旭辉领寓在产品研发、升级迭代上投入了不小的成本,真正能够让年轻人在其承租范围内找到最合适的品质租赁产品。但张爱华觉得,这种投入已经体现出了它的价值。不仅仅让长租公寓从投拓、改造上市销售的时间大大缩短,也让销售的速度,也会比周边的类似长租公寓项目更快一些。

　　和房地产开发一样,领寓对项目投拓的质量有着极高的要求。张爱华说,80%以上投拓项目达到预期的投资回报要求,才算是合格的。而另外还要有10%的投拓项目,要求是超过回报预期,达到优秀的等级。

　　旭辉本身的高信用评级,也帮助领寓在投资成本上,拥有比同行的优势。张爱华说,和那些需要用信托、资管计划融资的同行相比,领寓可以用资金成本低得多的低息银行贷款来解决业务规模进一步拓展的需要。

　　眼下旭辉领寓主要以包租的方式,迅速占领市场。

　　但在张爱华看来,这种方式应该仅仅只是权益之计。她考察过日本、美国等发达国家的成熟市场,发现那些国家更流行的是物业托管或者资产管理的运营方式。

　　有些是基金从开发商手上买下物业,然后再委托原开发商代为管理;有些则是把资金所持有的物业,委托给长租公寓运营商来运营。

　　而从盈利的情况看,后两种模式,才能让长租公寓行业彻底摆脱盈利的负担,能够更容易实现盈利。

　　但眼下来看,长租公寓仍然需要通过包租方式来拓展规模。因为,只有这样才能帮助公司建立并推广品牌。

　　张爱华相信,成长为行业一流品牌的长租公寓企业,更有机会成为这个行业的翘楚。等品牌的占有率达到一定规模后,这些企业就可以仅仅依靠品牌,就获得大量物业托管或者资产管理项目。

　　而旭辉领寓在完成IPO前,包租的比例应该会降低至少50%以内。旗下的长租公寓,更多是托管或者资产管理类型。而这些公寓项目将为旭辉领寓产生可观的盈利,让其更加顺利地进入资本市场。