叶青看财经3180：REITs—理财新品种

国家发改委在月27日举行的新闻发布会上表示，正在积极推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的试点范围进一步扩大，将城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多类型的资产纳入其中。

自2020年启动以来，基础设施REITs市场持续扩围扩容：

初期范围：主要包括仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等资产。

后续扩围：逐步增加了清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业领域和资产类型。

截至2025年11月，基础设施REITs的发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型，其中已有10个行业领域的18个资产类型实现了首单发行上市。国家发改委已累计向证监会推荐105个项目，83个已发行上市，募集基金总额达2070亿元，预计可带动新项目总投资超过1万亿元。

12大行业范围：

交通基础设施：包括收费公路、铁路、机场和港口项目。

能源基础设施：覆盖范围广泛，包括风电、太阳能发电、水力发电等清洁能源项目，特高压输电项目，以及储能设施、充电基础设施等。其中，燃煤发电项目需满足特定低碳高效条件。

市政基础设施：主要包括城镇供水、供气、供热项目以及停车场项目。

生态环保基础设施：包括城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、以及大宗固体废弃物综合利用等环境基础设施项目。

仓储物流基础设施：指面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库和冷库等专业仓库。

园区基础设施：位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区等区域的研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器等设施。需要注意的是，在特定条件下，园区内物理上不可分割的酒店和配套底商，只要面积占比不超过30%，可纳入底层资产。

新型基础设施：包括数据中心、人工智能基础设施、5G、通信铁塔、工业互联网、智能交通、智慧能源、智慧城市等项目。

租赁住房：包括保障性租赁住房、公共租赁住房项目，以及符合条件的长租市场化租赁住房项目。

水利设施：主要指具有供水、发电等功能的水利设施项目。

文化旅游基础设施：包括自然文化遗产、国家AAAAA级和AAAA级旅游景区项目。在景区规划范围内的配套旅游酒店也可纳入底层资产。

消费基础设施：包括百货商场、购物中心、商业街区、商业综合体、农贸市场等城乡商业网点项目，以及各类专业市场。同样需要注意，与消费基础设施物理上不可分割的酒店和商业办公用房，在满足特定面积比例要求下（原则上不超过30%）可纳入资产范围。

养老设施：指依法登记并在民政部门备案的养老项目。

此外，政策还包含一项“兜底”条款，即符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的其他基础设施项目也可申报，这为未来纳入更多创新资产类型留出了空间。

国家发改委将继续加强与证监会的协同配合，通过优化申报推荐流程、动态完善项目申报要求、严防风险严把质量等措施，支持更多符合条件的项目发行上市，以更好地推动基础设施REITs服务实体经济发展。

REITs（不动产投资信托基金）的运作模式，核心在于将流动性低的不动产资产转化为标准化、可交易的金融产品，让普通投资者也能以较低门槛参与并分享收益。

——资金从哪儿来、到哪儿去

REITs通过向公众投资者发行收益凭证（如基金份额）来募集资金。这些募集来的资金，主要用来收购能够产生持续、稳定现金流的不动产资产或项目公司的权益。

公募REITs基金先认购资产支持证券的全部份额，然后通过这个特殊的载体（SPV）最终持有运营底层基础设施项目的项目公司股权，从而取得项目的完全所有权或特许经营权。这种结构旨在实现风险隔离。

——如何管理与运营资产

REITs并非被动地持有物业，而是通过专业的基金管理人和运营管理机构对底层资产进行主动管理。这包括负责物业的日常维护、租赁管理、成本控制、升级改造等，目标是提升资产的运营效率和价值，从而保障并增强现金流的稳定性。

——收益如何产生与分配

REITs的收益主要有两个来源：一是底层资产运营产生的稳定现金流（例如办公楼的租金、高速公路的收费、产业园的租金和管理费等）；二是资产本身的增值收益。

REITs一个核心特点是高比例强制分红。REITs每年需要将不低于年度可分配金额的90%以现金形式分配给投资者。这为投资者提供了相对稳定的定期回报。

——主要类型如何运作

根据资金投向和盈利模式的不同，REITs主要分为两类：

权益型REITs：这是主流类型。它直接投资并拥有不动产的产权，收益主要来自不动产的租金收入和资产增值。你投资这类REITs，就相当于间接成为了这些物业的“股东”——收租婆。

抵押型REITs：这类REITs不直接拥有物业，而是将资金用于发放房地产抵押贷款或购买抵押贷款支持证券。其收益主要来源于贷款利息。它的表现受市场利率变动的影响较大。

因此，REITs创造了一种多方共赢的模式：它为基础设施或商业地产的原始权益人提供了盘活存量资产的渠道，也为广大投资者打开了参与大型不动产投资的大门，同时也有助于拓宽社会资本的投融资渠道。

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