叶青看财经：房地产新模式解析

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叶青看财经：房地产新模式解析

2023-12-30 14:34:52 来源：今日湖北分享：

28日下午，参加了武汉市工商银行的一个房地产论坛，要求讲15分钟，讲不透，分享如下：

一、2015-2023年的房地产周期

2015年12月，房价最低。

2016年房价暴涨。高峰时爆出5-6万元的“茶水费”

2016年12月，中央经济工作会首次提出了坚持“房住不炒”的定位之后，政府坚持完善住房保障和住房市场“两个体系”，通过稳地价、稳房价、稳预期等措施，促使住房回归民生属性。

2021年12月，中央经济工作会议，一方面继续坚持“房住不炒”的定位。另一方面，中央经济工作会议首次提出“加强预期引导，探索新的发展模式”。房地产行业的变革期已经到来。

2022年3月1日，郑州改善型住房，4月29日，全国实施。

2022年12月，中央经济工作会议指出：“消除多年来‘高负债、高杠杆、高周转’发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”强调房地产是国民经济的重要支柱，2022年房地产业增加值为7.3万亿元，占GDP的6.1%。

二、724会议是房地产重大转折点

去年有点透支，三次大调控，15万亿以上。

今年一季度数字可以，三个月没有大动作。

7月18日，上半年数字不理想。

7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

首要的就是要激活金融市场，使其保持活跃的市场温度，这对提振社会经济发展信心有益，也对金融端发力推动GDP较快增长有利。

稳定汇率。地方债化解方案。最重要变化——房地产。

本次关于房地产的相关内容区别于一季度政治局会议。

首先，房地产风险排在首位，表明重要性。

其次，删除了“房住不炒”的表述，改为“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，表明“供求失衡”已成为管理层对房地产市场最关心的问题，而不再是“房住不炒”。

最后，后续稳地产具体工作中“积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”仍将是重心，但不应过分解读为新一轮“棚改货币化”。

10月30日中央金融工作会议增加保障性住房，三大工程

效果：央视新闻：房地产市场需求较2022年有较明显的回升。1-11月，全国二手房成交量和新建商品房销售面积，同比增长6.9%，二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重近40%，同比提高约10个百分点，部分主要城市二手房成交量占比甚至超过50%。

深圳市：11月，全市一手住宅成交2773套，同比增长7%，环比增长4.5%；二手住宅成交3133套，同比增长44.5%，环比增长12.9%。一手住宅成交量创5个月新高，二手住宅成交量创7个月新高。

上证报：上海市宣布优化住房信贷政策并调整普通住房标准后的新政实施首日（12月15日），二手房成交套数662套。较11月日平均水平高出约40%，新建商品房成交736套，较12月14日增加26.2%，高于近一周平均水平36.3%。

北京商报：14日，北京调整优化住房政策，涉及降低首付款比例、延长贷款年限、下调房贷利率、优化普宅标准等，力度之大，超出市场预期。有人两天卖了20多套，全员取消年底休假更是常态。受新政影响，北京新房市场年末“翘尾”成为众多一线营销人员的一致判断。

京沪两地还对普通住房认定标准进行了优化，让更多的住房可以纳入到普通住房范围，使更多家庭能够享受住房转让时的税收优惠政策。调整后，北京普宅占比提高至7成左右，上海普宅占比超过8成。

以北京市某项目为例，12月18日开盘30分钟就售出318套房，半个小时的销售金额或达17亿元。售楼处的工作人员表示，在新政发布后，有楼盘需要限流，客户不预约可能会空跑。

12月24日，深铁置业前海时代·尊府开启线上选房，仅用6小时，270套约189㎡-249㎡的大平层全部售罄，销售额达57.38亿元，实现“日光”。这已经是今年以来，深圳楼市的第四个“日光”盘。

今年以来，保交楼项目加快建设交付。数据显示，截至目前（12月25日），350万套保交楼项目已实现交付超268万套，交付率超76%。保交楼还带动了房屋竣工面积明显增长，房屋陆续交付，对化解房地产领域矛盾纠纷起到了积极效果。

三、中国将推动新一轮“房改”

8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文，以下简称“14号文”），近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

“14号文”提出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，具体执行办法由各地城市政府制定。

“14号文”明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

2012年当全国人大代表时，我建议住房制度三个三分之一：三分之一住低租房或者免租房，三分之一市租房，三分之一商品房，看来有希望。

新一轮保障性住房建设启动，保障谁？怎么保？谁来建？新华社 2023-12-21

商品房和保障房的“双轮驱动”存在一长一短的情况，保障性住房建设相对滞后，将保障性住房建设，分为配租型和配售型两种保障性住房，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房，按保本微利原则配售。

以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房，其重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等这“两类群体”。有条件的地方可以逐步覆盖其他群体。

部分城市个别区域已经出现供给过剩，可充分利用依法收回的已批未建土地、司法处置的住房和土地等建设筹集配售型保障性住房，避免闲置浪费。与此同时，涉及土地、财税、金融等配套政策已在陆续出台。

实施严格的封闭管理，禁止违规将新建的配售型保障性住房变更为商品住房流入市场。

采用“新房新政策，老房老办法”的原则，保障性住房政策实施前已配售的共有产权住房、人才房等，将继续执行原有政策。

摩根大通朱海斌：新房在建面积仍超过50亿平米，相当于超过5年的年销售量，所以房地产尤其是商品房供需的调整仍然会持续一段时间。呼吁政府在保障房领域进一步加大力度，比如，政府通过“集采”的形式，将商品房转换成保障房。保障房投资可以对冲房地产市场风险，同时可以加速商品房市场的去化周期。

四、2357房地产新模式

11月9日，楚商校友经济论坛。万通集团创始人、御风集团董事长冯仑的讲演。

他强调，现在进入的是后开发时代，也是非住宅开发时代，一共7大类产品：商业、办公、酒店度假、教育研发、医疗健康、物流仓储、政府物业，这7类产品都是房地产开发转变的风口产品，无论是做资产管理、运营、开发，都会带来更好的收益。

御风集团主要聚焦四大产品，即健康公寓、疗愈酒店、大健康产业园、健康生活馆。

我是正和岛蓝色岛邻，时常在正和岛看到他的观点。是地产界思想家、商界哲人、畅销书《野蛮生长》《理想丰满》《行在宽处》作者。

我们来解读一下。一是房地产分为两类：出租与销售。

2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和公有产权住房为主体的住房保障体系，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。从土地、资金、金融、税收支持以及优化行政审批等5大方面，全方位支持保障性租赁住房的发展。保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质的市场租赁住房的租金。

新华网、自如研究院：《2023中国城市长租市场发展蓝皮书》发布。受城市住房租赁市场供需变化的影响，城市分散式个人业主和城市集中式机构业主，当前开启了房屋“新出租”时代。7成业主愿意把房子托管给长租机构；5成业主选择先改造再出租；出租过程中城市业主们看重定制化的出租收益方案等。

二是需求分为三类：刚需型住房、改善型住房、享受型住房。

比如，大平层、别墅、第四代住宅，三避（暑、寒、霾），就属于享受型住房。第四代住宅：茅草房，砖瓦房，电梯房。

中法生态城已在武汉率先开展第四代住宅“先行先试”工作。届时，户户阳台皆绿色，家家都有大庭院，人人生活在“氧吧”里。

第四代住房又称为立体园林生态住房或城市森林花园建筑，是绿色建筑的衍生品，空中花园是其最突出的特点。

低碳、绿色建筑成为发展趋势，将庭院、花园与现代高层建筑相结合的第四代住房应运而生。

中法生态城已对空中花园的高度、外挑尺寸、开敞面、绿化、覆土厚度等设计提出具体管控要求。空中花园可理解为“花园阳台”，“花园阳台”高度不小于两层住宅层高，即不小于5.6米，向外挑出不大于6米；绿化靠外侧种植，净宽不小于0.6米，让城市看得见绿；覆土厚度不小于0.5米，可种植低矮灌木和少量乔木。

为鼓励开发商参与试点，空中花园不计入容积率，绿化面积的20%可计入项目绿地率和绿地面积。目前，首个试点项目已在武汉城建金地•和悦G地块启动。

中法生态城是湖北省近零碳城镇试点示范项目，绿色建筑比例为100%。按照2017年获批的总体规划要求，辖区住宅建筑高度按75米、56米、24米3个梯度进行控制，低高度、低密度的建设规划，结合第四代住宅，让城市变森林，是对城市可持续发展的又一次探索。要实现双碳目标。

见缝插绿，上海新建立体绿化超百万平方米。城市新绿化，双碳。

三是建立五房体系：免租房、廉租房、保障性住房、市租房、商品房。

法国的“廉租房”不仅发展早，数量也惊人。全法国大约有1/4的人住在“廉租房”里。由于法国购置房屋的贷款难求，利率高、财产税也高，所以很多人不买房，拿着政府补助住进“廉租房”后，就不再搬出。

昌平区此次配租的房源共计267套，分布在9个公租房项目，均已具备入住条件。租金方面，月租金标准在26元/平方米至48元/平方米不等。其中租金最低的项目为地铁南邵站附近的青秀尚城，36平方米小套型的月租金仅936元。配租对象方面，分为3组，第一组为城镇社会救助人员家庭(城镇低保家庭、低收入家庭、分散供养特困家庭)、患大病或做过大手术家庭、重度残疾家庭；第二组为60周岁(含)以上老人家庭、2人及以上未成年子女家庭等；除第一、第二组外尚未配租配售保障性住房的轮候家庭为第三组。

武汉2017年起，有大学生保障房，就是如此：在特定的楼盘，比如汉口北长江青年城，大学毕业生按照市价八折买房或者租房，卖的时候也是八折卖给开发公司。

四是非住宅有7大类产品：商业、办公、酒店度假、教育研发、医疗健康、物流仓储、政府物业。

物流地产值得一说。鄂州花湖机场现在已经开通44条国内货运航线，10条国际货运航线，会成为国内电商、跨境电商的基地，以机场为中心，以5-10公里为半径画圈，是物流仓储基地，噪音大也不适合居住。

五、明年将会加大宏观调控措施

12月8日中共中央政治局会议、11-12日中央经济工作会议召开，分析研究2024年经济工作，就是一个更为重要的会议。明年经济工作的“十个要”：

要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，强化宏观政策逆周期和跨周期调节。2024年重点在“加大宏观调控力度”，“统筹高质量发展和高水平安全，切实增强经济活力、防范化解风险、改善社会预期，巩固和增强经济回升向好态势，持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长”。表明2024年以财政扩张、货币宽松、优化房地产调控、活跃资本市场等为代表的政策力度有望加码。

2021和2022年12月中央政治局会议确定的政策总基调均为“坚持稳字当头、稳中求进”，今年则更强调“稳”，到更强调“进”和“立”，传递出更为积极的政策信号。

就是要确立更适宜的目标、出台更统一的政策，通过发展来解决稳定问题。有点像足球中的“以攻为守”，而不是一味防守，进球是最大的防守。

“以进促稳”的提法，之前在中央会议层面出现的频率不高，如2022年1月的金融统计数据新闻发布会上央行表示，“在经济下行压力根本缓解之前，‘进’要服务于‘稳’，不利于稳的政策不出台，有利于稳的政策多出台，做到‘以进促稳’”。2022年1月光明日报发文指出，“党的十八大以来，我们始终坚持稳中求进的工作总基调，稳字当头，以稳求进，以进促稳”。

关于“先立后破”，在中央层面曾多次出现过。如2021年的中央经济工作会议指出“必须坚持稳中求进，调整政策和推动改革要把握好时度效，坚持先立后破、稳扎稳打”。

此前“先立后破”的提法，主要针对的是能源结构和产业结构调整，现在延伸到经济新旧动能、房地产发展模式等。在新机制正式成型之前，原有的模式还将运行一段时间。

重点在于五力：宏观政策合力，科技创新引领力，改革开放活力，拉动内需动力，政策落实力。

12月21日至22日召开的全国住房城乡建设工作会议透露玄机。在部署2024年房地产相关工作时，会议指出，重点要做好两件事：一是稳定房地产市场，二是构建房地产新发展模式。

稳定房地产政策或从三方面发力。

一是2024年核心城市将继续优化调整房地产政策。

青岛、唐山、郑州等重点二线城市密集全面取消限购，明年这一范围还将继续扩大。2024年，各地有望进一步加大对首套和改善性住房的支持力度。例如继续下调首套和二套房首付比例、房贷利率等，降低民众购房、换房门槛。

二是稳妥处置房企风险，做好“保交楼”。

房地产风险主要体现在房企债务化解和新房保交付等方面。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。

近期有报道称央行等三部门召开金融机构座谈会，重点提出了“三个不低于”指标要求(各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速；对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速)，同时，房企“第二支箭”融资持续获得支持，多家上市房企完成股权融资。

“三个不低于”等政策若能实质性落地将有助于改善企业融资环境。“保交楼”资金和配套举措亦有望进一步跟进，推动化解项目交付风险。

房屋交付风险发生的根源在于预售制度。2024年，将进一步加强预售资金监管，全面严肃预售资金专款专用原则和按照预售资金管理办法来规范。12月22日，北京市拟将商品房预售资金监管主体由商业银行调整为政府，监管原则由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。引入市住房资金中心作为具体监管业务承担部门，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化对商业银行的执行监管，确保对预售资金监管新的要求落实到位。

三是重拳整治房地产市场秩序。这是希望房地产市场回暖是以秩序稳定为前提的，否则秩序混乱下的回暖会出现新的风险。

构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。

构建新模式包括要素联动新机制、房屋全生命周期基础性制度、三大工程建设、建好房子等内容。当前房地产领域面临创造新赛道的发展机遇，而要真正走向这条新赛道，关键点在于建设好房子。

“好房子”供给量增加一方面意味着供需的匹配度会更高，另一方面也将促进更多改善性住房需求入市，未来改善性住房需求仍有较大释放空间。房地产行业在经历了两年多的市场超调后，随着供需两端政策协同发力，“有利因素”正在不断增加，2024年房地产市场有望逐步实现筑底企稳。

全面推进预售和现售并存的开发销售新模式，逐渐向现售模式转型，彻底解决预售制下保交楼等问题，也是房地产新模式的重要组成部分。