武汉市江汉区政府下属事业单位江汉区城市重点工程指挥部将一块并不属于自己的市政公用设施用地“卖”给开发商武汉市中联房地产开发有限公司，由此拉开了一场以虚假土地置换为手段，利益输送市中心核心地块给开发商的序幕。多个部门“通力合作”，帮助中联公司完成了“假地换真地”的戏码，后又经违规增容用地面积、篡改容积率等手段，涉嫌侵吞国有资产超4亿元。

一个看似天方夜谭的“狸猫换太子”的故事正在武汉土地市场真实上演。

区级教育部门为解决校舍建设用地问题，将一块未办理教育用地规划手续的土地置换给了同区一家事业单位，后者又将该地“卖”给开发商用于商业开发，市规划部门接着又为开发商向市政府申报用此地置换另一块更具商业价值的土地且获得批准。然而，这块几经倒手的土地，其真实“主人”从1995年确认为武汉市城乡建设管理委员会以来就从未变更过，土地用途也一直是市政公用设施，从未变更为商业开发或教育用地。

《第一财经日报》记者近日接到报料，武汉市江汉区政府下属事业单位江汉区城市重点工程指挥部将一块并不属于自己的市政公用设施用地“卖”给开发商武汉市中联房地产开发有限公司(下称“中联公司”)，由此拉开了一场以虚假土地置换为手段，利益输送市中心核心地块给开发商的序幕。多个部门“通力合作”，帮助中联公司完成了“假地换真地”的戏码，后又经违规增容用地面积、篡改容积率等手段，涉嫌侵吞国有资产超4亿元。

假地换真地

1999年，江汉区政府为解决武汉市第一中学寄宿部建设用地问题召开专题会议。会议决定，区教委(即江汉区教育局，下同)可通过变零为整、土地置换、资金购置等办法落实用地。本报记者获得的会议纪要[1999]39号显示，具体操作办法中的第四条提到，区教委目前已办规划手续的土地资源可用于置换，如西北湖绿化广场旁的8亩地等。

然而，武汉市国土资源和规划局作出的《政府信息公开答复书》却指出，区教委办理西北湖绿化广场旁的8亩地的《建设用地规划许可证》属于不存在的政府信息。也就是说，这8亩地并没有办理规划手续，权属关系、土地用途尚不明确。

尽管如此，2001年5月，甲方江汉区教育局与乙方武汉市龙王庙实业有限公司(江汉区城市建设重点工程指挥部)依旧顺利签署了《土地置换协议书》，甲方将北湖边规划中的教育用地约8亩土地置换给了乙方。

2002年10月，江汉区城市重点工程指挥部与中联公司签署《土地转让合同》，双方约定有偿转让一块位于武汉市江汉区西北湖地区西北角的地块(下称“西北湖地块”)，占地面积约10亩，合同价款为2700万元。

从合同划定的具体位置坐落四至范围(东面、南面临北湖环湖路；西至西湖路；北至“德富花园”小区外围规划路)来看，西北湖地块与上述8亩教育用地的范围高度重合。

不仅如此，在近日查询中联公司工商资料时，记者发现，上述《土地转让合同》附图却将西北湖地块标注为“武汉警备区干休所停车场”，标注面积为5809.58平方米(即8.7亩)。

本报记者注意到，该《土地转让合同》与规范合同有明显不同，不仅未约定转让地块的余期使用权，亦未约定批准用途，还未约定土地使用权转让后权利与义务的转移，此外未提交土地管理部门与房产管理部门备案。

随后，记者通过不同渠道获得了西北湖地块的《建设用地规划许可证》(武规地字(2003)231号)。《许可证》共两份，编号一致，但签发时间和个别细节有细微差别。其中一份的发证日期为2003年7月28日，文号经过手写涂改，已盖“作废”章；另一份发证日期为2003年7月，未经涂改，亦未作废。两份许可证上的用地性质均为居住用地。

记者咨询法律界人士获知，这是典型的“鸳鸯”文件，未涂改、未盖“作废”章的一份用以向武汉市政府申报后续的土地置换使用，另一份则用于逃避土地监管部门的追查。

事实证明，“鸳鸯”文件确实起到了作用。2004年8月31日，武汉市人民政府作出关于岱家山实业公司等单位使用国有建设用地的批复(下称“岱家山批复”)，批出328个协议出让地块。

批复显示，中联公司在西北湖地区建设项目因城市建设需要终止建设，政府将江汉区菱角湖周边一块10423平方米的商服用地(下称“菱角湖地块”)以2026.23万元的价格置换给该公司开发。

然而，武汉市国土资源和规划局作出的《信息公开答复书》揭示，武汉市国土资源和规划局江汉分局于1995年对武汉市城乡建设管理委员会(武汉市市政建设管理局)核发了江国用(95)603号国有土地使用证，登记面积15.93万平方米(包含原武规地字(2003)231号《建设用地规划许可证》所指地块)，该登记结果迄今未发生变化。

也就是说，西北湖地块既不属于中联公司，也不属于江汉区城市重点工程指挥部，而归武汉市城乡建设管理委员会所有；该地块的土地类型一直是市政公用设施，从未变更为商业开发或教育用地。

上述法律界人士指出，根据相关法规，土地置换属于转让行为，应当签订相关合同，被政府置换收回的土地应注销登记后纳入储备。

然而，武汉市规划部门依据“岱家山批复”将菱角湖地块“置换”给中联公司时，并未与其签订《土地置换协议书》。正是因此，导致价值数亿元的国有土地无偿落入中联公司的“口袋”，而原来就属于市政设施用地的西北湖地块亦未纳入储备。

开发项目成本利润率约247%

中联公司完成土地“以假换真”后，又开始打起“扩大用地面积、上调容积率”的算盘。

2007年3月14日，武汉市城市规划管理局向中联公司颁发菱角湖地块的《建设用地规划许可证》(武规地字(2007)069号)。规划用地面积为13603.16平方米，较“岱家山批复”的10423平方米扩大了3180.16平方米，较用于置换的西北湖地块更是扩大了7793.58平方米。尽管规划用地面积增容约三成，但中联公司并未补交相应的土地出让金差价。

与此同时，按照《建设用地规划许可证》武规地字(2007)069号，规划净用地面积为8002.42平方米，以“岱家山批复”注明的容积率5.0计算，规划的建筑面积应为40012.1平方米。但规划部门又于2010年向中联公司颁发了新的《建设用地规划许可证》武规地字(2010)486号，其规划净用地面积增至12917.79平方米，并且将建筑面积从40012.1平方米上调至68015平方米，实际容积率猛增至8.499。2015年，江汉区又将新征收的915平方米商住用地提供给中联公司，扩大用地纳入之后，菱角湖地块的实际容积率进一步增至9.46。

中联公司在获得915平方米扩大用地后，将项目名称变更为现在的“CFD时代财富中心”，正式对外销售。根据中联公司申请预售证资料中的《项目基本情况表》，该项目办公房为68310.89平方米，均价为28611元/平方米，办公用房的销售收入为195519.43万元；商业房为15130.5平方米，均价为49282元/平方米，商业房的销售收入为74566.13万元；项目总销售收入达270085.56万元。

本报记者粗略统计，中联公司取得菱角湖地块共花费20287.62万元。其中，13603.16平方米的商服用地，国家土地收益仅为2058.08万元；2009年11月，缴纳土地储备补偿费用(拆迁费)9228.98万元；2015年，补缴915平方米的扩大用地土地出让价款8851.56万元和调整土地用途费用149万元。

除了土地成本外，中联公司菱角湖地块的项目开发成本还包含建造成本，建设承包方提供的合同显示为57404.2万元，土地加建造成本合计77691.82万元。

计算可得，菱角湖地块的项目毛利约19亿元，而国家土地收益仅2058.08万元，占项目开发毛利的1%，开发项目毛利率高达71.23%，开发项目成本利润率约247%，是房地产开发行业平均值的6倍以上。