一、3、4月份有点难

5月16日，国务院新闻办举行的4月份国民经济运行情况新闻发布会：

1—4月份，社会消费品零售总额138142亿元，同比下降0.2%。其中，除汽车以外的消费品零售额124807亿元，增长0.8%。

4月份，社会消费品零售总额29483亿元，同比下降11.1%。其中，除汽车以外的消费品零售额26916亿元，下降8.4%。

1-4月份，货物进出口总额125799亿元，同比增长7.9%。

1—4月份，规模以上工业增加值同比实际增长4.0%。4月份规模以上工业增加值同比下降2.9%。从环比看，4月份，规模以上工业增加值比上月下降7.08%。

4月全国城镇调查失业率为6.1%，比上月上升0.3个百分点。

1-4月，全国固定资产投资（不含农户）153544亿元，同比增长6.8%。

1-4月，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。房地产开发企业房屋施工面积818588万平方米，同比持平；房屋新开工面积39739万平方米，同比下降26.3%；商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；商品房销售额37789亿元，同比下降29.5%。4月末，商品房待售面积55735万平方米，同比增长8.4%。

专家认为，对于房地产市场，仍需从改善房企融资环境、稳定市场预期等方面加大支持力度。一些地方将加大因城施策力度，楼市运行下半年有望改善。

3、4月份很难，5月会好转，疫情防控有效，消费回升，猪肉价格回升，保证工业用电，房地产回升。

中新网：4月，重点35城成交均价为每平方米19327元，环比上涨2.44%。其中，一线城市成交均价为每平方米55446元，环比上涨2.78%；四个一线城市房价环比全部处于正增长区间。二线城市成交均价每平方米19082元，环比上涨2.21%，二线城市房价总体平稳。三、四线城市成交均价每平方米13131元，环比上涨2.31%。

黄奇帆：2017年之前，20年翻4番，进入小涨小跌时代，与GDP同步。

二、三大动作，力度提升

一是今年两会，对于解决新市民青年人住房问题、加快保障性租赁住房建设工作会有更好的部署。事关3亿人的金融服务热词“新市民”更是成为各方关注、讨论的热点。

所谓“新市民”，就是在城镇已经居住的，但是还没有户口的；或者是刚刚拿到户口不足两年、三年的。这个人口数量大概有3亿多，他们都面临着安居乐业、就业创业、租房买房、孩子上学、老人养老这些需求，都是非常实实在在的。

两会中政府报告提到，通过租购并举、保障性租赁住房、加强长租房市场等措施，同时因城施策，对各地信贷政策加大扶持力度，合理满足购房者的信贷需求，着力解决城市新市民和青年人的住房问题。

二是4月29日召开的政治局会议分析研究当前经济形势和经济工作，作出一系列重大部署。

会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，同时提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管”。

两个‘支持’充分体现了中央对各地因城施策的态度。

三是减20个基点

3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限。

当前商品住宅销售额出现下滑，个人住房贷款发放额也有小幅回落。新发布的金融统计数据表明，4月住户贷款减少2170亿元。其中，住房贷款减少605亿元。住户贷款包括消费贷款、个人经营性贷款。消费贷款的主要部分是房贷。

15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

当前全国个人按揭贷款利率为5.42%。若按照减20个基点计算，那么实际利率则为5.22%。

以500万贷款金额、等额本息、30年月供偿还的方式计算：在5.42%的情况下，月供为28138.99元，利息总额为5130037.8元；而在5.22%的情况下，月供为27517.35元，利息总额为4906246.57元。这也就意味着新政下，每月减少还贷621.64元，利息总额减少223791.2元。终于知道银行为什么赚钱。

三、各地新动作

截至5月15日，年内各类房地产调控政策次数高达270次，年内房地产调控政策次数继续刷新历史同期记录。尤其4月以来，各地出台政策的节奏明显加快，4月有超70城出台政策百余次，明显高于1-3月，热点一二线城市亦加入政策优化调整行列。

其中，热点一二线城市政策整体力度不大，针对部分区域或特定人群放松限购、限贷，覆盖面较窄；多数三四线城市优化政策更多的在于调整公积金、发放购房补贴、放宽落户等方面。

3月11日，中原银行推出了“留郑大学生”专项住房按揭贷款和郑州新市民住房按揭贷款，留郑大学生住房按揭贷款专项优惠为年利率4.7%（单利）。中原银行回应年利率规定是不超过4.9%，各个网点按照实际情况给出利率。

还款周期最长可贷30年。申请条件为：毕业5年内的大学生，全日制大专及以上学历，符合郑州购房政策要求（以房管局能够备案交易为准）且具备购房能力、家庭收入相对稳定；所购房产必须为首套房，且建筑面积最大不超过140平方米。

对在郑创业就业大学生购房前，符合条件的提供保障性租赁住房，对租住市场化租赁住房的可给予一定面积补贴，优惠期限为3年。体贴入微。

对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。认贷不认房的起点。

上饶市：将首套房最低首付比例下降至20%、二套房最低首付比例下调至30%。在5月1日至12月31日期间购买中心城区范围新建商品房，且在2024年6月30日前缴清契税、属首次购买的，给予300元/平方米补贴；属改善型的，给予200元/平方米补贴。

洛阳市：提高公积金贷款额度，个人最高贷款金额调整为55万元，夫妻双方、青年人才最高贷款金额调整为65万元。加大对第二套使用公积金贷款购买改善性住房的支持力度。二手房公积金贷款最低首付比例不再设置房龄年限范围，统一按照20%执行。

嘉兴市：正常缴存职工首次使用住房公积金贷款购买家庭首套自住住房的，单人最高贷款额度由30万元上浮至40万元，双人及以上最高贷款额度由60万元上浮至80万元。

湖南株洲首次购房落户给1万购房补贴。

岳阳市：在市城区购买新建商品房和二手房，签订商品房买卖网签合同，并在1个月内全部缴清交易契税的，按其所缴纳契税税额的50%对购房人予以补贴。对在市城区购买首套新建商品住房和二手住房，签订网签合同并完成契税缴纳的，给予每套1万元的购房补贴。补贴申请截止时间为2023年4月30日。

连云港市：首套房首付比例按20%执行，引导商业银行逐步下调房贷利率、缩短审批放贷周期。扩大市区房地产开发企业信用考评A类覆盖面，将A类企业比例从10%调整为20%，使更多的房地产开发企业获得在预售进度条件、预售资金使用等方面的优惠政策。

无锡市：市区个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。本次无锡的新政在一定程度上有利于降低二手房的交易成本，对“卖旧买新”提供了支持，有利于改善性需求的释放。

继佛山、中山后，东莞市：取消新入户购房“双半年”限制，落户即可购房。降低社保和个税的缴纳时间要求，非本市户籍居民家庭本科以上学历、初级以上职称、技师以上资格购买首套房，改为2年内在该市累计缴纳6个月以上社保或个税证明的，可以购买第1套商品住房。

惠州出台6项稳地产措施，其中临深地区取消限购。

5月11日长沙公布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》。

业主可通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》的方式，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不得低于10年。

试点企业为两家本地国企长房集团和长沙建房集团，作为此次开展盘活存量房供作租赁住房的试点。施行之前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，可不纳入家庭住房套数计算。

符合当前监管层提出的多渠道大力推进保障性租赁住房建设、租购并举的发展思路。此次出台的试点方案既有利于存量资源的利用，又可增加租赁住房供给，同时还能创新性地将新房、二手房、租赁住房进行联系互动，活化了房地产住宅市场的循环系统。

12日长沙市做了补充：多套存量房按“一户核减一套”计数，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套数计算时均只核减一套，不影响多套住房盘活用作租赁房。另外，长沙市出台的原限购政策保持不变。

南京二孩及以上家庭，可新购一套商品住房。

东莞市：商业银行要执行好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率。将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年。商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让。对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房。

最新的：廊坊有银行首套房贷利率由5%降至最低4.6%，与5年期以上LPR利率持平。

5月16日，据成都市人民政府新闻办公室微信公众号披露，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》。其中提到，优化家庭住房总套数认定标准，近郊区（市）县已购或新购住房不纳入在中心城区购房时家庭名下住房总套数计算。居民拟在中心城区新购住房的，其家庭成员位于近郊区（市）县（东部新区、青白江区、新津区、简阳、都江堰、彭州、邛崃、崇州、金堂、大邑、蒲江）的住房，不再纳入家庭住房总套数计算。

4月15日，湖北宜昌市发布了《关于进一步促进房地产市场良性循环和健康发展的通知》，内容涉及放松限贷、取消限售、发放购房首付款补贴券等9条措施。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房住房的，银行业金融机构执行首套房贷政策。

同日，荆门发布《关于调整优化住房公积金缴存使用政策的通知》，取消了多项公积金贷款限制政策，同时，还提高人才贷款额度。

凡购买黄石城区新建商品住房的给予50%契税补贴；其中，购买大冶湖新区（金山、汪仁区域）首套新建商品住房的给予100%契税补贴。

现阶段首套商业性个人住房贷款利率下调至5.2%，二套房下调至5.4%。

随州购买首套90㎡以内新房，给予50%契税补贴。

四、武汉在等待

5月13日，武汉市政府发布《市人民政府关于进一步支持国家网络安全人才与创新基地发展若干政策的通知》，该通知共包括十条政策措施，自2022年6月9日起施行，有效期为3年。

对在网安基地连续工作3年以上的专长型人才以及实用型人才给予购房政策配套奖励。

5月13日，市人民政府关于印发武汉市加大纾困帮扶力度促进市场主体恢复发展若干措施的通知。

涉及房地产业的措施有两条：

31.提高监管资金使用效率。在重点监管资金增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点，累计拨付额度不超过重点监管资金标准的55%，减轻企业资金压力。

32.优化房地产预售管理。优化调整新建商品房预售条件，房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋，不分层、分单元申请办理预售许可，加快企业资金回笼。

武汉的房贷利率降了吗？

武汉已经下调了四次房贷利率，分别是：

2021年12月，武汉首套房贷利率下调5个基点（5.78%-5.73%）

2022年1月，武汉房贷利率再次下调5个基点（首套5.73%-5.68%，二套5.98-5.93%）

2022年2月，武汉房贷利率继续下调5个基点（首套5.68%-5.63%，二套5.93-5.88%）

2022年3月份，武汉首套房利率从从5.63%下调至5.2%（下调43个基点），二套房利率从5.88%下调至5.4%（下调48个基点）。

猜测武汉可能会将5.2%的利率下调到5.0%。

从基建的内需，从房地产到平台经济再次承担起刺激经济的重任。

武汉江景房、湖景房、山景房……

工作房、避霾房、避暑房、养老房……

第四代住宅

“中国这十年”：2021年我国国内生产总值达到了114万亿元，占全球经济的比重由2012年11.4%上升到18%以上，我国作为世界第二大经济体的地位得到巩固提升。

人均国内生产总值达到1.25万美元，接近了高收入国家门槛。

我国经济对世界经济增长的贡献总体上保持在30%左右，中国经济是世界经济增长的最大引擎。

武汉2021年增加人口120万。

浙江2021年末全省常住人口为6540万人，增加72万人，这超过了广东的60万人的增量。

具体来看，浙江2021年出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人。因此，浙江人口的增长主要还是受益于人口流入。

浙江这些年为了“抢人”，也是拼了。除了杭州市区，全面放开专科以上学历毕业生的落户限制，杭州的落户条件为本科以上学历。

这可能会影响到武汉决策者。

武汉人需要改善型住房。

参考专家意见：

对于二季度房地产市场，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前市场面临疫情冲击、需求疲软等问题，随着政策预期逐步向好，二季度重点城市或都市圈楼市将有望触底。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，合理改善型购房需求获得进一步支持，改善型购房信贷支持力度有望进一步加大。

随着疫情影响减弱，房地产销售端有望企稳。