自2022年以来，随着市场压力加大，部分城市的房地产政策逐渐放宽。包括郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞在内的超20城，对“认房又认贷”政策进行了优化。目前，多数城市的首付比例已经降至监管部门要求的最低水平，即首套最低20%、二套30%。

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*认房又认贷：

北京二套房认定标准2010年7月15日出台，银行在放贷前，不仅要查询借款人的贷认房又认贷款记录，还将登录房管部门的房屋权属系统查询借款人家庭的住房数量。严格按“认房又认贷”原则界定二套房。

基本情形包括：

第一种情形：对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在拟购房所在地房屋登记系统当中认房又认贷，包括预售合同的登记备案系统当中，其家庭已登记有一套或者以上住房的，他再贷款购买的住房一定是第二套或者以上住房。

第二种情形：借款人已经利用贷款购买过一套或者以上的住房，又申请贷款来买住房，也认定是第二套及以上住房。

第三种情形：银行通过查询征信记录、居访等访问形式的调查，确信借款人的家庭已经有了一套或者以上住房的，再贷款也按照第二套或者以上来执行。

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近期中央对楼市的政策调整显示了更大的灵活性，7月24日的政治局会议发布的相关政策（724会议的积极信号：以新气象新作为推动高质量发展取得新成效）为一二线城市提供了更多的政策空间。然而，仍有许多一二线城市首套房首付比例在30%，显示了更大的灵活性

根据中指研究院监测数据显示，目前仍坚持严格的限购政策和认房又认贷政策的城市包括北京、上海、深圳、广州、成都、西安、厦门、长沙、合肥、武汉、青岛、福州、宁波、重庆、石家庄、珠海等十余个核心城市。

我认为，如果这一政策再全国范围内全面落地，将是房地产的复苏。

以上海和北京为例，若改为“认房不认贷”政策，首付和利率都会大幅下降。

目前，上海二套房的首付比例达到70%，房贷利率最低5.25%，如果改为“认房不用认贷”，首付比例和房贷利率最低可以降到35%和4.55%。北京目前二套房的首付比例达到80%，房贷利率最低5.25%，改为“认房不认贷”的话，首付比例和房贷利率可以降到40%和4.75%。

根据德邦证券的测算，此类政策调整将进一步激活需求结构中的54%人群，并促进整个系统的置换。2022年的数据显示改善性需求的占比高达38%，远超刚需的23%。

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若这些城市全部调整为“认房不认贷”，“卖一买一”的首付比例降低14%，房贷利率降低0.83%，将进一步释放改善型的置换需求。

贝壳研究院数据也指出，改善性需求相关支持政策潜力的释放有望激活需求结构中54%的庞大人群，进一步放大、激活整个系统的置换链条。中指的调查数据显示，2022年已购房人群中改善需求占比38%，刚需仅23%。

综合贝壳和中指的调查，购房需求中改善需求占比可能有4至5成，这部分需求的释放对整体购房需求影响较大。“认房不认贷”可以说是房地产的救命稻草。

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为了这块新蛋糕，郑州今年仍然是捷足先登。

郑州市住房保障和房地产管理局8月3日率先发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》共15条，被业内人士称为“郑州楼市新政15条”。

其中，最引人注目的是取消了限售政策。明确购买改善性住房的，其原有住房暂停执行住房限售政策。即郑政办〔2017〕58号文“在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日不满3年的不得上市转让”的规定。

“郑州楼市新政15条”落地后，郑州二手房市场挂牌量有所增加，业主降价出货心态明显。郑州共有约14.16万套二手房在售，新上房源1999套。8月3日-8月4日，共有756套房源降价出售，68套房源涨价出售。

除此之外，郑州还有两点也是很超前的政策。一是鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，稳定居民消费预期。二是推出为多子女家庭进行购房补贴，一次性给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元货币补贴。

武汉目前的情况较为尴尬，部分政策中被列入继续实行“认房又认贷”的队伍中，部分时期又不在其列。比如，据中指研究院7月29日最新统计，截至目前，仅北京、上海、广州、深圳、西安、厦门、成都、长沙、合肥、重庆、福州等十余个核心一二线城市仍执行“认房又认贷”。无法分辨“武汉”是不是在此列。

目前，武汉政策尚不明朗，以下选取自部分媒体相关采访：

武汉房产中介小祝7月31日对记者表示，“我前两天才去市民之家（武汉市政务服务和大数据管理局）问了，说是‘认贷’政策松绑的红头文件还没下来，要等通知。”

据小祝介绍，从去年年末开始，贷款政策已有松动。目前，武汉放开了二环外限购，并由“认房认贷”改为执行“认贷不认房”。这个消息很重要。

在具体执行层面，小祝介绍说，只要全国范围内没有未还清的住宅贷款，都算首套。其中，非限购地区首套房最低首付两成，二套房最低首付三成。换言之，在非限购地区购买一套总价约100万元的住宅房，二套房可贷70万元，月供约3500元。“至于认房政策是否会随着近期的中央政策动向进行调整，可以再等等。”

可见，武汉是否有“认房不认贷”的政策，是以二环线为界。

从全国来看，武汉的政策跟进较为较慢，成交量也很不理想。其他城市在上升，武汉仍在下降。

根据亿房研究中心统计，2023年8月第1周（7月31日—8月6日）受供应及备案因素影响，武汉新房住宅周成交1125套，环比减少26.04%，同比减少45.18%，二环线以外的销售较好。黄陂、二七后湖片、东西湖片、沌口片楼盘销量较好，另还建房成交成交273套，全市成交均价为18065.48元/平米，环比上涨 6.01%，同比上涨0.05%。

不过，据市场传言，武汉将在近期下调二手房首付比例，虽然只是传言，但也可以看出最近一段时间关于房地产新政的出台预期在变得乐观。

从市场层面来看，房地产市场目前已经达到政策的底部区间，接下来房地产市场能否企稳回升，主要还是要看两个主要问题，楼市的信心、房地产新房二手房市的循环是否能打通，只有这两个问题解决了，房地产市才能真正走出现在的低迷状态。

希望武汉的有关决策部门能够尽快响应中央的号召，实行“全域认房不认贷”，使武汉的房地产市场重新焕发活力与生机。