(香港–2017 年 5 月 9 日) 连绵不断的车流于五一小长假期间于广东省佛山三水区出现，大家都是前往大湾区的旅游新热点–佛山新昌广场奥特莱斯。 建筑面积约 10 万平方米的佛山新昌奥特莱斯由新昌集团控股有限公司(股份代号： 00404.HK)倾力打造， 设有冰雪世界、 奥莱零售、萌宠天地、休闲娱乐等 8 大娱乐消闲购物区域， 于今年 4 月 28 日开始试营业后首个周末已吸引超过500,000 人次到访。

佛山新昌奥特莱斯为游客带来许多惊喜，其中全国最大的弹床主题乐园特别受小朋友欢迎。 此外，另一个大受欢迎的景点就是保持零下 15° C 极寒状态的冰雪主题乐园，即使在炎炎夏日，游客都可以在室内畅游冬季乐园。 在奥特莱斯当然少不了购物，项目在试营业期间提供超过 200 个国际及内地品牌， 令人目不睱给。

佛山新昌奥特莱斯是新昌集团实现新昌小镇愿景的第一步， 集团将在佛山三水区芦苞镇发展一个全新的综合生活及休闲社区，包含高品质住宅、零售商场、温泉度假村、养老住宅区。

新昌集团控股有限公司执行董事兼联席行政总裁蔡健鸿工程师表示： 「 佛山三水自古以来已是著名的长寿养生之乡， 我们相信新昌小镇项目将有助于三水区成为具吸引力的居住及旅游目的地，促进本地经济发展，创造就业机会。 」

项目将于 5 月 29 日正式开幕，届时将有 400 个国际及内地品牌供消费者选择。 佛山新昌奥特莱斯将为大湾区的主要目标客户群带来一站式旅游、度假、休闲、购物、娱乐概念的周末及假日好去处， 成为大湾区的瞩目景点。

佛山新昌奥特莱斯位于大湾区广东省佛山三水区芦苞镇， 距离广州市中心区 40 公里， 一小时内的车程连系珠三角经济圈主要城市–广州、深圳、珠海、东莞、中山、云浮、肇庆、惠州、清远、江门，交通便捷， 地理环境优越。

(图片一 车流)大量游客于五一小长假期间涌至佛山新昌奥特莱斯， 佛山三水区出现连绵不断的车流。

(图片二 游人如鲫)佛山新昌奥特莱斯于今年 4 月 28 日开始试营业， 首个周末已吸引超过 500,000人次到访。

(图片三 休闲娱乐设施)全国最大的弹床主题乐园是最受游客欢迎的休闲娱乐设施之一。

有关新昌集团控股有限公司

新昌集团控股有限公司(「新昌」)(股份代号：00404.HK) 于 1939 年在香港成立，是亚洲历史最 悠久的建造集团之一，提供全面建造、房地产及相关服务，业务涵盖楼宇建造、土木工程、机电 工程、建造管理、铁路系统及房地产开发。多年来，新昌致力拓展多元化的建造业务，参与兴建 香港多条桥梁及铁路项目、大型住宅、甲级商厦、酒店及休闲项目、现代化医院和大学设施等。 新昌成功将其专业优势延伸至澳门、中国内地及海外地区。现时，新昌正在积极探索国家「一带 一路」政策带来的新机遇。展望未来，集团的长远业务将拓展至开发优质的综合生活社区、养老 服务及酒店等多元化领域。

推荐阅读：(郭炳联发声：香港价钱合理的地中资没有兴趣)

65岁的主席兼董事总经理郭炳联终于按捺不住，开启讲话模式。他张口便幽默表示：“有些地是中资(企业)没兴趣的，那些地价钱合理得多。”

2月最后一日，香港湾仔新鸿基中心53楼，新鸿基地产发展有限公司召开2016/17中期业绩会。地点没变，但舆论对这家老牌港企的关注方向迅速变迁——

对新鸿基取得光鲜业绩的追逐，已成老生常谈：截至2016年底，营业额按年升32.78%，纯利按年升40.3%至206.59亿港元。对郭氏家族第三代郭基泓、郭基辉的八卦，已是明日黄花。两位后辈在台上静候至最后，都无人公开提及其私人问题。

业绩会所有焦点，几乎都集中于一个近期频繁出现在香港土地市场的群体——内地房企。香港地政总署披露的最新数据显示，2016年5月至2017年2月，香港卖地总面积为31.4万平方米，卖地总价1020.6亿港元，内资企业占一半。

内地房企从去年下半年起已在香港掀起一波拿地高潮。其中，海航仅在三个月内便斥资198亿港元竞得启德三幅地皮，龙光联合合景泰富以168.55亿港元拿下鸭脷洲住宅地皮并刷新地王纪录。就在2月28日新鸿基召开业绩会之际，路劲及平安不动产刚刚联合投得黄竹坑站第一期物业发展项目。

相比之下，作为目前香港规模前列的房企之一，新鸿基近年鲜有成功拿地。公开资料显示，新鸿基最近一次在香港拿地是在去年5月5日，以3.5亿港元获得葵涌商贸地——这恰好是在内地房企大举入港拿地前夕。

在当天业绩会约半小时的问答环节里，为数不多的提问机会基本都涉及香港土地市场的情况。据观点地产新媒体不完全统计，至少有8位提问者先后提及“中资投地”“地皮价格”“土地政策”等关键词。

实际上，内房企赴港拿地近年来多有发生，新鸿基管理层并非第一次被问及。半年前有媒体提及此事，该公司副董事总经理黄植荣给出了外交辞令式的回复：“香港是一个开放的公开市场。”他不忘提醒，公司财力雄厚，“可以有机会买到很多好的地皮”。

半年后，黄植荣重新面对这种提问时，尽管依然强调香港市场的自由公开，对于新鸿基自身的表述却有所不同。

他直言新鸿基严格遵守财政纪律，要求有合理回报才选择投标土地，暗指目前市场上的“土地价格过贵”这一现象。为保持持续的销售货值，该公司目前除了投地，已开始采取农业地皮更改用途的渠道吸纳土储。

在提问者再度提及地价而黄植荣重申合理回报后，65岁的主席兼董事总经理郭炳联终于按捺不住，开启讲话模式。他张口便幽默表示：“有些地是中资(企业)没兴趣的，那些地价钱合理得多。”台下报以一笑。

就内地房企高价投地给新鸿基的影响，郭炳联并未回应，仅委婉表示公司在香港经营三四十年，很多风浪都见过。在讲话过程中，他多次使用“算得过帐”形容管理层对投地价格的态度。“公司每次都有投标，但会继续(坚持)算得过帐才投标。”

某种意义上，这也是目前香港房企主流开发模式的一个缩影。在过去相当长一段时间内，港企利用大量银行资金快速买地、盖楼、卖房的快周转模式被普遍传至内地，以致于诞生万科、恒大、碧桂园等近4000亿级企业。但自金融危机以来，受到冲击的港企逐渐告别高周转，转而追求稳定现金流及高额利润。

即便如此，如今内地房企频繁赴港拿地，仍给以新鸿基为代表的香港老牌房企带来一定困扰。郭炳联提及，去年香港卖地达上千亿港元，公司若想维持市场份额，投入资金约为200亿港元，并对此认为压力不大。不过他坦承，补充土储在下半年未必有信心，需把时间拉长至一两年。

转机或许出现在香港政府对推地逐渐趋松的态度上。观点地产新媒体了解，2月23日，香港特区政府发展局局长公布未来两年供地计划，共涉及28幅住宅用地、3幅商业及1幅酒店用地，同比大幅增加。

对此郭炳联亦自嘲称，政府拿出这么多地卖，新鸿基“勤力一点”，即便五幅投中一幅，无论如何都是有机会的。

而被问及倾向于拍卖还是投标时，郭炳联不忘辣评一番香港土地市场：“投标好一点，让那些高投标的可以"癫价"。”他笑称，“等"癫标"中完先”，再决定是否下标。

以下为新鸿基地产发展有限公司2016/17中期业绩会现场问答实录：

现场提问：新鸿基一直看好香港市场，预期今年的楼价走向是怎样的？政府出“辣招”已经有几个月，公司如何评论其成效？另外，中资投地比较踊跃，新鸿基也有投标但就是投不到（地），对此有没有感到心灰意冷？

雷霆(副董事总经理)：从统计来看，近期楼价的指数的确有所上升。但大家知道，受“辣招”影响，其实成交的基数比较低，所以统计数据未必就反映实际的市场情况。上一年年底时出台了新“辣招”，其实11月、12月的成交略受影响，但到了1月、2月过年，新盘的销售普遍都挺理想，可以看到市场逐渐适应新趋势。

现在的一手市场是买家主导，以首次置业和换楼客为主，这类买家不受新的税制影响，加上一手市场同样受惠于二手市场业主普遍较惜售，形成了一手楼完全主导了销售市场。

同时近期都可以看到，包括新鸿基在内的发展商投地也不容易，地价也继续高企。我们都不容易投到地皮，普遍都非常珍惜手上的楼盘，也会继续以合理的市价推盘。整体而言，相信今年的楼市都会是健康平稳，全年来看，预计会有一个温和上升(过程)。

黄植荣(副董事总经理)：至于中资的问题，香港是一个很自由开放的市场，多一些行家参与是好事。正如上个星期，特区政府发展局局长也宣布了，政府将会多卖一些地，这方面会做得很好。

新鸿基对每一幅地都会积极研究，但公司会进行商榷，严格遵守财政纪律，投地的时候都是一定有合理回报才会去投。

但是要再重申，集团除了去投地，还有其它的渠道吸纳地块。新鸿基有农(业)地，或者其它可以更改用途的土地，其实目前还有几幅地在和政府洽谈。也趁着这个机会提提，公司有一两幅地接近销售阶段，亦即接近交易完成的阶段，会在适当的时间宣布。

现场提问：管理层提到，接下来在农（业）地方面有更改用途的计划，是否可以透露是哪些用地接近完成，可以为新鸿基贡献的土地储备有多少？另外目前地价越来越高，是否会提前去补地价以维持盈利水平？

雷霆：重申一点，其实新鸿基会严守自身的财政纪律，追求合理的回报。

至于刚刚提到有几幅(在洽谈)土地，公司一直在和政府谈，当达到合理的价钱时就会有所进展。现在可以讲的是，已经有两幅地处于接近完成阶段，在合适的时间会宣布的。今天就不方便透露。

郭炳联(主席兼董事总经理)：我想补充一点，也不是每一幅地都是很高价钱的。有些地是中资没有兴趣的，那些地价钱都是合理得多。

现场提问：现在越来越多的发展商开发迷你户型，新鸿基将来住宅产品的部署会是怎么样的？虽然现在政策上计划推这么多土地，但公司会不会担心土地政策或楼市税制等方面有变数？

黄植荣：现在所谓的小户型，政府是有关注的。正如我上一次记者招待会提到，香港家庭成员的构成，都是一两口人居多，从市场需求而言，单位面积的需求也变小。公司要以市场为主导，迎合这一社会趋势。

另外一方面，其实新鸿基也不是只做小户型，公司什么产品都有做，也会传承公司的品质和质量。

雷霆：其实过去几年，政府推地都是很积极的。近期新盘开售也很频密，可以看到市民在各区的物业方面有更多的选择，这是好事。

至于一般税制补贴，视乎买家的身份以及楼盘的性质。现在的一手市场都是买家主导，以首次置业和换房客为主，这两批人都不会受新的印花税影响。比如新鸿基近期开售的楼盘二期，95%以上是买家，基本上补贴税制的成分很少。包括这个月开售的楼盘，大部分是中小型单位，这类单位受新税制影响也比较小。

除此以外，现在非香港买家只占非常小的比例。因此整体上说，这一次印花税对实质的楼市买卖影响不大。

现场提问：新鸿基是否觉得现在的香港地皮贵了？这么多内地企业来香港投地，会拉高香港地皮价格。而刚刚管理层都是回答，这方面会通过加快农地的转换（弥补）。

黄植荣：其实我可以再重复这个问题。

香港是一个自由开放的市场，房地产市道有起有落。新鸿基都有坚持自己对市场的判断和研究，正如刚刚所说，公司很积极、用心研究每一幅地皮，对市场、客人有需求才会去竞标。

短期而言，他们(中资)有自己的判断，觉得(地价)这么高都可以做，也有能力做。正如郭先生所说，还有很多未必是他们喜欢，或者未必是他们有的渠道，新鸿基有其它渠道做到。这方面公司有自己的判断。

郭炳联：另外，我也是很欢迎政府继续供应多一些土地出来卖，因为香港始终需要多些土地供应。

现场提问：刚刚谈到中资进来（香港）的问题，他们是否让新鸿基感到紧张？公司是如何应对的？

第二，新鸿基在香港发展中的土地储备是比较少的，相比之下在内地的储备是（这里）四五倍之多，未来是否会继续在内地发展？

郭炳联：公司目前的土地储备已经够四五年(开发)的了。至于国内发展商高价投地，集团在香港经营地产这么多年，很多风浪都见过。总之公司投地是很积极的，每次都有投标，希望在市场好的时期有土地买，也继续会在算得过账才会投标。

现场提问：内地发展商抢地很厉害，新鸿基将来会不会提高多点派息，或者在投资出路方面是如何安排的？

郭炳联：大家可以看到政府宣布的数据，去年卖了上千亿的地，新鸿基想维持market shares(市场份额)，其实投200多亿已经可以达到了。

刚才我也说了，投地方面公司是很勤快的，每一次都会认真去投标。补地的话，下半年未必有信心，但从一两年时间看，应该可以补上，维持公司的market shares。

现场提问：如果中资未来几年都用很高价抢地，新鸿基到底会选择承受高风险拿地维持市场份额，还是用其它业务比如收租物业弥补收入？另外，公司认为政府是否应该恢复公开拍卖土地的形式，会不会比现行的招标好？

郭炳联：我想新鸿基一定会有market shares，因为公司在香港都有三四十年的经验了。刚刚也提过，公司有1500万平方呎的楼面面积在内地及香港建设中，还有1600万平方呎的土储在发展中。所以我想，将来两三年还是很旺的。

至于拍卖还是投标，我想投标好一点，让那些高投标的可以“癫价”。这无所谓，都是益市民。等那些癫标中完先(再决定是否下标)。

现场提问：公司在内地的土地储备比香港多，是否意味着现在的重点是内地市场？

郭基辉(执行董事)：公司在内地的发展其实主要是上海徐家汇(002561,股吧)国贸中心，加上南京(楼盘)IAC有1000多万呎了。要打造在这两个城市的故事是需要很多管理投入，所以公司觉得项目不用发展太多，只要在好的城市做得好就行。

可以说，公司会继续重视在内地一线，最多在二线城市的发展。

郭炳联：公司继续在香港积极投地，也希望将这些(农业)用地变成住宅地。另外，政府拿出这么多地卖，公司勤力点，即便五幅投中一幅，无论如何都是有机会的。

现场提问：目前香港供地价格和楼价是不是挂钩？这是不是必然？

雷霆：从历史看，并不是必然。相信楼价始终要看市民的收入以及整体经济水平。事实上，现在香港是一个国际城市，近五年经济也非常好，市民收入上升，低利息的环境持续已久，导致很多市民都有兴趣购买物业。

加上现在外围经济波动，很多人都不是很信任一般的财务工具，所以更多会考虑购楼保值。

现场提问：新鸿基今年的销售目标是多少？买楼的目标又是多少？

雷霆：公司上半年一手楼的销售非常理想，相信全年的销售目标400亿是可以达标的，其中香港占330亿。基本上未来十个月，公司有众多楼盘入市，是可以持续销售的。