□记者/贾冰
8月31日晚，三张带着公章的红头文件刷屏了武汉人的朋友圈，针对楼市今年过度火热，武汉于9月1日实行限贷政策，成为继南京、苏州、合肥、厦门后又一个限贷的城市。政策虽出，但真的能够为武汉的楼市“刹车”？
武汉温柔限贷
政策太温和
在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。
在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。
在武汉市拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，继续暂停发放相应购房贷款。
假设某家庭已有一套住房，贷款未结清，想在主城区购买一套100平的房子，按武汉均价1万/平左右算，总价在100万左右。按上述中国人民银行武汉分行的新规，新规前，需付30万首付；新规后，需要支付40万首付。
这样的限贷政策无疑是非常“温和”的，仅仅提高百分之十的首付，对于有一定经济实力的购房者来说只是一点“毛毛雨”般的影响。由于武汉落户政策未改变，外地购房者如想大量买房只需第一套购买100平米以上新房即可落户，落户后再按照40%首付比例购买二套房即可。而从本次限贷政策来看，主要针对二套房进行限贷，作为需要购买首套房的刚需客户来讲，政策影响不大。
而且本次限贷政策仅适用于江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山等7个三环内中心城区及武汉经济技术开发区（不含汉南区）、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区发生的住房交易涉及的商业性个人住房贷款业务，对于东西湖、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、汉南等6个三环线外远城区的住房交易，未作限定。
这样厚此薄彼的调控政策，或将吸引不少被限贷政策约束购房者转移战场，抄底升值空间更大的远城区，往常不太受关注的远郊地块或迎来供需两旺。
武汉一楼盘限贷前，深夜抢签单
限贷后土拍创纪录
9月1日，武汉举行调控新政后的首场土地拍卖会，黄陂武湖一幅地块引来10家开发商584次竞价，最终创下武汉土地拍卖历史上最高溢价率。
此次拍卖会共挂牌出让9宗地块，净用地面积约39.7万平方米。位于黄陂区武湖的一宗纯住宅用地块，因紧靠规划地铁站和学校，引来多家大型开发商争抢，最终被武汉南德天昊置业有限公司以10.187亿元拿下，楼面地价每平方米4810元。这一溢价率创出新高，超过7月8日民族大道地王442%的溢价率。
同时，武汉最后一块未经拆迁和安置的“毛地”出让。扎根汉阳燎原村7年后，本土房企庭瑞集团底价摘得该城中村地块，楼面地价2082元/平方米。
挂牌资料显示，汉阳燎原村地块位于汉阳大道以北，汉江堤路以南，紧邻知音大道，临近地铁4号线。根据出让要求，土地成交后，竞得人需支付30.772亿元作为土地转让补偿价款，用于燎原村村集体土地改制后的开发用地、还建用地、控制用地等地块的安置补偿和还建安置房及还建房公共服务设施建设、集体经济发展等工作。
截至8月31日，今年前8个月武汉新建住宅已累计成交约20.35万套，同比增长超过50%，成交面积累计约2117.42万平方米。
湖北合富辉煌市场总监殷一戌分析表示，由于去年至今年上半年市场过热，大量去化但后续可入市项目货量跟不上，武汉全市供应量基本处于不足状态，尤其三环以内的中心城区，几乎已是无房可售。
据了解，2016年7月底武汉新房库存仅10.2万套，约四个月就可以消化完。目前最新数据显示的住宅存量约700万平方米，较去年同期已大幅减少了50%。
通过上半年的去化，不少开发商已完成既定的年度销售目标，因而并不急于推售剩余的房源。
需求不减的情况下，供应不足加之捂盘惜售的项目不在少数，武汉的房价一路看涨，新开的大部分楼盘价格相比此前都有不同程度的上涨。
统计发现，8月份武汉共计37个项目推新，其中12个盘开盘当日即售罄，其余项目去化也较为理想。
值得注意的是，由于市中心区域价格上涨过快，且大部分项目的新房还未能入市，购房需求已外溢至三环外，带动远城区的成交量逐步上升，月内去化在100%的项目大部分也都位于三环或四环附近的城区。
殷一戌预计，虽然房价持续上涨，但从新开项目去化情况来看，客户对于目前的价格还是可接受的，未来价格还有小幅的上升空间，会持续往上走。另外，10月份将有一批新房源集中推出，届时将可缓解武汉新房供求关系紧张的局面。
难抑购房热潮
9月1日，武汉市新建商品住宅卖出了1170套，虽然较前段时间有所下降，但仍超过了今年最高峰3月份时日均千套的水平。这意味着购房门槛提高后，买房人的热情仍未减。
当日下午，记者探访武昌区政务中心发现，限贷似乎没有减缓买房人的节奏，窗口前仍如往常一样排起了长队。
家住江岸的宋先生告诉记者，对他来说，限贷的变化就是首付款要多交些，总体算来与限贷之前变化不大。“综合武汉之前的调控措施看，每次调控后价格上涨势头不减，所以我还是果断出手了。”他买下了位于武昌中北路的一套二手房。
价格方面，上涨的压力仍然不小。根据百城价格指数统计，2016年8月，武汉住宅样本平均价格10365元/平方米，环比涨1.90%，保持连续19个月上涨势头。同比来看，武汉住宅均价上涨23.26%，这一年来也是最近几年涨幅最快的时期。
中指院华中分院市场研究总监李国政分析认为，新政是要通过提高首付，增加置业成本，抑制多套房投资置业，对于刚需家庭影响不大，主要对一些大户型、高总价的楼盘影响更大一些。
苏州等地在调控后楼市销量和价格均出现较大变化，这种情况是否会在武汉出现？业内人士分析认为，在预售价格监管没有放开和土地价格飙升的持续刺激下，开发商惜售行为很难得到根除，供需矛盾短时间无法得到根本缓解，市场需求依然较大，价格还将保持上涨趋势。新政对楼市的影响有待持续观察，一般来说三个月后变化将较为明显。
有言论表示，本次武汉政府出台的限贷政策更像是被“逼”出来的，一方面繁荣的房地产能够起到稳定和加速经济的效果，另一方面，武汉楼市失控风险加大，政府不希望看到楼市过快泡沫化和非理性化。
比起其他几个目前已经限贷或限购的二线城市来说，武汉的限贷政策更像是一个可以灵活多变的“试水”举动，在政策出台后观测武汉楼市动向，如能为武汉过热的楼市降温，无疑是最好的预期效果，如果效果不理想，政策再次加码的可能性也是很大的。
供需矛盾未解
当前，武汉整体市场库存减少，去化周期降至历史最低的不足6个月，主城区甚至小于3个月，整个市场出现房荒和人慌，一房难求现象突出。
虽然限贷措施出台，但在预售价格监管没有放开情况下，土地价格飙升的刺激依旧强烈，开发商惜售行为不会得到根除，价格上涨压力依旧很大。
多名资深地产专家预测，如果在“金九银十”这个重要的窗口期，市场供需矛盾仍然得不到缓解，与南京、合肥类似的“双限”政策，很有可能将会出台。
对此，记者咨询了武汉市房管部门，相关负责人表示，武汉市对于楼市调控的政策正在研究之中，但何时执行还无法确定。
出发点虽然好，但隔靴搔痒的举动只能像一滴水珠落在滚烫的锅里，只是“滋~”一声就没有了。另外，购房者或因为担忧政策加码而提早抢房，售楼处也可以吹捧这样的言论达到购房者尽快成交的目的。
“如果说上一轮调控更多属于国家行为，这一轮调控则主要表现为地方行为，力度相比也大大温柔许多，只限贷不限购。”武汉科技大学金融证券研究所所长董登新认为。
上一轮调控，针对的是长驱直入的房价暴涨，本轮调控则基于房价在短期内的上涨。此外，前期银行房贷投放过猛、监管一定程度缺位，使得金融市场出现了首付贷等类似产品，调控一定程度上也降低了金融风险。
董登新认为，此次武汉限贷针对的主要是少量囤房的群体，对于首套房刚性需求基本不存在影响，对于真正有实力购买多套住房的人来说影响也不大。因而可以说是“有节制、有弹性、可承受”的楼市新政，对于房价的调节作用不会太大。
董登新也指出，房价高企，市场追高，根源在于市场上流动的资金太多，“找不到更好的投资渠道，所以才会涌向房地产市场。”而只有发展实体经济，社会投资之门才会真正打开。
世邦魏理仕华中区董事总经理伍嘉乐表示，受此轮政策调整影响，武汉住宅成交量短期内会有一定程度的波动，但整体市场的上扬态势不会受到根本影响。总体而言，成交量的放缓及住宅价格上升的趋稳将会是本次调控带来的主要变化。
