楼市再迎“黄金时代”

本刊记者/田馨

从去年下半年开始，“楼市”又重回热门话题。今年开年以来，房地产政策连续出台：在二套房首付比例下调、营业税改制、央行降准、契税交易税降低、贷款利率持续下行等一系列利好刺激下，上海二手房频繁跳价、南京“棉被哥”连夜排队买房、武汉楼市均价持续上涨，三环内均价1万以内的房子越来越少。国家统计局数据显示，2016年70大中城市超过7成上涨，三线城市也逐渐迈入房价上涨城市之列。“某楼盘吸引近百位购房者连夜排队，有人裹着被子来”“1000人抢300套房源”“XX小区开盘一小时全部售罄”“开发商捂盘惜售”“房产交易中心火爆，排队已经排到马路上””定金都交了，房东忽然涨价20万”……这些熟悉的标题又一次次的出现在人们眼前。

“该出手时就出手”

5月2日，是杨先生大喜的日子。他和未婚妻都是十堰人，毕业后一直留在武汉工作。去年十一长假，双方父母在协商结婚事项的时候决定先拿出30万作为首付，让他们在武汉物色一套100平左右的房子作为新房。随后，杨先生和未婚妻利用每个休息日奔波在武汉三镇，最终综合各方面因素，把目标定在了白沙洲的某大型开发商的楼盘。

“我们都在武昌上班，离徐东都很近，但是那一带的房子就没有一万以下的，岳家嘴一个新楼盘开盘就要一万八，我只好把目标定到远一点的白沙洲，年前就看好了，开发商比较值得信赖，楼盘也挺大的，位置也在二环以内，综合这些因素，房价只要8000多确实很便宜。但是买的时候才发现，没有名额，就连二期的期房都抢不到了。摇号的人一个个都垂头丧气地出来。没想到现在买房的突然这么多，越是抢价格还越贵！”杨先生沮丧地说：“照这样下去原来的计划都打破了，预算根本就不够买房，我们商量后决定暂时不买了，反正在老家有一套新房，在武汉就还是继续先租房住吧！”

贾先生去年卖掉了铁机路的一套60多平的房子，准备在沙湖、岳家嘴一带买一套新房。“老婆和儿子长期住在东西湖丈母娘家，眼看儿子快上小学了，想在单位附近买一套大一点的房子。年前，通过中介看中了岳家嘴地铁口的一套97平的二手毛坯房，谈定价格为105万，就差签合交、定金。但快过年了，谁都不想把大笔的钱花出去，于是我和家人商量等过完年再买，万万没想到，春节期间楼市忽然火爆，我预感不妙，果不其然，年后找到中介一问，卖家涨了25万元。”贾先生懊悔不已，“今年的楼市不按套路出牌，一般春节后几个月楼市都会比较冷淡，价格会比较平稳，到下半年的时候才会涨，谁料到今年的行情从春节到现在一直在飙涨，沙湖边的新楼盘价格几乎快到两万了。”

二胎放开后，大户型也受到了二胎家庭的热捧，在历史最低的公积金贷款利率、十年来最低的商贷利率等政策刺激下，武汉市民的改善性需求迎来大爆发。家住水果湖的张女士今年一月刚生了二胎，原本的一家三口挤在只有60多平的两室一厅里面，为了迎接老二的到来，不得不在离家不远的洪山广场买了一套140多平的二手毛坯房，“现在庆幸去年怀孕的时候就把房子买了，我是去年九月份买的，13000多一平，今年四月份的时候已经涨到17000多了，而且还在涨！”

3月，武汉新建住房成交3.15万套，较去年3月同比增长86.4%，日均卖房达到1004套，其中3月5日更是创下单日卖房1715套的纪录。4月中旬的一个周末，15个楼盘开盘加推，数千套新房蜂拥入市，一些楼盘开盘当天就“日光”或接近“日光”。据武汉市房管部门统计，今年1至3月，武汉新建住宅成交套数66875套，相比去年同期，上升了64.7%。武汉的房价也跟着销量的陡增，大踏步前进。根据中国百城价格指数统计，3月，武汉住宅样本平均价格9149元/平方米，较2月涨0.40%，同比上涨15.14%；环比来看，武汉房价自2015年2月以后，连续保持14个月上涨，同比涨幅在全国十大城市中排第四位，仅低于深圳、上海、南京。

外来购房者助炒

4月中旬，广州日报的文章《夫妻卖掉深圳小两居回乡买4套房：终于敢花钱了》火了。在深圳工作的湖北人高先生夫妇卖掉了他们在深圳的两套房子，一共卖了400多万再加上他多年的积蓄，于去年10至11月在武汉买了4套房。其中3套位于汉口金融中心，还有1套是光谷一小附近的学区房。高先生感慨：“生活压力明显小多了，终于敢花钱了！”

在东莞上班的湖北人陈威，每个月夫妻两个人有近5万的收入，“我是湖北人，一直在湖北读书，虽然毕业够在广东工作了很多年，但是我觉得湖北的教学质量和教学方式我更能认同一些。几年前儿子还小的时候我都计划回武汉买套学区房，好让儿子以后就在武汉读书！虽然现在武汉房价上涨了，但是比起我和爱人两个人的收入水平，我们还是承受的起的！”

清明节后，刘女士一家人准备去武昌区房产交易中心过户房屋，在武昌区政务中心上班的同学早早提醒她：“一定要早一点来啊，最好8点多就来排队，房产买卖的人最近特别多，二楼房产过户的人太多了，来晚了恐怕就挤不进来了！”

越来越多身在一线城市的年轻人，实实在在地感受到了生活成本上涨对他们发展空间的挤压。尤其是去年以来，房地产销售重新火爆，京沪深的房价明显上涨，二线、三线城市也纷纷涨价，房地产似乎辉煌重现。2015年年末，武汉一手住宅均价约为9000元，而深圳早破了4万元大关。对于外地购房者需求的释放，记者了解到，目前武汉房地产市场中，武汉籍购房者约占四成，省内其他地区购房者约占五成，省外购房者约占一成。其中，“新武汉人”最为集中的光谷片区，外来购房者占比更是远远高于武汉全市平均水平。

政策利好是“推手”

2014年9月，武汉取消限购，但由于市场供应量巨大，这一新政并未产生立竿见影的效果；2015年3月30日，二套房首付新政出台，市场开始出现逆转；此外，央行五次降息、公积金贷款政策放开，也起到了推波助澜的作用。统计数据显示，去年武汉1万元/平方米以上住宅成交套数占比达24%，创历史新高，而2014年这一比例为13%。其中，1.2万元/平方米以上住宅总成交面积302万平方米，比2014年增长144%，超过2011年—2014年的总和。

从一线城市上海发出“沪九条”、深圳收紧限购，到二线热点城市南京规范贷款、武汉下调公积金额度，自3月26日起，武汉职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度由60万元下调为50万元，将还款能力系数由45%回调到35%这一全国通行的标准。对于此次武汉的公积金调整政策，武汉市住房公积金管理中心称：“购房门槛的提高，将有利于抑制楼市过热，改变市场预期，是政府对当前楼市过热的调控行为。调整过后，虽然是单笔贷款变少了，但是可以贷出更多笔，惠及更多有刚性需求的职工。”

中国指数研究院华中分院研究李国政总监表示，公积金最高贷款额度下调，增加了部分家庭购房成本，但同时将最大限度地避免流动性进一步趋紧带来的摇号轮候等情况的出现，并保护更多自住家庭的利益，与上海同日出台的最严格限购等政策相比，武汉公积金新政策属于温和调整，有利于武汉楼市平稳增长。

房价高压之下，“逃离”北上广深成了热门的口号，据统计，2015年末，上海市外来常住人口数减少了14.77万人，同比下降1.5%，其在全市常住人口中的占比下降了0.5个百分点，降至40.6%。是近15年来上海首次出现外来常住人口负增长现象。

李国政总监认为，相对于深圳、上海等地楼市的“高烧”情形，武汉楼市5年来年均涨幅8%左右尚在合理范围。而经济学家叶檀也认为，武汉核心城市的地位还没有完全体现在房价上，加之人口回流明显，武汉房价仍有上涨空间。叶檀表示，“如果今年买房，建议选择到武汉、成都等核心城市。”