房子已经成为每个家庭最大的资产，每个人都希望自己家的房子升值，每个开发商也希望自家项目成为二手市场的王者。

　　但现实是残酷的：

　　同一城市不同区域差距很大。比如天津，有的区房价一年涨幅很大，有的区根本就不动；

　　相邻的2个小区差距也很大。深圳一条小路两边，这边10万一平，对面5万一平是常有的事情。

　　不同城市差距更大。两个同一年毕业的大学同学，分别在上海和三线城市工作买房，上海涨了10倍，三线只涨一倍，同样能力的两人财富差距达到1500万；

　　有人把这种差距归结于命运。明源君要说，这与命运无关，这是一个财富分配的过程，有人分到了钱，有人没有分到钱。

　　如果房价不再普涨，有的房子可能会贬值，也就是说钱被分走。

　　这个“分钱”的过程是如何完成的？怎样才能让房子分到尽可能多的钱？这是每个业主和地产人都会关心的事情，请听明源君慢慢道来。

　　房子的价值来自哪里？

　　要讨论房子的增值和贬值，当然要先搞清楚房子的价值来自哪里。

　　房子的价值绝不是来自于房子本身。即使用最好的材料，修一个普通住宅，每平方造价也不过3000左右。

　　关好门窗，不往窗外看，一线的房子不会比三线更好。北京一些卖几万十万一平的老房子，还不如三线的一些老筒子楼。

　　明源君认为，房子的价值在于：住在该房子里方便去哪里，可以有怎样的生活方式。

　　具体来说：

　　1、孩子可以去什么样的幼儿园和学校；

　　2、成人可以去什么样的工作单位，路程有多远；

　　3、老人去好的医院是否方便？

　　4、女性去好的商场、菜市场有多远，商场里的衣服档次如何，是否新潮，菜市场是否整洁菜品丰富？

　　5、社区里都住些什么样的人，能否交到朋友？

　　6、打开窗子看到什么景色，有没有风吹进来？

　　…………

　　房子，把你和与你生活有关的一切联系了起来。你是各种社会关系的集合，房子则是一家人每天生活轨迹的集合。

　　房子的价值，就来自于生活轨迹上的各种建筑、各种服务、各种机会。

　　围绕着这些资源，不同的房子在进行一次分配，这种分配其实就是钱的分配，关键是，怎么分，如何分？

　　房子是怎么分到钱的？

　　房子可以从三个层面分到钱。

　　第一个层面

　　社区层面的财富分配，主要通过对前期占有的资源的垄断来实现

　　举例来说：

　　比如，之前社区里有5栋8层的旧楼可以看到海。这个时候，修了两栋15层的新楼，而且就修在海边视线最好的凸出位置，于是5栋旧楼就不能看到海了。

　　紧接着，社区又通过了环保公约，规定不能在海边修房子，于是这两栋新楼就垄断了大海的景观资源，每套房子都升值了，分到了很多钱。

　　再比如，社区里有一个名校，甲项目通过和校方达成协议，规定所有小区业主的孩子都可以无条件入读，而别的孩子需要通过筛选考试。这样，甲项目就通过教育资源的垄断，让每套房子都升值了，分到了很多钱。

　　社区层面的垄断，有时候可以通过开发商自己的投资来实现。

　　比如，碧桂园在三线城市的一个项目里修建的公园成为当地唯一的社区公园，那也就垄断了这个资源；以教育见长的某集团在社区里修一个学校，只招收业主子女，也就垄断了教育资源。

　　第二个层面

　　区域层面的财富分配，核心在于是否有引进好项目拒绝差项目的权力

　　很多国家都会有富裕区域和平民区域。比如美国，平民区域的房子越来越便宜，富裕区域的房子越来越贵。

　　这是为什么呢？表面上看来，富裕区域地铁、公园、高档商场、名校越来越多，而平民区域垃圾场、化工厂越来越多，噪音问题越来越严重。

　　地铁是全体纳税人的钱修的，但地铁开通那一天，是沿途小区业主每家分得几十万。垃圾处理厂是全市用的，但建成那天，旁边小区的房子贬值了。

　　这些变化背后有市场原因，比如富裕人群消费能力更强，可以吸引更多高档项目。但这不是全部，上面的表象背后，更多的是下面的深层次原因：

　　1、富裕的社区能主动引起自己喜欢的增值项目，比如地铁，比如高档商场。而平民区没有办法。

　　2、富裕的社区能拒绝对自己有伤害的贬值项目，比如拒绝在自己的社区内修建高速公路、垃圾场、化工厂，等等。

　　3、以上两个原因持续累加，最后形成不可逆转的优势。最终，不用外界施压，优秀的项目都会选择富人区，而拒绝贫民区。

　　你会想问，上述原因是怎么形成的？当然是通过一个个人。

　　第一种人是有权力的人，如果城市规划的官员住在富裕社区，他当然会偏向自己的社区；比较大的官员居住在富裕社区，警察重视，治安当然会变好。

　　第二种人是有影响的人，比如名艺人、名记者、名律师，他们在自己的社区有不好的项目的时候会出来发声、影响规划，而平民区的人没有这个意识和能量。也就是说，富裕社区有能力保护自己，平民社区则容易受到伤害。

　　而项目的开发商，也分为三种：

　　第一种是侥幸的开发商：他们不过是运气好，偶尔撞上了好的地块，在好的规划实现、土地增值之后享受了红利。

　　第二种是积极的开发商：他们四处打探消息，得知前期规划后去拿地，获取红利。

　　第三种是主动的开发商：他们会努力对政府行为进行干涉，说服政府改变高速公路选址、改变垃圾处理厂选址等等。

　　第三个层面

　　城市层面的分配，前期靠政策，现在靠生态

　　一二线城市有最好的大学、中学、小学，有最好的医院，有最好的工作机会，有最新潮的综合体，房子不贵才怪呢。问题是，他们是如何拥有这一切的？

　　明源君认为中国的一、二、三线城市的形成，有其历史原因，但总的来说，政策层面的原因更大。

　　之前私企都很弱的时候，经济发展主要靠国家项目，什么级别的城市可以有什么样的项目，什么级别城市的银行可以放多少贷款，都是有规定的。

　　在城市的竞争中，交通很重要，是否有深水良港，是否有铁路线，都决定一个城市的兴亡。早年几个城市争高铁站，就是在争城市这个层面的财富分配。

　　中国早年的交通系统很大程度上是也是根据行政级别来设置的。

　　所以，今天我们看一线城市，北京、上海自不用说，深圳是改革开放阵地。而强二线城市，也几乎全是经济发达地区的省会城市。

　　发展到今天，全国都很开放，政策因素固然还很重要，城市内部的生态也很重要，这是各个城市官员互相竞争的机会。

　　中国的城市需要依靠自己来寻找资源进行发展彼此竞争，上级也用经济发展考核官员。

　　深圳因为年轻，拥有了腾迅、华为、大疆、华大等一系列明星企业，形象就改变了；杭州有了一个阿里巴巴，也就不仅仅是个旅游城市了。

　　人们素质提高之后，下一步可能会看城市里图书馆、音乐厅、大剧院的多少。现在，每个城市都实力雄厚，拥有了改变城市生态的能力，甚至不需要国家资金支持，比如深圳准备新引进20所大学，就属于改变生态的大手笔。

　　有人会问先有政策还是先有生态的问题，这是一个先有鸡还是先有蛋的问题。

　　深圳早年全是一片水田，两个市领导争论应该在哪里修路，一个说“这里什么项目都没有，修路干什么”，另一个说“你修了路，路边就有项目了”。

　　明源君认为，目前城市竞争已经接近尾声。代表性的例子，一个前期积累不足的城市，在高铁修通之后，人口反而被抽走了，经济并没有受益。

　　所以，目前资源集中的城市能做的是为企业提供补贴、为人才提供补贴，让他们继续留在自己的城市。

　　而没什么资源的城市，必须有准确的定位，依靠对中心城市的积极贡献而获得发展。如果自己不是中心而妄图成为中心，只能是定位错误而被淘汰。

　　在城市分配的层面，开发商和业主们大多只能做选择。而在社区分配和区域分配的层面，积极的开发商，能够为自己和业主创造出价值，让每套房子都分到钱；有能量的业主，也能够通过活动，避免自己小区受损贬值，甚至可以进一步，让自己的房子增值获利。