周四上午参加柒星集团的特殊资产论坛，讲25分钟。

经济形势分析与特殊资产机遇。

一、2026年经济：稳中求进、提质增效

要把握我国发展大势，坚定对未来发展的信心（百富榜增加9万亿，42%，农夫山泉、小米）

制定实施城乡居民增收计划。清理消费领域不合理限制措施，释放服务消费潜力（禁酒令）。需求侧结构性改革

实施新一轮重点产业链高质量发展行动（2015年中国制造2025续篇）。深化拓展“人工智能+”

完善民营经济促进法配套法规政策。加紧清理拖欠企业账款（法院出手1-9月311亿元）

扎实推进海南自由贸易港建设（18日封关）：企业个人15%所得税、免关税（6600，增值30%进内地）、一线放开、二线管住，金三角（新疆西藏海南），科创制造飞地，湘琼产业园（5000亩），海口生物城（222亩）

以县城为重要载体的城镇化建设和乡村全面振兴

制定能源强国建设规划纲要，加快新型能源体系建设，扩大绿电应用（造船每吨补贴3200元、储能柜扶贫）

倡导积极婚育观，努力稳定新出生人口规模。1000+200亿元

鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。有序推动“好房子”建设。三个三分之一。

二、十五五规划全面发力

“阶梯式递进”的现代化进程，不会是波浪式，年年难过年年过，事事难成事事成。不要杞人忧天

是“基本实现社会主义现代化夯实基础、全面发力的关键时期”

三边（边斗争边备战边建设）

三大支撑：中国特色社会主义制度优势、超大规模市场优势、完整产业体系优势、丰富人才资源优势更加彰显

明确了“智能化、绿色化、融合化”的产业发展方向。将发展新质生产力置于核心战略位置

要理解“十五五”的产业布局，关键在于分清“新兴支柱产业”和“未来产业”这两个概念

在深化国资国企改革的同时，落实《民营经济促进法》，支持中小企业和个体工商户发展。“三资”

2035五力（经济实力，科技实力，综合国力，国防实力，国际影响力。

三、国有三资改革的机遇

10月16日，湖北省省长李殿勋在武汉市调研国有“三资”管理改革并召开推进会部署安排重点任务。

深化国有“三资”管理改革、加快建设大财政体系。其核心思路可以概括为“资源变资产、资产变资本、资本变资金”。

一切国有资源尽可能资产化：将矿产、林业、水利等各类国有资源进行产权明晰，使其成为可以计价和交易的资产。

一切国有资产尽可能证券化：通过资产注入上市公司、发行公募REITs（不动产投资信托基金）等方式，将缺乏流动性的国有资产转化为可流动的金融资本。

一切国有资金尽可能杠杆化：利用财政资金作为风险补偿或引导基金，以较小的资金撬动更多的社会资本，放大支持效果

更加科学运用“能用则用、不用则售、不售则租、能融则融”四种方式，进一步推动全省国有“三资”管理改革取得更大成效。

进一步开展全面清查，聚焦“土地、矿产、林业、水利、能源、数据”六类国有资源，“实物、债权、股权、特许经营权、未来收益权”五类国有资产，以及“闲置和低效”两类国有资金，深入开展新一轮清查并分类研判、科学入库。

源自宁德“大财政体系”的构建，深受总书记在宁德工作期间（1988-1990年）形成的财政经济辩证观影响。提出“先予后取，培植财源”的大财政理念，强调财政不仅是“钱袋子”，更是调节经济的大杠杆。

湖北省约21.8万亿元，指国有“三资”总量。

安徽省约18.43万亿元，企业国有资产16.48万亿元+行政事业性国有资产1.95万亿元。

湖南省通过盘活“三资”在三年内实现了超3000亿元的收入。

案例：石首供销系统不动产确权面积较改革前增长45.6%，16处闲置超30年的老旧建筑完成确权，67项历史遗留问题迎刃而解。

中心城区，原日杂仓库改造成4个现代化配送中心，年收益从15万元跃升至126万元；乡镇里9处被占资产转化为7个物流节点，年收益96万元。全市盘活10.3万平方米闲置面积，建成4个农事服务中心。2025年10月，石首市供销社下属联谊商场升级改造，引进波司登旗舰店，成为中心商圈新地标。

实现单点突破后，石首市供销社整合5家社属企业，组建供销贸易总公司，成立合丰农业社会化服务公司，资产盘活向服务提升迈出关键一步。

106宗长期“沉睡”的社有资产重焕生机，累计增值超千万元。12座“供销驿站”如珍珠般镶嵌在石首乡镇之间，整合28项服务，成为连接城乡、温暖民心的重要节点。

四、特殊资产处置思路的创新

（一）各省市的创新

1、广东：府院联动+招商预重整，盘活工业地产

针对工业园区烂尾项目，创造性地采用“府院联动+招商预重整”模式。法院在受理破产申请前，提前引入政府招商部门与潜在投资方对接，将重整方案与地方产业规划结合。例如某市一个停滞多年的科技园区，通过提前锁定新能源企业作为战略投资人，在司法重整程序中同步完成招商引资、规划调整与债务重组，使项目在一年内复产，实现了“资产盘活”与“产业导入”同步。

2、浙江：信用修复+生态重组，激活民营企业

针对暂时陷入困境但具备核心技术的企业，地方政府联合资产管理公司、律师事务所，设计“部分债务豁免+剩余债务置换”方案，并协调金融机构为重组后企业出具信用修复证明。如绍兴某纺织企业，在剥离非核心负债后，凭借环保技术优势获得国企入股，并通过地方“信用绿灯”计划快速恢复信贷渠道，实现重生。

3、山东：海洋资产证券化，创新处置蓝海资源

对因债务问题闲置的海上养殖海域，地方AMC联合券商，以未来养殖收益权为基础资产，设计结构化产品，吸引社会资本参与重整。这不仅解决了债务僵局，还将零散资产转化为标准化金融产品，吸引了跨区域投资。

4、四川：文旅资产“运营托管+溢价退出”模式

针对山区文旅烂尾项目，采用“先运营、后处置”的创新路径。地方国资平台先行介入，通过轻资产运营团队盘活项目流量，待形成稳定现金流后，再通过产权交易所公开转让。例如某民族旅游区酒店项目，托管运营两年后评估价值提升300%，最终成功溢价转让，避免了直接拍卖导致的资产贱卖。

5、江苏：数字化协同处置平台，构建区域生态

搭建省级特殊资产数字化平台，整合司法、税务、招商等信息，并引入VR看样、区块链存证等技术。平台不仅展示资产，更提供行业分析报告、产业链对接服务。例如常州某制造业企业设备资产，平台通过智能匹配，精准推送给周边产业链配套企业，最终实现设备“就地重组”，保全了地方产业链完整性。

6、贵州：矿区生态修复与资产重组捆绑

将矿山治理责任与资产处置结合，创新“生态修复+土地置换”模式。对关停矿场的处置，要求投资方承担环境治理义务，但地方政府以修复后的土地开发权作为补偿。例如某铝土矿废弃地，由环保企业出资修复后获得周边100亩建设用地指标，既解决了历史包袱，又创造了新价值。

7、北京：知识产权质押资产“研值转化”

针对科技型企业不良资产，突出知识产权价值重塑。通过引入专业评估机构对“沉睡专利”进行市场化估值，再经由技术交易市场撮合，实现知产剥离与转让。例如某生物医药公司不良债权中，其核心专利经评估后，被同业企业以“现金+股权”方式收购，反哺债务清偿，使无形资产真正“变现”。

8、福建：侨资跨境资产“双循环”重组

利用侨乡优势，探索跨境资产重组。针对涉及境外投资的烂尾项目，通过侨商协会牵线，引入海外资本参与境内资产重整，并同步对接“一带一路”项目资源。例如泉州某停工商贸城，在侨资介入后改造为跨境电商产业园，并链接东南亚销售网络，形成内外双循环驱动。

这些创新实践呈现出一些共同趋势：从单纯“卖资产”转向“运营赋能”，从司法主导转向“多方协同”，从关注当期回款转向“长期价值重塑”。未来，随着地方对存量资产盘活需求的提升，特殊资产处置或将更深度地与地方产业升级、城市更新、绿色发展等目标相融合，呈现更丰富的区域化、生态化特征。

（二）特殊资产处置中的核心商机

特殊资产领域的商机，已从简单的“低价收购、高价卖出”演变为深度的“价值发现、运营重塑与生态共赢”。

1. 产业升级赋能者

这是当前最大的商机所在。其核心是将陷入困境但拥有核心厂房、土地、设备或技术的企业，视为亟待改造的“原石”。通过注入新技术、新管理或导入新产业链，使其重生并升值。例如，收购一家停工的传统汽车零部件工厂，改造为新能源汽车电池结构件生产线；或重整一家地方性水泥厂，通过技改将其转型为环保建材和固废处理中心。这要求投资者兼具产业洞察和资本运作能力。

2. 困境资产运营盘活商

尤其在地产领域，商机不再是单纯的买卖，而是长期的精细化运营。对陷入困境的商业综合体、酒店或写字楼，可通过“改造+运营”提升其现金流，再通过资产证券化（如发行REITs）实现退出。对住宅烂尾楼，参与“保交楼”并与地方政府合作，通过“封闭运作、共益债投资、代建代管”等模式，在履行社会责任的同时获取合理收益。这考验的是专业的资产管理和资本对接能力。

3. 地方风险化解的合作方

随着地方债务风险化解的深入推进，出现了与地方政府及国企深度合作的机会。例如，参与地方融资平台的债务重组，通过“资产置换、债务重组、信用修复”一揽子方案，帮助平台公司转型；或参与地方中小金融机构的风险化解，收购其不良资产包，帮助其出清风险、轻装前行。这类机会通常单笔规模大，但需要极强的资源整合和政府协调能力。

4. 专业服务与基础设施提供者

这是贯穿整个生态的“卖水人”角色。随着市场专业化程度提升，对精品化、高附加值服务的需求激增。机会包括：提供“投行化”的处置方案设计与撮合服务；搭建覆盖全国的、具备VR看样、精准估值和智能匹配功能的特殊资产数字化交易平台；以及提供专注于破产重整、产权界定等领域的顶尖法律与财务顾问服务。这个方向风险相对较低，但依赖深厚的专业知识和品牌。

5. 跨境与创新模式的探索者

利用国内外市场差异和金融创新工具寻找机会。例如，借鉴海外成熟的困境资产投资策略和基金架构，结合中国实际进行本土化实践；或探索利用区块链技术，对具有稳定现金流的资产（如应收账款、租赁权）进行数字化（即RWA，真实世界资产）和分拆交易，提高流动性并降低投资门槛。

案例：去年到金石大厦给北京海淀区科级干部培训班讲课，才知道金石大厦重新使用。

位于武胜路江汉路交汇点的金石大厦的债务化解过程，核心思路是“先集中产权，再盘活资产”，通过市场化手段最终让这栋著名的烂尾楼获得新生。

金石大厦的债务问题源于上世纪90年代。原开发商金石公司的老板因车祸成为植物人后，公司陷入困境。到1998年大厦停工前，其债务总额接近4亿元，债权人多达34个。这栋建成29层框架的大厦，其资产被省内外11家法院反复查封数十次，产权关系如同一团乱麻，导致后续任何开发都难以推进。

解决这一复杂问题的关键一步是理清并集中产权。经过一系列的法律裁决和债权重组，大厦的产权最终明确归属四家公司。其中，武汉长三角集团有限公司作为主要产权人之一，主导了后续的整合工作，通过收购其他产权人的份额，逐步将分散的产权集中起来，为统一复工扫清了最大障碍。

在产权逐步明晰后，化债工作进入了市场化阶段。当地政府为这类历史遗留的“停建工程”开启了规划审批的绿色通道，支持其调整方案尽快复工。同时，武汉当时上涨的房价使得项目盘活后预计的销售收入能够覆盖收购和续建成本，这为最终化解债务提供了经济上的可行性。