叶青看财经2704：无锡跨市“以旧换新”

8月9日，原来被指定主体收购无锡市存量二手商品住宅（不包括房改房、私房、办公类物业）的无锡市梁溪城市发展集团有限公司，发布一个令人震惊的公告，彻底推翻大家的思维：

推出“以旧换新”3.0版业务。

一是扩大住房“以旧换新”的范围，不仅收购二手商品住宅，还将增加对公寓、商铺的收购。

二是支持异地以旧换新，增加新楼盘参与，增加对苏州、常州存量二手商品住宅的收购。无锡全市、苏州全市、常州全市等城市，在上述条款规定范围内拥有自有物业的居民（居民个人征信正常，无不良贷款记录且有权处理该套旧房），均可参与“以旧换新”，在无锡市梁溪城发集团下属控股楼盘换购商品住房。收购物业应具有真实有效的产权证明，并确保权属清晰。

三是支持一换一、一换多、多换一，即一套二手物业置换一套新房或多套新房，多套二手物业置换一套新房，存量二手物业总价需不高于新购房源总价的60%。增加直系亲属新旧产权所属人变更。

这在120多个实行“以旧换新”的城市中，是最另类的。这是一家什么公司？

无锡市梁溪城市发展集团有限公司(曾用名：无锡市梁溪城投商业运营管理有限公司)，成立于2016年9月12日。公司经营范围包括：利用自有资产对外投资；房地产开发经营；房屋拆除、市政公用工程的施工（凭有效资质证书经营）；建材、通用机械及配件、电气机械及器材、专用设备的销售；房屋租赁等。

这是一家以从事商务服务业为主的企业。企业注册资本205000万人民币，实缴资本50000万人民币。无锡市梁溪城市发展集团有限公司共对外投资了8家企业；此外企业还拥有行政许可7个。

有机构统计，2023年北京改善性购房需求占比达到40%，改善群体交易量是刚需群体交易量的1.5倍以上。市场层面，“以旧换新”的需求较大，相关政策一定程度上确实能够推动二手房流转，也为购房者带来实际的便利。

从目前来看，全国商品房‘以旧换新’120多个城市的政策内容各不一样，但90%以上都是和北京一样，以‘政府+协会’鼓励中介机构和开发商接受以旧换新、给以旧换新腾挪时间等一些保障为主要特点。以北京为例，最近推出的‘以旧换新’出现了首单交易，而且可以接受‘以旧换新’的房源数量已经超过万套，这对于市场来看肯定是一个积极的影响。

“以旧换新”的运作模式：

“中介优先卖”模式，效果很大程度上取决于市场运行情况，在当前“买方市场”下，二手房出售环节的不确定性较大。

“国企收旧换新”模式，即由国资平台直接收购业主二手房，业主再去购买新房。2023年下半年以来，苏州、宣城、无锡、黄石、南京等城市，均推出“国企收旧换新”政策，尤以江苏城市居多。“国企收旧换新”满足了业主改善性住房需求，也加速了新房市场库存去化，还可加快政府保障性住房筹集节奏。

“帮卖”模式。2024年7月，北京房地产业协会、北京房地产中介行业协会联合发出《北京市商品住房“以旧换新”活动倡议书》，参与活动的房地产开发商、房地产经纪机构、房地产租赁企业都为此作出相关承诺。7月19日，北京市商品住房“以旧换新”活动正式启动，首批参加的新建商品房项目共31个，涉及房源9000余套、房地产经纪机构11家。

补贴政策。就是对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭，给予一定的购房补贴。

2024年5月，湖北印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，提出要积极推动住房“以旧换新”，打通交易堵点，推动一、二手房良性循环。

采用“国有企业收购模式”。具体实施流程：各市州研究制定住房“以旧换新”实施方案，支持国有企业根据需求，合理确定二手住房收购范围、规模、房源条件；换房居民登记待售二手住房信息，同时选定意向购买的新建商品住房，与房地产开发企业签订《商品房购买意向书》；对待收购二手住房进行价值评估并出具评估结果，按评估价值抵扣新建商品住房价款；收购实施主体与换房居民协商一致后签订《收购意向协议》，收购实施主体向金融机构申请贷款，如协商不成功或贷款审核不通过，则收（换）购工作流程终止；收购实施主体与换房居民签订《二手住房收购协议》，换房居民与开发企业签订《商品房买卖合同》，交易双方办理房产过户和不动产登记手续，金融机构发放贷款并转入开发企业监管账户。

无锡的这家公司，无疑是达到了“以旧换新”的天花板。