一、让数据说“需求”为王

国家统计局：2020年，全国商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%，这一成交量也打破了2018年171654万平方米的销售规模，再创历史新高；商品房销售额148969亿元，增长8.7%！

对比2019年数据，70个大中城市里，54个城市房价出现上涨，16城市房价出现下跌。

易居研究院：2020年，全国100个城市新建商品住宅成交均价16018元/平方米，同比上涨10.8%。其中，一线城市新建商品住宅成交均价44968元/平方米，同比上涨2.7%；二线城市新建商品住宅成交均价15599元/平方米，同比上涨9.6%。

这大大超出了2020年初，甚至2019年底的诸多预测值！不少房企在去年也感觉困难重重。

中指院：1月，全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米15853元，环比上涨0.37%，涨幅较上月扩大0.12个百分点。

2月正逢春节假期，各地倡导“就地过年”，居民返乡置业意愿或有所下降，就地买房意愿可能提升；部分热点城市房价仍有上涨压力，更多楼市加码调控或许已在路上。

克而瑞（易居中国下属全资子公司）：1月，百强房企迎来开门红，实现销售金额9863亿元，整体销售规模较去年同期大幅增长70.9%。去年同期受春节假期及疫情影响基数较低；即使与没有发生疫情的2019年同期相比，也有49.2%的同比增幅。

中国恒大：1月，实现合约销售金额581.2亿元，同比增长43.3%；合约销售面积655.6万平方米，同比增长45.8%。

碧桂园：1月，实现合同销售金额约403.2亿元，同比增长22.48%，合同销售建筑面积约456万平方米，同比增长20.32%。

销售额和销售面积双双创出新高，核心因素还是——需求！

首先，2020是调控的第5个年头，投机炒作的需求已微乎其微，剩下的都是真实需求（刚需、刚改、终极改善：大平层、别墅等），5年来销售额连年增长，销售面积只在2019年微跌了0.1%。

其次，新冠疫情可以说是有史以来最严厉的“调控”。一方面，供给端，售楼处一度无法开门迎客，工地无法开工；另一方面，需求端，除了少数行业，其他都受到疫情冲击，不少潜在购房者的收入下滑，人们为了应对不确定性，加杠杆的意愿降低，加大现金储备的意愿升高。

第三，我国房地产已经进入由刚需驱动转变为改善驱动的阶段，我国总体上早已不缺房，但一方面，部分城市缺房；另一方面，大多数城市还缺好房子。

疫情让人们意识到大房子，绿色、健康住宅的重要性，加速了改善产品的销售和溢价。这种需求，会一直持续到城市化结束。

最后，房地产业体量大，关联度高，拉动上下游50多个行业。根据恒大研究院的综合测算，2019年房地产业增加值占GDP比重为7.0%，拉动上下游行业增加值占比达17.2%，对GDP增长的贡献率分别高达7%、18%。解决了大量的就业。

与全球发达经济体相比，我国房地产在GDP中的占比并不高。恒大研究院根据多种方法测算，预计2021年房地产投资全年增速7.4%。

2020年那么困难都过去了，2021年的每一天对房地产来说都是好日子。

二、只住不炒：不可能没有调控

去年8月起，实施“三条红线”收紧房贷，一手楼成交量跌3%，楼价平稳，但看淡三至四线城市，认为发展商可能会减价卖楼。

红线一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%。

红线二是净负债率不得大于100%，净负债率=负债总额。

红线三是现金短债比不得小于1倍。主要指的是公司现金与短期债务的比例，当现金短债比小于一的时候，公司短期内可能遇到较大的资金挫折。

贝壳研究院：1月，房企发债1630亿元，同比下降5.3%。

“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；

“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；

“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；

“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过15%。

2月1日晚间，华夏幸福发布公告称，发生债务逾期涉及的本息金额为52.55亿元，但公司的可动用资金仅为8亿。华夏幸福于2月1日组建了金融机构债权人委员会，以期解决问题。

中诚信国际公告称，将“18华夏03”、“18华夏06”、“18华夏07”和“19华夏01”的债项信用等级由AAA调降至AA+，并将华夏幸福主体和债项信用等级列入可能降级的观察名单。

湖北到位资金八成依赖企业自筹和销售回款。

2021年1月1日房地产市场又迎来了一项新规，监管部门对于房地产贷款设置了“两道红线”：房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

“三道红线”倒逼房企降负债，去杠杆，融资渠道收紧，销售回款压力骤增，以价换量抢回款将是踩线房企未来的常规动作，为回归合理负债，房地产运营商很多营销政策将金融属性发挥的淋漓尽致。

“两道红线”从表面看会直接影响个人贷款余额，其实还是在防范房地产贷款金融风险，在控制上限额度的同时，购房者购房资质和购房杠杆将会越来越严谨。

广州某城商行信贷部负责人称，该行已经暂停了新增个人住房按揭贷款申请的接收。

三、避霾、避暑、避寒、避疫小镇

住宅小区“沉浸”在文化艺术氛围里，人们不再满足于居家小屋的舒适、安全和实用，更要求住宅小区有高科技赋能，有适老化改造，还要有浓郁、独特、高雅的文化艺术氛围等等。

我的住房史：筒子楼-一室半一厅-二室半一厅-复式楼……

蓝城学院式颐养2.0的首个样板（宋卫平）。最低100万出头的总价。杭州人买走了75%的房源，大部分都是“宋粉”。

宋希望：“每年中秋节，明月会在水池投下倒影。业主们围坐一起，一边赏月，一边品尝月饼。”

建筑设计团队在采访了许多大学教授、程序员后，最终创建了一套“地-月-日”模型系统。根据对地球公转位置定位和对月相位置的模拟，算出了小镇里的最佳赏月位置，并将它命名为“浣月台”。

还在“浣月台”设计了一块镜面水池，并叮嘱水池不设光源，让月亮的倒影呈现最唯美的状态。

避霾房+养老房：城里人的第二套房子。

之前有研究证实，空气污染与婴儿出生时的低体重（低于2.5千克）有关，而出生时的低体重往往与他们成年后的多种疾病相关。

因为2008年北京奥运会期间污染得到控制，空气质量显著改善，奥运会结束后立即出生的“奥运宝宝”平均出生体重更重。

北京奥运期间孕期刚好处于第8个月的孕妇，她们生下的婴儿比2007年或2009年同一时期出生婴儿平均出生体重增加了23克。而这一变化与奥运期间北京空气污染物浓度下降、空气质量显著改善有关。

2008年8月8日到9月24日（47天），奥运会和残奥会在北京举办。在开幕前几个月，北京市采取了包括关闭工厂、车辆限行、人工降雨、遮挡工地，甚至勒令街边烧烤摊停业等强有力的治理空气污染措施。

这些措施使得北京SO2（二氧化硫）浓度下降了60%，CO（一氧化碳）下降了48%，NO2(二氧化氮)下降了43%，吸入颗粒物PM2.5值也显著下降。但奥运会结束后，这些污染物的浓度开始“恢复到正常水平”。

北京奥运会期间，孕期处于第一个月或第二个月，甚至处于第七个月的孕妇，她们生下的婴儿，其出生体重都没有明显增加。

该研究由13名中美研究人员组成的研究小组完成，其中有4位中国科学家。

避霾+避暑+康养+疗养+温泉特色小镇（39岁网络人员住养老院2个月）。

高海拔绿水青山更是金山银山，恩施州利川苏马荡，海拔1500米。

恩施各县市的海拔都比较高，有避霾的优势，在海拔1000米以上有避暑的优势。

在十多年前，笔者参与社科专家恩施行时，就建议依托武汉、重庆两大火炉，把恩施建设成为避暑胜地。

在秦巴山区（十堰）、大别山区（黄冈）、幕阜山区（咸宁）也有高海拔山区可以作为避暑胜地开发。

笔者到英山桃花溪避暑小镇考察，海拔就是1000米。

买房避暑还是买床避暑。

2020年7月23日，利川市政府与天府江厦实业有限公司签订西兰卡普国际康养度假区项目投资协议。拟投资107亿元，将西兰卡普项目建成华中地区高品质的旅游、康养、度假目的地，建设周期为6年。

2020年8月18日，武汉生物工程学院利川产学研用基地项目在南坪乡川东村开工。利川市首座全日制大学：武陵山康养学院筹建工作也在推进中。

四、第四代住宅

第四代住宅，又称庭院房、立体园林生态住房、或城市森林花园建筑。电梯房户户带庭院，有超高赠送，可养鱼，养花。

第一代住宅，原始茅草房，茅草土墙。

第二代住宅，矮砖房。

第三代住宅，现在常见电梯房。

五、服务区+商业体

广东恩平市大槐服务区堪称一绝。

由广东通驿高速公路服务区有限公司首个自主设计与建设、作为商业综合体进行打造的标杆服务区，作为广东首个双开放式服务区（居民与过客），服务区国道停车场和高速停车场采用“高差物理隔离法”，为国道车辆临时进入服务区设置专用停车场，车辆无法互通停靠，但旅客可以自由进出。

六、以改革思维加装电梯

2021年房地产业两大重点。

一是加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。

1月13日北京发了《租赁房建设导则征求意见》指出：出租用于居住的房屋，主要分为住宅型租赁住房、宿舍型租赁住房、公寓型租赁住房三种建筑类型，住宅型租赁住房户型以90平方米以下中小户型为主；宿舍型租赁住房人均使用面积不得小于4平方米；公寓型租赁住房原则上适用1-2人居住，人均使用面积不得小于5平方米。但所有居室不应布置在地下室。

北京市住建委、市场监管局、金融局、网信办、北京银保监局等五部门联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。

限制企业资金池。一方面限制住房租赁企业预收租金数额，明确规定向租客预收的租金数额不能超过3个月租金，同时收租客租金和支付给房主租金的周期必须匹配，明确禁止“长收短付”经营模式。另一方面，严格控制“租金贷”拨付对象，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租客申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

二是要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造。

未来5年，旧改主要受益的有水泥、防水材料、建筑涂料、管材4大板块，并据测算此轮旧改可拉动的防水材料需求近3000亿元、管材需求超过2000亿元、水泥需求超过4000亿元。

老旧小区改造的市场空间或达5万亿，若按5年改造期来计算，预计每年可贡献1万余亿投资额。

由于一楼住户的反对，旧楼加装电梯成为天下第一难事（过去是计划生育）。现在全国有三大模式：

（1）广州的成片模式，一个小区一起装，可以降低成本、减少阻力。

（2）上海“6+1”模式，6层老楼，可以加一层的话，让一楼搬到7楼，1楼的维修之后出售，获得加装电梯与加层的费用。

（3）北京旧楼重建模式。旧楼没有维修或者加装电梯的价值，可以重建，适当扩大厨房、阳台、房间面积，并顺理成章地加装电梯。

2020年7月1日，北京发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》。

很多小区采用的“资金分摊”的方式，即1、2楼的住户不出钱，按照3楼出25%、4楼出30%、5楼出35%，6楼出40%装修费用进行分摊，多余30%的费用用于弥补1~2楼住户的损失，并且以后电梯的维护费用也要按照这个比例。

在2017年年底，北京市大兴区老旧楼房加装电梯工程开工，电梯根据“自愿申请、免费安装、有偿使用”的原则安装，安装期间居民不用付钱，投入使用后居民按照类似乘坐公交刷卡的方式付费，按次计费。

昆明一老小区试运行4部“共享电梯”，居民按次、月或年付费用。计划收费标准为2到3层0.2元/次、4到5层0.25元/次、6到7层0.3元/次，楼层越高收费越高。投用后中介将小区房价整体提高了2千元/平米。住户还可以办理月卡和年卡，年卡费用最高不超过每年800元。

但是，共享电梯没有办法解决根本问题：一二层的反对。

错层入户，是指增设电梯后，电梯停靠层站与楼梯间转角休息平台处于同一水平面，乘坐电梯到达相应楼层的休息平台后，乘客需向上或向下走半层步行楼梯入户的方式。

平层入户，是指增设电梯后，电梯停靠层站与住户所处的楼层通道或阳台地坪处于同一水平面，乘坐电梯到达相应楼层后，可直接在住户阳台或客厅开门入户的方式。

混合型入户，是指二种以上入户方式的混搭，亚平层入户方式可以方便与平层入户方式、错层入户方式混搭。后面直接进客厅。

七、建筑工程的三个案例

1、海云筑

2019年9月20日，海尔正式发布COSMOPlat中文名称“卡奥斯”，它是海尔推出的具有中国自主知识产权、全球首家引入用户全流程参与体验的工业互联网平台，居国家级10大跨行业、跨领域“双跨”平台名单首位，作为全球最大的大规模定制解决方案平台，汇聚了3.4亿用户、4.3万家企业和390多万家生态资源。

2020年5月，国家住建部发布《2019年装配式建筑发展概况》显示，近4年年均增长率55%。2025年装配式建筑市场容量能达5万亿。不容忽视的痛点，如标准化程度低、建设模式创新不够、信息化发展滞后、专业人才缺口大……

卡奥斯2020年6月8日针对装配式建筑行业，依托以用户为中心的大规模定制模式，推出了全球首个装配式建筑大规模定制工业互联网平台“海云筑”。

针对以用户为中心的生态场景闭环，平台将提供智能建筑服务、智能家居服务，进而实现商业模式创新。

从销售产品到提供服务，海云筑平台可对外输出装配建筑工厂服务、设计、产品系列采购、人才服务、工程/售后服务及建筑新材料研究等六大新业务场景，以实现供应链采购、全流程管理等一系列业务功能。

对装配式建筑行业实现数字化、网络化、智能化转型升级的赋能。

远大住工成立于1996年，一直专注在建筑工业化领域研究与探索，到现在形成了一个完整的产业链。

2、定制别墅

乡村自建房定制化是2020年双十一的新消费趋势。京东平台上乡村别墅销售同比增长221%。其中，最壕“尾款人”前两名分别被湖南、广东消费者包揽，订金均为5000元，尾款则分别高达226万和218万。

经营大型超市的李先生拆除了20多年的老屋，为父母购买了面积437平的三层楼房。内部设有淋浴凳、扶手、起床小夜灯、360°监控等，满足老年人需求。订单显示，他最终付了218万尾款。

“以前农村的小施工队建筑质量很难让人放心，还怕被偷工减料，更别说建有品味、有档次的房了。”“网上品牌商的设计施工水平是普通施工队没法比的，而且从设计到装修全包，6个月拎包入住，至于质量和售后，在京东上下单我也很放心。”

3、建筑机器人

2018年便开始立项建立“碧桂园深圳机器人产业园”。

2020年11月，交付了9款43台建筑机器人。包括安全警戒机器人、铺砖机器人、喷漆机器人、扫地机器人等。这些机器人几乎可以完成所有建筑工序。免除了工人在户外施工危险。在人工智能的加持下，这些机器人的工作精准度比人类更高。比如，卧室内需要放多少水泥，需要多少块地板砖，并且在贴地板砖时可以做到“严丝合缝”。这些数据也会作为后期成本控制的依据。

“人工智能+建筑”构成智能制造的一个分支，已经被列入政府工作报告。