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2016年上半年，是2010年不断推出限购以来，中国房地产政策环境“最宽松”的时期。从中央到地方，一系列重磅楼市刺激政策轮番出台，全国范围内“去库存”成为当务之急。楼市刺激政策主要涉及信贷、税收、购房补贴等各类实质性环节，甚至购房契税也史无前例地作出调整、放松，强劲地支撑了市场的全面复苏。

楼市进入下半年，决策层的思路开始出现新的变化。

去库存：从加快到有序引导

7月26日，中共中央政治局会议召开，会议对于政策的定调仍然是“积极的财政政策和稳健的货币政策”，明确了落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务，并首次提及“抑制资产泡沫”。

多位房地产业人士认为，作为一个半年的总结会议，此次会议其实代表了宏观政策的方向，对于下半年房地产有很大意义。

“当下的一、二线城市地王频出，房价飙升，基本就可以定义为资产泡沫。”中原地产首席分析师张大伟对笔者表示。

对于“五大重点任务”中的“去库存”，中共中央政治局会议上的描述为：“去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来。”而在2016年经济工作会议上，对去库存的表述是：“通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。”

在张大伟看来，对“去库存”的用词从“加快”到“有序引导”，其中的变化值得推敲。

“过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础上，调控政策也开始了明显的分化。在未来的‘去库存’上，房地产调控政策将不仅是分城施策，更多的会升级到一城一策、一城多策。”张大伟说。

在同策咨询研究部总监张宏伟看来，中央层面已经开始注意到城市之间楼市分化越来越明显，尤其是对房价上涨过快与“地王”频现的城市来说，进入下半年之后，其楼市走势将受到各方面的不确定性因素影响。

张宏伟向笔者透露，下半年国家会严控“地王”，虽然政策没有出，但是会提前预警。据他介绍，国土资源部等多部委已经向热点城市部署研究防止“地王”频现、防范地价异常的应对措施。

在信贷政策方面，张宏伟认为，“收信贷”降杠杆为下半年热点城市楼市降温，通过提高二套房首付比例“降杠杆”成为未来核心二、三线城市楼市政策的重要特征。

房价：下半年涨幅可能走弱

那么，随着政策层面的变动，下半年的楼市会如何走？

在易居房地产研究院总监严跃进看来，从2016年的房价走势来看，今年下半年房价将会继续上涨，但涨幅会弱于今年上半年。“换而言之，房价没有下跌的趋势，总体会继续上涨，只不过后续若信贷政策收紧，市场交易会下跌，这个时候，房价涨幅会比较小。”严跃进说，对于部分房价涨幅小的三、四线城市，购房节奏加快或放缓本身问题不大，而省会城市房价上涨的速度会加快，这是需要警惕和注意的。

中国社科院最新发布的《中国住房2016中期报告》预测，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。持续的政策刺激与制度变革的力度，决定调整幅度和时间提前或者延后，调整可能迟到，但不会缺席。

中国社科院认为，未来市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧。东部城市，一、二线城市，经济、交通、环境好的大都市周边城市及三线中心城市将升温，其他三、四线及以下城市将持续较冷。

楼市：调整期或迟到，但不会缺席

从以往出现过热阶段的楼市表现来看，每当市场过热的时候，全国性的调控政策势必会出台，为楼市降温。但如今，楼市调控政策基调转为“分城施策”，也就意味着，哪个城市当前出现过热的状况，哪个城市或将面临调控的风险。所以，对于一、二线热点城市来说，随着相关政策的出台，楼市会进入调整期，甚至个别房价上涨过快的城市会出现下跌。

张宏伟分析，政策面收紧加之现在市场的价格和成交量有所透支，市场应该会在下半年到明年进入调整期，“但进入调整期的时间点可能会因一些其它市场因素的影响而有所推迟”。