钜派投资了解到，近期发生的泰国沉船事件，再一次把“泰国游”推上了风口浪尖。截止8日上午，已经确认有41名中国游客在事故中遇难。近年来，泰国游已经成为国人出境游的最主要目的地，但接二连三事故的发生，也暴露出了泰国所存在的问题种种。

　　最近几年，泰国旅游业可谓是空前高涨。但钜派投资认为，随着随着赴泰游客数量逐年增加，泰国在安全管控方面难以跟上，旅游风险不容忽视。首先，由于中国游客的迅猛增加，泰国旅游商家的救生设备设施和专业救助人员并不能满足需求，甚至存在老旧设备依旧服役的情况。同时，浮潜、深潜等活动对教练人员专业技能要求较高，但是实际上有些不具备专业资质的人员也混杂其间。这些无疑都是安全隐患。

　　泰国掀起置业热潮

　　与“旅游热”相对应的，是泰国近年涌起的购房浪潮——根据钜派投资的了解，过去几年一直波澜不惊的泰国楼市正在中国内地、香港和其他经济体买家的推动下，变得异常火爆起来。

　　钜派投资查阅居外网2016年的数据显示，泰国是中国人在亚洲其他国家中最青睐的买房目的地之一。中国人赴东南亚买房的第一大动机是投资，出于投资需求去泰国、马来西亚和柬埔寨买房的人数比例分别达到70.2%、62.2%和92%。

　　自住需求亦旺盛。阳光沙滩海岸，让泰国成为了不少中国人的心头好。钜派投资查阅了相关数据，从2016年9月到2017年1月连续五个月，泰国房产询问量均同比增长100%以上，2016年9月同比增长甚至达到580%，增幅远远高于美国、英国、加拿大、澳大利亚等中国人海外购房传统目的地。居外网的统计，中国人最热衷投资的泰国城市为芭提雅、苏梅岛、曼谷、普吉岛和清迈。

　　而回到2010年以前，钜派投资认为，几乎没有中国人到泰国购房。FT有统计显示，近年在普吉岛和清迈等旅游度假地区，中国购房者的比例已经达到20%；一些热门房产项目中，中国购房者比例已经达到50%。这些中国购房者很多是年轻人和中产阶级。

　　的确，作为东南亚第二大经济体，在泰国置业有着其他国家并没有的优势：永久产权、房价便宜、房子带精装修、没有公摊、周边配套齐全等。钜派投资从过去10年的统计数据来看，曼谷、芭提雅等中心区公寓平均每年涨幅大约12%。加上出租回报，泰国公寓的平均年投资回报率在18%以上。相对于其他东南亚国家，已显示泰国经济的良好增长迹象。

　　但如果从房价收入比来看，钜派投资认为，泰国的房地产泡沫比北上广深还大。从2012年开始，泰国房产已经暴涨不少，钜派投资以外国人能购买的公寓为例，2012年3月至今涨了43.3%。曼谷核心地区的高端公寓均价高达20万泰铢一平（约4万人民币），更贵的30、40万也是常有的。

　　再高的房价也要有人“接盘”。外国人在曼谷买房要抢，当地人可不需要。钜派投资了解到，泰国法律规定，产权公寓销售给外国人的比例不得超过49%，剩下的51%只能卖给当地人。

　　本地人并没有国外买家的强购买力，根据钜派投资的了解，以曼谷为例，当地月平均收入才2.5万泰铢。泰国本地人买新房又可以享受0首付、低贷款利率，买房的价格比外国人低不少，所以很少有人去光顾二手房，只有国际友人“出手相救”。

　　另外值得钜派投资一提的是，在泰国炒房流动性堪忧。有专业机构预测，泰国未来一年房价涨幅不会超过2%。但有的中介在卖泰国房子时，还会提到说当地租金回报率高，能到6-7%，个别还有说10%。

　　相对于买房市场，泰国的租房需求确实非常旺盛。钜派投资了解到，2017年赴泰旅游的外国游客总数超过3500万人次，再加上泰国工作的外籍也很多，他们也有租房需求。曼谷市中心一套30多平的一室户，能租到五千人民币一个月。

　　泰国法律规定，公寓是不能在Airbnb这样的网站上直租的，只能走当地中介渠道。这就意味着代理费是一大笔钱。再加上泰国高端的一些楼盘，物业费相当贵，毕竟泳池啊、绿化啊，都得花大价钱。交完税之后，全部算下来，扣除所有费用，钜派投资认为，回报率能有5%就算不错了。

　　另外钜派投资认为，如果选择在国内远程租房，意味着需要操心的事情更多。外国人贷款、钱汇到泰国、期房等等细节问题，都要考虑。

　　因此对于高净值人群来说，钜派投资相信，置业泰国或许是个不错的选择；但对于部分家庭资产负债率较高、且家庭年收入不太稳定的新中产，还是有必要谨慎。一旦其所处城市的房价下跌、或者家庭收入大幅下降，那么其家庭财务杠杆极有可能会崩塌。

　　所以钜派投资提醒各位，购置房产是一个大的决定，不可盲目跟风，在购房时除了选择专业机构合理评估自己的资产状况、现金流水之外，对于动静态综合投资回报的评估，也是非常有必要的。钜派投资祝愿所有高净值客户，都能在实现财富人生的道路上，一帆风顺。