去年7月24日，中央政治局会议，把房地产新模式作为重点。

8月25日，14号文件出台，保障房与商品房并驾齐驱。

其实，去年已经同时启动合作建房的工作。因此，中国有三种房子：保障房、商品房、合作房。

7月14日，看到武汉媒体报道，我大吃一惊。

7月13日，湖北省首个——青山区新沟桥街道二十一街坊134户居民发起成立“住宅合作社”模式进行危旧房改造的项目，拿到了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

二十一街坊共有3栋住宅楼，其中2栋房龄超过60年，1栋房龄达50年。2022年，经第三方房屋安全鉴定机构鉴定，这3栋房屋安全等级均为C级。

如果修缮，至少需要300万元，居民们不赞成。而政府近期对该片区没有拆迁计划。

2023年，湖北省试点“住宅合作社”危旧房改造模式。最大的特点就是房子怎么建，居民说了算。

当年年底，134户居民组建“住宅合作社”，选出居民代表、社区书记等8人组成理事会。

“居民主导、政府支持、企业参与。‘住宅合作社’通过发动居民，全程参与推进住房建设。”“住宅合作社”理事会成员缪伟说，居民最关心的是：房子交给谁来建？会不会“烂尾”？经过多轮选择，工程代建方确定为区属国企青山安居集团。居民们定心了。

北京市建筑设计研究院总建筑师吴晨被聘请为该项目总建造师，他的团队经过三轮入户调查、两次社员大会，最终确定户型设计方案。“我们按照国家‘好房子’的标准，根据居民需求设计了7种户型，连40多平方米的住房都能实现‘南北通透’，这在商品房市场几乎不可能。”吴晨说。

一家居民老房套内面积接近70平方米，新分的楼房套内面积是85平方米，建筑面积达到120平方米，超出的15平方米套内面积只需补25万元差价。

短短5个月时间，134户居民全部搬离二十一街坊。预计明年年底，他们将回迁新居。

这幢32层的商品房共有240套住房，除了安置134户回迁居民，余下的住宅将通过市场销售用于平衡建设成本。

武汉市住房和城市更新局相关负责人认为，“住宅合作社”模式是对国内传统大规模拆迁模式的有利补充，也是对危旧房改造的一种新探索。

比北京、上海、杭州等拆旧重建好，他们规定原来几层现在也是几层，极大地浪费了上层空间。

我由于关注加装电梯的事情，也就关注旧楼重建的事情。

2020年7月1日，北京发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》。旧楼没有维修或者加装电梯的价值，可以重建，适当扩大厨房、阳台、房间面积，并顺理成章地加装电梯。但是，不能加层。    朝阳劲松一区114号楼的66户居民，告别了那栋“前世”被鉴定为D级危房、有着45年楼龄的六层框架轻板实验楼，就还在原址上，迎来了有电梯、有配套，使用面积比原来还大的新家。历经19个月的重建。

新增面积按照综合成本单价，或者是，按照周边同类型、同性质商品房的70%来收取。按照综合成本单价8400元/㎡来收取的，每户只出了六七万，相当于只出了一个增值部分的成本价。

北京可以做，上海也不会不做。

关于印发《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》的通知在2023年2月6日发布。

静安区彭浦新村街彭一小区房型282种，居民2110户。拆除原有多层建筑，按原有居住标准新建多层、高层民用建筑，包括1-17号楼和地下车库（两层）共18个主要单体，建筑高度为8-19层，设计住宅2242套，提供地下停车位1615个，非机动车停车位2400个，新建1幢社区生活服务中心、1幢社区文化活动中心、1幢社区体育中心以及1幢164个床位的社区养老院。探索出了“改扩建”“加层扩建（6+1）”“拆除重建”等多种改造模式。 

今年1月，与浙江工业大学朝晖校区一路之隔的浙工新村，是朝晖六区社区的中的一部分，曾是浙江工业大学教工宿舍传来好消息：13幢危旧楼房、548户居民、4.7亿元自筹资金，改造费1350元/平。

早在2014年前，浙工新村已有4幢房屋被房管部门鉴定为C级危房，其中最早的一幢危房认定于1993年。

业主喻伟林有一套面积为76.35平方米的房子，按照套内面积不变的原则，房子更新后变为87平方米，又按最多能扩面20平方米的政策，选择扩面至106平方米。扩面的价格是每平方米34520元，重置费为每平方米1350元。喻伟林又买下一个22.1万元的车位，所以一共需要支出99.43万元。此外，她还能领到10万元装修补偿款以及临时租房补贴，实际上，总的费用支出（不含车位）不到60万元。

以上案例，大都是“原拆原建”，是指把原有的老房子彻底拆除，按照原来的户数、格局和面积，重建一栋新楼。

武汉则是“原拆扩建”，更加实际。

合作建房，也是我当全国人大代表的建议之一。

大河网2011年3月14日有一个报道《全国人大代表叶青递交议案呼吁支持个人合作建房》。

早在1998年-2003年期间，我国北京、上海、烟台和南京等许多城市都有住房合作社这样的组织。当时南京的组织叫做南京市职工住房合作社，像宁工新寓等许多那个年代的房产项目都是该组织运作建成的。

在2003年，联想IT工程师于凌罡首次提出“合作盖楼”计划，由住户共同参与规划、物业自主、得享低价、分享商铺和公共设施收益，迅速得到了社会的广泛关注。

2006年底，温州市市场营销协会法人代表、秘书长赵智强联合协会成员、社会白领等200多人率先在全国“破冰”，建造个人合作房“理想家苑”。该项目建设规模为7幢小高层（16层以下）、多层建筑，共计25000平方米，合256套。套型60—110平方米不等，房价比周边商品房低40%。

2007年3月两会期间，赵智强和苏州俞伟、武汉连巨生一起到北京会合北京的孟宪生律师向两会提议案，因为该话题在当时还“比较敏感”，在屡次提案无果的情况下，赵智强不得已在博客上写了一篇博文《人大代表，您在哪里》，呼吁人大代表伸出援手向两会提议案支持个人合作建房。

我看了赵智强的博文后，认为合作建房是一件利国利民的好事，于是主动联系了赵智强，向其无私地伸出了援助之手，而呼吁支持个人合作建房的建议也成为2007年两会的正式议案。牵头联合30位全国人大代表向两会正式递交呼吁支持个人合作建房的议案。

2012年3月，我估计会是最后一年当代表，就再次递交议案呼吁支持个人合作建房。

感谢邮箱，还保留我2012年所提的建议。

《关于支持个人合作建房，保障“夹心层”住房问题的建议》。

一、形成夹心层的原因

1、房价与收入差距过大。

……

2、住房政策不健全。

目前，国家推行了廉租房、经适房的供应体系。但目前的以财政资金为主的住房保障体系只保证了低收入家庭和户籍在当地的中低收入家庭，而将中低收入但无本地户籍人群和中等收入人群推向了商品房市场，置于住房保障之外。

二、关于合作建房的价格优势问题

按照在温州个人合作建房（温州“理想佳苑”项目）的实践证明，个人合作建房较房开公司的商品房将便宜40%以上，房开公司的以下四种支出，个人合作建房是完全可以免掉的：

1、融资成本。房开公司开发的钱并不全是自己的，一部分甚至大部分是靠融资的，一个项目一般会在3年建成，加上全部销售完毕至少长达五年以上，这融资成本将占10%甚至15%以上。

2、销售成本。房开公司的广告、策划公司的费用、销售人员的提成、养活公司的一大帮人员等，将占10%以上。

3、公司利润。我们抛开暴利不说，一般房开公司的利润至少会在20%以上，因为他们需要投入大量的资金及长达数年的风险。若低于20%的利润，他们是不会做的。

4、不可预见的费用。房地产开发的楼盘并不敢保证竣工就销售一空，万一积压一、两年，甚至更长时间怎么办?所以制定房价时往往会加上10%，甚至更多。

三、解决“夹心层”住房问题的措施

1、通过社会管理创新，鼓励、支持和规范住房合作社的发展，通过居民的互助解决住房问题，从而也消除商品住宅交易中存在的各种争议与矛盾。建议尽快对《城镇住宅合作社管理暂行办法》进行修改，并将该办法提升为条例，由国务院发布。

2、建立合作建房基金，鼓励居民将资金投入到满足基本居住需求的普通住宅的开发建设中，既可以疏通民间资金投资需求，有可以解决住宅建设资金问题。在条件成熟的地区，选择经营稳健、管理规范的信托机构进行试点，在取得经验后推广。

在2012年4月11日，我收到了一位大学老师的来信。

叶局长您好！

我叫汪建强，是山东工商学院的一名教师，去年获批了一项国家社会科学基金项目《非营利组织与多元住房供应体系构建研究：基于国内实证调查与中外比较的视角》。课题主要是研究国内目前合作建房的现状、问题，并研究国外的非营利组织进行住房建设、运营的情况，中外比较和借鉴，提出对我国非营利组织参与住房制度建设的一些政策建议。我的这个课题能获批，可能也说明现在国家对这个问题有所重视，希望能对合作建房事业有所研究和探索，或许十二五期间能有所动作。

去年暑假我到温州、广州、武汉、北京四个城市走了走，分别跟各市的合作建房发起人见了面。在武汉跟连巨生先生见面时曾谈到过您，但连先生说近几年他也没做合作建房的事了，也很久没跟您联系了，当时也就没想到拜访您。在温州跟赵智强先生见面后，我就一直关注着他的进展，包括他进京发展合作建房的事情。今年二月底我去北京拜访了二次房改的发起者李明先生、住建部原中国合作住宅促进会副秘书长卜树仁先生，同他们探讨了一些合作建房的情况。但三月份开学后，学校的事务有点多，没能及时了解到您今年在两会上提出的发展合作建房的提案，这确实是我的疏忽，这才找赵智强先生要到了您的联系方式。

……

我很希望能将这个课题认真地做好，希望最终完成的课题研究报告能够为我们的合作建房事业、住房改革事业的发展产生一些促进作用。

非常感谢您，叶局长！

盼回音！

我应邀把我的建议发给他。

如果汪老师能够看到这篇文章，一定与我一样开心。