非常荣幸能受邀参加本次商会活动，与各位深耕湖北、心系荆楚的企业家朋友们齐聚一堂，共同探讨城市更新这一时代命题，重点解读湖北省“三资三化”政策如何为城市发展注入新动能，为企业发展开辟新空间。
当前，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市建设也从过去的“大规模增量扩张”进入“存量提质增效”的新阶段。对于湖北而言，我们既有长江岸线、矿产林地等丰富的自然禀赋，又有老厂房、老街区、交通基础设施等庞大的存量资产，更有129所高校、2158家科研机构的智力储备。但长期以来，不少资源处于“沉睡状态”——守着长江岸线不知道怎么高效利用，握着优质专利却难以转化落地，捧着闲置物业只能收取微薄租金，这就是我们常说的“守着金山没钱花”的困境。
为破解这一难题，2025年10月，湖北省正式推出“三资三化”改革战略，核心就是通过“国有资源资产化、国有资产证券化、国有资金杠杆化”，让沉睡的资源“活”起来、闲置的资产“动”起来、有限的资金“转”起来。这不仅是湖北国资改革的深水区突破，更是城市更新的“金钥匙”，为我们商会企业带来了前所未有的合作机遇。今天，我就用通俗的语言、鲜活的案例，和大家聊聊这一政策的核心逻辑、实践成效以及企业可参与的路径。
一、读懂“三资三化”：城市更新的湖北创新路径
很多企业家朋友可能会觉得“三资三化”是政策术语，离自己很远。其实不然，这一政策的本质是通过市场化手段，打通“资源—资产—资本”的转化通道，让国有资产从“静态储备”变为“动态运营”，而这个过程中，每一个环节都需要社会资本的参与，每一个成果都能让企业共享红利。
（一）国有资源资产化：让“无价资源”变“有价资产”
资源资产化是改革的第一步，核心就是给各类国有资源“定身份、估价格、明权属”，把过去模糊不清、难以交易的资源，变成可量化、可经营、可融资的资产。湖北的资源家底十分丰厚，长江岸线、地铁上盖、林业矿产、科研专利等，都是等待开发的“富矿”。
以大家最熟悉的长江岸线为例，武汉段102公里的岸线，过去大量老旧码头、荒滩堤防处于闲置或低效利用状态，既发挥不了生态价值，也产生不了经济效益。“三资三化”改革启动后，我们对岸线资源进行分类评估，优质生态段建设公园绿地，工业遗存段改造现代物流基地，核心商圈段开发文旅综合体。武汉城投集团将这些评估后的岸线资源打包成资产包，总价值超过3000亿元，这就为后续的开发运营奠定了基础。
再比如地铁上盖资源，武汉地铁运营里程达560公里，300多个站点的上盖空间超过1000万平方米。过去这些空间要么闲置，要么只是简单出租，收益微薄。现在通过资产化梳理，住宅用地评估作价、商业用地打包开发、公共设施整合运营，武汉地铁集团从单纯的建设型企业，转变为资产型企业，这些上盖空间也成了炙手可热的商业资源。
还有高校科研资源，湖北有超过10万项专利技术，但转化率不足15%，很多优质技术“锁在实验室里睡大觉”。省国资委牵头设立科技成果资产化平台，对专利技术、实验室设备进行评估确权，明确产权关系。华中科技大学激光技术团队的42项专利，评估作价8亿元注入企业获得股权，既激励了科研团队，又让技术转化为实实在在的生产力，这也为我们科技型企业提供了合作契机。
（二）国有资产证券化：让“固化资产”变“流动资本”
如果说资源资产化是“定身价”，那资产证券化就是“找出路”，核心是通过金融工具，让沉淀的资产产生即时现金流，实现“未来收益现在拿”，再把回笼的资金投入新的城市更新项目，形成良性循环。这其中，REITs（不动产投资信托基金）、ABS（资产支持专项计划）是最常用的工具，简单来说，就是把资产的收益权打包成金融产品，向社会投资者发售，让大家一起分享城市发展的红利。
湖北能源集团的实践很有代表性，它将旗下优质水电站打包，设立基础设施公募REITs，2025年3月在上交所上市募资80亿元。这些水电站过去只能靠发电收益缓慢回收投资，周期可能长达数十年，证券化后一次性回笼大量资金，又可以投入新能源项目建设，实现了“投资—盘活—再投资”的闭环。
武汉地铁的类REITs发行更是大胆创新，将12号线沿线TOD物业、站点商铺、广告经营权等打包，募资150亿元。投资者购买的不是债券，而是这些地铁物业的长期收益权——客流越大，房租、广告费收入越高，投资者的回报就越好。这既解决了地铁建设的资金缺口，又让社会资本有了稳定的投资渠道，我们商会中的投资类企业，完全可以参与这类优质资产的投资。
湖北交投集团也不甘落后，它持有7000公里高速公路，存量资产超过5000亿元。2025年，集团将成熟路段的收费权打包发行ABS，首期规模就达200亿元，释放的资金全部投入新建高速公路，加速全省路网完善。这种模式不仅适用于交通设施，老厂房改造后的产业园区、历史街区的经营收益权，都可以通过证券化实现价值变现。
（三）国有资金杠杆化：让“有限资金”变“无限动能”
资金杠杆化是改革的“放大器”，核心是用少量国有资金做“引子”，撬动更多社会资本参与城市更新，实现“1元财政资金带动10元社会资本”的乘数效应。这既缓解了财政压力，又能引导资本流向战略性新兴产业和重点民生领域，为企业提供更多政策支持和合作空间。
湖北产投集团探索的“1+10”模式很有借鉴意义，集团发起设立500亿元先进制造业基金，省级财政仅出资50亿元作为劣后级资金，就吸引了保险资金、社会资本450亿元作为优先级资金。基金重点投向芯片、新能源汽车、生物医药等领域，已投资项目68个，带动社会投资超过2000亿元。我们商会中的科技企业、制造企业，都可以对接这类基金，获得资金支持和资源对接。
武汉城建集团的“资产池+授信”模式更是盘活资金的典范。它将手中的土地、物业、股权等资产打包形成2000亿元的资产池，以此获得银行1500亿元授信额度。过去企业贷一个项目就要审批一次，现在在授信额度内可以随借随还，融资效率大幅提升，融资成本降低了1.5个百分点。这种模式也为我们大型企业参与城市更新项目提供了融资新思路。
这里需要强调的是，杠杆化不是无节制加负债，湖北明确了三条红线：资产负债率不超过70%、债务期限结构合理、现金流覆盖债务本息。每个项目都要经过严格评审，建立动态监测机制，确保风险可控。这也为我们企业参与合作筑牢了安全防线。
二、见证实践成效：“三资三化”赋能城市更新落地生根
自2025年实施以来，“三资三化”改革已经取得了实实在在的成效，不仅盘活了大量存量资产，更推动城市更新从“面子工程”转向“里子工程”，从“政府主导”转向“市场协同”，让城市更宜居、产业更兴旺、资本更活跃。
从数据来看，2025年四季度，湖北省属国企通过“三资三化”改革，盘活存量资源2000亿元，新增融资1500亿元，带动社会投资5000亿元。更重要的是，资产质量显著提升，省属国企ROE（净资产收益率）从5.8%提升到7.2%，资产负债率从68%降至65%，经营现金流增长30%，实现了“盘活存量、优化增量、提升质量”的目标。
从城市面貌来看，一批老旧空间焕发新生。武汉洪山区一栋曾入驻率不足30%的荒凉大厦，通过资产化改造成为人工智能大厦，现在入驻率近90%，年产出达15亿元，还成功发行3.01亿元融资产品；黄石大冶的废弃矿山，不再是“生态伤疤”，而是变身国内首个氢能仓库，实现了生态效益与经济效益双赢；武汉巴公房子、荆州洋码头等历史建筑，通过“留改拆”并举的更新模式，成为文旅新地标，让城市文脉得以传承。
从产业赋能来看，城市更新与产业升级深度融合。武汉经开区投资34亿元，将大军山6万平方米老建筑群改造为科创园区，规划打造研发办公、生产制造、商业配套于一体的综合性园区，同步建设邻里中心和周边路网，为华中科技大学军山校区师生及企业提供全链条服务；宜昌望州岗片区通过危旧房“原拆原建”模式，不仅让6500余户居民住上新房，还嵌入商业、养老等业态，入选全国城市更新典型案例。
从民生改善来看，改革成果真正惠及群众。全省累计改造城镇老旧小区1.84万个，惠及270万户居民；加装更新电梯超过1万部，解决了“悬空老人”出行难题；建成1300余个口袋公园，实现“300米见绿、500米见园”；17个市州建成智慧停车平台，350万个联网车位实现错时共享，让“停车难”问题得到有效缓解。这些民生项目的推进，背后都有“三资三化”政策的支撑，也为我们服务业企业提供了广阔市场。
三、把握合作机遇：商会企业参与城市更新的路径建议
各位企业家朋友，“三资三化”改革不是政府的“独角戏”，而是社会资本与国有企业的“协奏曲”。城市更新涉及规划设计、建设施工、运营管理、金融服务等多个环节，每一个环节都有商机可挖，每一个领域都能找到合作切入点。结合政策导向和实践案例，我给大家提四点具体建议：
第一，深耕细分领域，参与资源资产化开发。随着各类国有资源逐步完成确权评估，文旅、物流、产业园区等领域的合作空间巨大。比如长江岸线的文旅开发，我们可以结合湖北的荆楚文化、长江文化，打造特色文旅项目；地铁上盖空间的商业运营，可引入新零售、亲子体验、商务办公等业态；林业资源的盘活，可参与碳票交易、林权入股，发展生态农业、乡村旅游。像崇阳县通过“五权”打包出让林业资源，单宗交易金额达2.5亿元，这样的案例还有很多，等待大家去挖掘。
第二，对接金融工具，分享资产证券化红利。资产证券化不仅是国企的融资手段，也是社会资本的投资渠道。我们商会中的投资企业、金融机构，可以重点关注湖北推出的基础设施REITs、产业园区ABS等产品，这些产品依托优质资产，收益稳定、风险可控。同时，有条件的企业可以联合国企，将合作开发的城市更新项目打包证券化，实现资金快速回笼，放大投资收益。
第三，拥抱政策红利，借力资金杠杆化发展。省政府设立的各类产业基金、授信平台，为企业参与城市更新提供了资金支持。科技型企业可对接省级科技成果转化基金，推动专利技术落地；制造企业可参与先进制造业基金投资项目，拓展产业链上下游；中小企业可借助政府担保、风险补偿等政策，获得信贷支持。同时，我们可以学习武汉城建集团的模式，通过资产整合提升融资能力，参与更大规模的城市更新项目。
第四，聚焦民生需求，拓展城市运营新空间。城市更新的核心是以人为本，“一老一小”服务、智慧社区、绿色低碳等领域是未来的重点方向。比如在完整社区建设中，可参与幸福食堂、四点半课堂、老年活动中心的运营；在城市精细化管理中，可参与智慧停车、垃圾分类、城市驿站的建设运营；在绿色转型中，可参与光伏电站、海绵城市、绿色建材等项目。这些领域贴近群众需求，政策支持力度大，市场前景广阔。
四、展望未来：共筑湖北城市更新新生态
各位同仁，城市更新是一项系统工程，也是一项长期任务；“三资三化”改革是一次制度创新，更是一场实践探索。当前，湖北正处于“十四五”收官、“十五五”谋划的关键时期，城市更新已纳入全省高质量发展的重点议程，武汉、宜昌入选全国城市更新示范城市，为我们提供了更好的政策环境和实践平台。
作为国内顶尖研究机构的研究员，我始终认为，湖北的“三资三化”政策，抓住了国资改革的关键，也找准了城市更新的路径。它不是简单的融资手段，而是通过市场化机制，让国有资本、社会资本、民间资本形成合力，让城市资源得到最优配置，让发展成果惠及更多群众。中国企业改革与发展研究会的专家评价，这是存量改革的“湖北方案”，也是可复制推广的“中国路径”。
商会是企业与政府沟通的桥梁，是企业之间合作的纽带。希望各位企业家朋友能以本次活动为契机，深入了解“三资三化”政策，主动对接相关部门和国企，找准合作切入点，在城市更新的浪潮中抢占先机、共谋发展。我们可以联合打造一批标杆项目，让老街区焕发新生机，让旧厂房变身新园区，让城市更有温度、更有活力、更有竞争力。
最后，祝愿各位企业家朋友在湖北这片热土上，借助“三资三化”政策东风，事业蒸蒸日上、大展宏图！让我们携手并肩，以实干笃定前行，以创新破解难题，共同绘就湖北城市更新的美好蓝图，为荆楚大地高质量发展贡献更大力量！
责编：万星
