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叶青看财经:瑞思基金与环花湖机场经济圈建设
2022-05-27 11:34:55   来源:今日湖北   分享:
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瑞思基金即REITs,是一种具有债权性质的股权投资。是可以在证券交易所上市的标准化、可交易的金融产品。租金收入或物业销售增值收入是其主要来源,周期通常为8~10年。REITs的运作模式是提供资金并成立资产管理公司或管理团队进行投资运营,然后将大部分收益分配给投资者。

国家发展改革委2021年6月29日发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》。

一是试点区域和行业范围:

(一)全国各地区符合条件的项目均可申报。重点支持位于京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改革开放、黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大战略区域,符合“十四五”有关战略规划和实施方案要求的基础设施项目。

(二)试点主要包括下列行业:

1. 交通基础设施。包括收费公路、铁路、机场、港口项目。

2. 能源基础设施。包括风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目,特高压输电项目,增量配电网、微电网、充电基础设施项目,分布式冷热电项目。

3. 市政基础设施。包括城镇供水、供电、供气、供热项目,以及停车场项目。

4. 生态环保基础设施。包括城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施、固废危废医废处理环境基础设施、大宗固体废弃物综合利用基础设施项目。

5. 仓储物流基础设施。应为面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库,包括通用仓库以及冷库等专业仓库。

6. 园区基础设施。位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施。

7. 新型基础设施。包括数据中心类、人工智能项目,5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目,智能交通、智慧能源、智慧城市项目。

8. 保障性租赁住房。包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目。

9. 探索在其他基础设施领域开展试点。

(1)具有供水、发电等功能的水利设施;

(2)自然文化遗产、国家 AAAAA 级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施,其中自然文化遗产以《世界遗产名录》为准。

酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。项目土地用途原则上应为非商业、非住宅用地,租赁住房用地以及为保障项目正常运转而无法分割的办公用房、员工宿舍等少数配套设施用地除外。

二是项目基本条件:

(三)项目应成熟稳定,满足以下条件:

1. 基础设施项目权属清晰、资产范围明确,发起人(原始权益人)依法合规直接或间接拥有项目所有权、特许经营权或经营收益权。项目公司依法持有拟发行基础设施 REITs 的底层资产。

2. 土地使用依法合规。

3. 基础设施项目具有可转让性。

(1)发起人(原始权益人)、项目公司相关股东已履行内部决策程序,并协商一致同意转让。

(2)如相关规定或协议对项目公司名下的土地使用权、项目公司股权、特许经营权、经营收益权、建筑物及构筑物转让或相关资产处置存在任何限定条件、特殊规定约定的,相关有权部门或协议签署机构应对项目以 100%股权转让方式发行基础设施REITs 无异议,确保项目转让符合相关要求或相关限定具备解除条件。

(3)对 PPP(含特许经营)类项目,PPP(含特许经营)协议签署机构、行业主管部门应对项目以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议。

4. 基础设施项目成熟稳定。

(1)项目运营时间原则上不低于 3 年。对已能够实现长期稳定收益的项目,可适当降低运营年限要求。

(2)项目现金流投资回报良好,近 3 年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。

(3)项目收益持续稳定且来源合理分散,直接或穿透后来源于多个现金流提供方。因商业模式或者经营业态等原因,现金流提供方较少的,重要现金流提供方应当资质优良,财务情况稳健。

(4)预计未来 3 年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于 4%。

5. 资产规模符合要求。

(1)首次发行基础设施 REITs 的项目,当期目标不动产评估净值原则上不低于 10 亿元。

(2)发起人(原始权益人)具有较强扩募能力,以控股或相对控股方式持有、按有关规定可发行基础设施 REITs 的各类资产规模(如高速公路通车里程、园区建筑面积、污水处理规模等)原则上不低于拟首次发行基础设施 REITs 资产规模的 2 倍。

6. 发起人(原始权益人)等参与方符合要求。

(1)优先支持有一定知名度和影响力的行业龙头企业的项目。

(2)发起人(原始权益人)、项目公司、基金管理人、资产支持证券管理人、基础设施运营管理机构近 3 年在投资建设、生产运营、金融监管、市场监管、税务等方面无重大违法违规记录。项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题或重大合同纠纷。

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自去年5月17日首批9只公募REITs获得准生证后,公募REITs的发展稳步推进。目前,11家基金公司旗下12只公募REITs已陆续上市,募资规模达到458.12亿元。

今年首发的华夏中国交建REIT,吸引了超1500亿元资金的追捧。其中,面向公众投资者发行的规模,以0.84%的配售比例刷新了公募基金首发的最低纪录。

与此同时,公募REITs今年在二级市场的稳健表现也备受关注。

Wind统计显示,截至5月16日,12只公募REITs今年以来的平均涨幅达到0.86%。5只公募REITs出现逆势上涨,博时招商蛇口产业园REIT年内上涨10.56%,中航首钢生物质REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、富国首创水务REIT的年内涨幅都超过3%。

目前,各地都在积极尝试:

2022年4月,深圳市人才安居集团项目报送国家发改委,成为全国首个申报的保障性租赁住房REITs项目。其基础资产主要是4个位于深圳核心区域或核心地段的项目,整体出租率达到了99%,涉及1830套住房项目。

在深圳诞生了全国首个保障性租赁住房REITs项目,可能出自以下三个原因:

首先,深圳是全国最大的移民城市,对保障性租赁住房的需求较大。

其次,深圳在保障性租赁住房建设方面,无论是政策的支持力度,还是在具体建设过程中,都先行一步,积累了很多成功的经验。

最后,从全国首个保障性租赁住房REITs项目的申报主体——深圳人才安居集团来看,其不仅具有丰富的建造公共住房的经验,而且积极探索租赁住房的可持续发展模式。


5月20日,青岛市政府公布《关于支持青岛市基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)产业发展的若干措施》。

截至目前,除了青岛水务集团百发海水淡化一期及娄山河污水处理厂、高新区投资开发集团中科青岛研发城2个项目已纳入国家发展改革委REITs项目储备库外,在保障性住房等方面的项目已陆续启动尽职调查、资产梳理等前期工作,市发展改革委将与各部门协同配合,加强项目谋划、储备、申报等全过程服务,推动各试点项目各项工作有序开展。


2021年12月30日,《湖北省金融业发展“十四五”规划》提到:支持符合条件的企业发行资产证券化创新产品,稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点,盘活辖区基础设施存量资产。

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围绕花湖机场的建设,有许多的项目,比如,高速公路、从鄂州东站或花湖站出岔建设机场高铁专线等,大都属于基础设施,能否以瑞思基金的方式运作?

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