叶青看财经2923：产权共有模式从保障房向商品房拓展

无锡市近期推出的购房者与开发商共有产权房政策，是保障性住房模式在商品房领域的创新应用，旨在降低购房者资金压力，促进住房消费。

一、新政核心内容

产权分配与出资比例：购房者至少支付50%房款购买对应产权份额，剩余部分由梁溪城发集团下属公司（国企）持有。例如总价300万的房产，购房者支付150万即可获得50%产权，并享有100%使用权（如居住、出租、落户等权益）。允许按揭贷款或使用房票支付。

共有期限与强制回购：需在网签备案后6-10年内完成剩余产权回购。购房者需在认购时选择两种回购方案之一：

方案1：按原网签合同价格回购（适合预期房价上涨）

方案2：按回购时市场评估价回购（适合预期房价下跌）。

费用分担机制：

购房阶段：契税、维修基金等按产权比例分担；

使用阶段：物业费、水电费由购房者全额承担；

持有成本：需支付开发商持有部分的产权租金（按第三方评估租金标准的50%缴纳）。

限制条款：禁止抵押房产、擅自改造或超期出租，且必须在规定期限内完成回购，否则可能面临违约责任。

二、新旧政策对比

三、政策意义

该模式通过将购房款“分期”到6-10年，降低了首付压力（如150万购300万房产），同时开发商以产权持有形式规避了金融风险。

潜在影响：

对购房者：以较低门槛实现住房自有，但需承担长期租金及回购资金压力；

对开发商：加速库存去化，但需承担房价波动风险；

对市场：为商品房销售提供新思路，可能带动其他城市效仿。

四、注意事项

申请限制：首批仅开放200个名额，涉及7个指定楼盘（如溪上月、望山樾等）；

退出风险：若未按期回购，开发商可能通过法律途径追偿；

动态调整：租金评估价随市场波动，长期持有成本存在不确定性。

此政策标志着产权共有模式从保障房向商品房的拓展，为资金不足的刚需群体提供了新选择，但购房者需审慎评估长期财务承受能力。

这是在2023年7月24日提出房地产新模式之后的又一次创新。

一、探索试点阶段（2007-2014年）

2007年，江苏省淮安市首次提出共有产权房概念，旨在解决“夹心层”（既不符合廉租房条件又买不起商品房）的住房问题。政府与购房者按7:3比例共有产权，降低购房门槛。

2009年上海跟进试点，推出共有产权保障房，明确申购条件和售后管理规则，初步形成制度框架。

2014年，住建部等六部委将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石列为共有产权住房试点城市，明确其作为“政策性商品住房”的定位，要求购房者持有产权比例不低于60%，并限制5年内不得上市交易。

二、制度完善阶段（2015-2020年）

北京：2017年推出“共有产权性质的自住型商品房”，价格低于市场价30%，要求购房者持有产权比例不低于50%，并允许满5年后按市场价转让政府份额。

上海：通过四次降低准入门槛，将月收入5000元家庭纳入保障范围，并试点“政府+企业+个人”三方共有模式。

深圳：推出安居型商品房，明确共有产权属性，并探索租赁与产权结合的梯度消费路径。

2020年住建部提出构建以共有产权房为主体的住房保障体系，北京、广州等地将共有产权房纳入“十四五”住房规划。例如，广州计划2025年前建设3万套共有产权房，并明确其与公租房、保障性租赁住房的协同定位。

三、市场化突破阶段（2021-2025年）

政策工具升级：北京试点公积金直付房租，福建允许代际互助（父母公积金为子女追加首付），东莞将申购社保年限从3年缩短至3个月。

市场化融合：深圳、成都探索“先租后售”模式，上海引入第三方机构评估产权租金，推动共有产权与商品房市场接轨。

四、当前挑战与未来方向

现存问题

制度差异：各地政策称谓、产权比例、退出机制不统一（如北京称“共有产权住房”，上海称“共有产权保障房”）。

财政压力：政府回购资金需求大，福州等地出现购房者现金流断裂风险。

流动性限制：北京早期项目二手房价格较购入时腰斩，凸显产权分割对市场流动性的抑制。

发展趋势

扩大市场参与：参考无锡模式，引入房企合作开发，探索“政府+企业+个人”三方共有；

金融工具创新：试点产权份额抵押贷款、REITs融资等；

动态定价机制：建立与房价指数挂钩的回购价调整公式，平衡政府与购房者利益。

产权共有模式从单一保障功能向“保障+市场”双轨制转型，既缓解了中低收入群体住房压力，也为房地产行业提供了存量时代的新发展路径。未来需在统一制度框架、优化资金循环机制、增强市场流动性等方面持续突破。