北 京十天卖地187亿，其中丰台区南苑乡石榴庄村地块住宅楼面价接近6万元/平方米，朝阳区孙河乡北甸西村CDE地块别墅楼面价实际为8.5万/平方米，东 坝南区地块楼面成交价5万元/平方米。暗爽的不仅有去年和前年拿地的开发商，还有房产的持有者们。然而，暗爽过后仔细思量，大多数人只不过生活在错觉中， 大多数人有可能因为房价的上涨而越变越穷，而不是越来越富。

真相1、多年来房子价值变化并不大

人 们会庆幸，五环的地价都卖5万/平方米了，那某某地的房子至少可以卖到xx万。大多数人计算自己所拥有的房产升值时，并不是以实际买卖成交价格来计算，而 是以周边某些新楼盘的定价，或者是小区内不久前卖出的某套房来计算。真相却是，过去数年来房屋的内在价值变化不大，只是货币贬值了，需要用更高的价格来购 房。

真相2、房子涨价对拥有一套房者没任何意义

的确有一些因素导致房屋内在价值上升。比如，门口开通了一条地铁；有新的商场、医院开业；突然被划入某个重点学校的学区。这些都不需要房屋的持有者们再支付更多的代价就可以获得，而是由新购地的开发商、新购房的购房者来支付。

还有一些特殊因素，导致房屋价格猛涨。比如，北京通州开始限购后，河北燕郊的房价在短短几个月内，每平方米上涨七八千元。且不说特殊因素不可持续，只有少数人可能因为这一因素把房子卖掉而获利。因为，他们发现，把房子卖掉也很难在其他地方买房。北京依然限购，尽管燕郊住宅名义价格上涨了七八千元，但并不是每个新的购房者都会愿意支付。市场陷入观望是大概率事件。一旦北京解除限购，燕郊房价会下跌或者滞涨。

对 于只有一套房产的人来说，很难从房价上涨中受益。绝大多数人不会因为上涨的房价，马上卖出手中的房产。的确有一些人把更好位置的房子卖掉，而去换一套更偏 远地方的大房子。那必然是以损失某种代价为前提的。或者是交通成本或者是其他成本。“卖掉了，住哪儿去。”这话并不陌生。

真相3、投资房产好光景已成历史

在 同一个城市拥有两套房产的人，也未必能获得更多益处。随着家庭分裂速度的增加，人们对房屋的需求数量在增多。绝大多数年轻人不愿意过三代同堂的生活。开发 商势必要将成本转移到购房者身上。作为未来的购房者，要支付土地成本，建筑成本，还有保障房的建设成本，也就是邻居们的居住成本。开发商、政府所得越多， 购房者所失越多。很难想象，开发商迫于资金链压力，超低价卖房的情景再度重现。当年，有些开发商的收益率还不如炒房者获得的多。尽管今天追逐高价地的开发商，难言理性。从众的大多数不一定是对的，比之七八年前，开发商对市场的把握能力更强，更有资金实力等得起房价上涨，等得起有购买实力的人出现。

在不限购、不限贷之前，北京曾经有一批依靠炒房走上了财务自由之路的人，追溯他们的成功路径可以发现，最重要的是杠杆的使用。另外，除了政策环境不同以外，市场环境也不同。他们不只把宝押在资产升值上。

谎言1、一线城市房价多少钱都合理

当年租金和售价之间的距离，远比现在要近。房价租售比是指房价和月租金的比值，国际上通用的合理租售比值为：旧公寓大 楼是120倍，新公寓是140倍，独立的别墅或连体镇屋是160倍。如果计算得出的数字低于这些比值，说明房价是合理的，一旦超出这个比值，说明房价被高 估。而北京很多住宅目前的租售比普遍超过500倍，甚至有高达800倍的。即使再贵也有人买，让人们相信北京的高房价是有道理、有支撑的。而价格终将会向 价值回归。唯有租金的上涨速度始终比房价上涨得快，租售比才能越来越接近。当年也没有限购、限贷，可以最大化地用银行的资金杠杆。

谎言2、房产涨价=升值

往 昔一去不复返。对于买房投资而言，如果只寄希望于房产升值获得差价，必然不是最安全的投资，需要关注的还有现金流和杠杆的使用。从长期来看，银行贷款使用 接近免费。即使有能力付全款的人也要尽量使用杠杆。剩下的钱拿去做理财，当下无风险套利可达4%左右(房贷利率5%左右，一些信托、P2P理财达到10% 左右)。而用银行借贷换来源源不断的租金现金流，远比单纯等待房价上涨更可靠。长期来看，租金决定了房屋的价值。机构们在收购大型物业时，首要看重的也是 租金回报。如果没有在合适的时机变现进行再投资，你很难说已经成功获利。

北京的地价、房价在上涨，从投资收益的角度看，买房越来越不划算。就算它比股市安全，过去创造种种奇迹，但未来房产投资的回报一定会回归平常，你会发现仅仅是抵御了通胀而已。不过，大多数人仍喜欢活在无法用金钱量化的“暗爽”中，而不是清醒地看看这个世界。