要提高到四成，也就是还要交39万，这对我压力太大了。”黄女士说。

　　对于黄女士的困惑，《通知》规定，在9月1日，新规正式执行以前，已签订认购书且交付定金或已交付首付款，但未正式网签合同的居民家庭购房行为，如能提供认购书及定金电子进账单原件、或能提供首付款电子进账单原件，则最低首付款比例仍按原规定执行。