纵观2016上半年全国楼市动态，一线城市量价齐升，与之相对应的土地市场也极具热度；二线城市一部分受惠于地域优势和产业产生，带动的净流入人口，也出现了相应的量价增长；二线城市的高新区，开发区以及三四线城市，则因为缺乏产业支撑以及相应的净流入人口支撑，库存压力依然巨大。基于此，结合世联行第二季度市场研究报告，腾讯房产襄阳站专访了上海张知天行总裁刘翀云，从房价涨跌、房产利率等方面入手结合襄阳实情，对房地产市场进行深度剖析。

上海驰张知天行总裁刘翀云

全国土地出让金近万亿，但也只是一根“葱”

2016年上半年，全国50大城市土地出让金高达9655.9亿，同比上涨38.5%。其中，超过100亿元的地块就达到3宗，分别出现在杭州、深圳、天津。超过30亿元的达到了51宗，单宗地超过10亿元的高总价地块已经超过200宗。

在过去的上半年，全国不少城市用地过热，超七成省份土地出让金增长，全国各大城市房价也大幅上涨，不少网友担心下半年房价会趁着这个趋势继续大涨。对此，上海驰张总裁总策划刘翀云表示，土地出让金和房价的上升是一个漫长的过程，但这个漫长的过程并没有直接的推导关系，所以大家不要担心。

土地出让金的上涨并不意味着房价一定上升，它和土地的供应量、在不同城市的供应方法、土地相应的税费对比结构等方面都有关系，甚至和房地产的拆迁、宏观金融政策有关，这些方面总体叠加才会使房价上升或者下降。为了让网友们有更形象的理解，刘翀云举了个非常简单的例子，他说，如果你买了一根葱，并不能代表你做的葱拌豆腐或者煎豆腐就一定好吃或者不好吃，葱只是佐料，并不能决定主菜的味道。

房企负债负债率高达73.2% ，仍在“赌命”争地王

2016年上半年，在房地产行业加快去库存背景下的各项利好，品牌房企交出了靓丽的答卷。但是，在这些高歌猛进的光鲜业绩背后，我们也看到了开发商们的焦虑和烦恼。由于今年土地出让金继续增长，开放商们“赌命”争地王，使得房企们负债率的问题仍然没有得到较好的解决。

目前，部分房地产企业的平均负债率高达73.2%，如此高的负债率是否合理？在刘翀云看来，关于负债率是否在合理范围，其实没有一个特别的标准答案，不同的开发商存在着不同的标准。在流通性企业例如设计单位、服务型企业，甚至招商公司、一级土地供应方，负债率的要求也是不一样的。负债率更多的是跟经营的公司有关，保利能够承载的负债率和万科能承载的负债率肯定完全不同。所以不同的公司，针对不同的背景和不同的经营策略，所导致负债率合理范畴是不一样的，它的上下限幅度也是比较大的。

二线城市房价上涨幅度超一线，下半年继续“撕逼”

今年上半年的楼市，二线城市楼市最疯狂，而刘翀云认为，下半年二线城市仍然会延续其上半年销售主力军的势头。一方面当一线城市的城市供应量进一步趋小时，二线城市的主要特征是跟随一线城市的趋利性，另外一线城市的模式和现象一般在二线城市会得到比较快的落地和发散，所以很多二线城市存在一个跟随一线城市并且补涨和追涨的过程，这种补涨和追涨是持续的。

另一方面是流动人口向一线城市和二线城市的涌进，这是整个城市化的必然过程，而这个势头一定会持续下去。尤其是在经济下行的时候，一、二线城市拥有更多的机会和更多的商机。比如武汉，武汉是一个典型的二三线城市，但是流动性人口比较多，而且也形成了这种趋势，所以它的房价正在稳固上升。因此，在刘翀云看来，未来的五年十年，只要城市化保持不变，二线城市和一线城市的人口基数和流动人口基数还会继续放大，而这些流动人口带来的购房需求，也促使了一二线城市持续其销售主力军的势头。

北京商办物业销售额占全国三成，襄阳市场难成大器

如果说上半年楼市住宅销售最疯狂的是二线城市，那么在商办市场，一线城市则仍然保持着其霸主地位。据世联行研究报告表明，全国商办物业销售额占商品房总额11.8%，而上深广接近两成，北京更达35%。可是从刘翀云那里我们了解到，这种活跃于一线城市的物业，在襄阳市场的前景却很不如人意。

商办物业不是什么新鲜的事务，它也被称为商住楼。在襄阳，像这样的商住楼有很多，这些楼盘在开发期间可能定位为住宅或写字楼，但其最后因为各种原因都变成了商住楼。比如说东方银座(资料 论坛 图库 动态 点评)以及长虹路上的一些物业，里面都有大量办公，所以商办物业最大的特点是功能性上的切换，襄阳商办物业主要特点是在住宅的物业里大量办公。

刘翀云认为，随着政策越来越严格，这个趋势将会放缓，所以商办物业并不会成为主流的发展趋势。当然，商办物业它是一个细分类别，未来是否有很大的市场，现在还不能确定。另外，商办物业的另一种形式是商业地产设计成单元式的办公楼，其典型代表是谷山大厦(资料 论坛 图库 动态 点评)，这类物业售价和物业管理费并不便宜，而且持续的水电费用也比较高，因此它的持有成本很高，市场前景并不会特别大，偶尔一两栋的存在可以接受，但放大之后市场希望不大。

一线城市豪宅成交持续上涨，襄阳或将出现鬼城

除了商办物业，豪宅市场也是一线城市独占鳌头。2015年以来，北京、深圳、上海的豪宅成交占比逐年增加。以深圳为例，一千万以上豪宅在总成交中的占比，已经由2011年的不足1%骤升至11.3%，而其他城市，豪宅交易活跃度始终处于低位。

对于这种现象，刘翀云认为，豪宅在一线城市销售量的提升一定是一个趋势，因为所有一线的城市都已经进入了豪宅和别墅的销售期。这一类产品在所有一线城市，包括北上广深特大型城市都是稀缺产品，是供需关系决定了它的销售提升，而且这种现象也不是今年才出现的情况，最少已经持续三到五年了。北上广深甚至像南京、长沙这样的城市，整个豪宅的销售都是一个上升的趋势。

在襄阳，豪宅的主要表现形式为别墅，刘翀云表示：“三线城市的别墅也会有市场，但并不会是主流市场，它和一线城市的销售，或者说一线城市的市场是不可同日而语的。在一线城市，豪宅是一个重要的主流市场，但是三线城市的别墅只是一个细分市场，而品质和供应量往往是决定别墅在细分市场成败的关键因素。但是当别墅的品质和供应量都无限放大的时候，它的销售不会太快，别墅也会出现空置、卖不动的现象，甚至可能变成鬼城。”

专访人物介绍

刘翀云，上海驰张知天行地产机构总裁、总策划。上海驰张知天行地产是一家综合性的房地产服务集成商，先后在上海、河南、云南、湖北等多个区域从事房地产策划、营销代理工作。于2004年进驻湖北襄阳市场，迄今已有十二年历程， 公司现有员工约200人。十余年来房地产代理销售总金额逾百亿元。目前有三大主营业务：房地产全程策划及销售代理、房地产广告及设计创意、房地产建筑设计及项目规划。同时也是襄阳房地产市场代理项目最多、影响最大的代理企业。经典操盘项目主要有：光彩物流基地(资料 论坛 图库 动态 点评)、襄遇、北京公馆(资料 论坛 图库 动态 点评)、幸福里系列等；目前正在操作的项目有建设路21号创业园区；正在代理的项目包括襄轴城市街区、上品•百合园、襄轴城市街区、春天大道(资料 论坛 图库 动态 点评)、中百·淘宝生态城等。

【编后语】感谢刘总在百忙之中接受我们的专访，在与刘总的对话之中，小编不得不感叹刘总观点鲜明、见解独到，言语中充满了人文情怀。作为一个在房地产市场摸爬滚打十余年的业内人士，刘总深入浅出、用浅显易懂的语言讲述目前房地产市场现状。业界很多人称他为“地产疯子”，而我们更愿意把他看作“人文儒商”。

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