叶青看财经2601：可以自建房了

在江苏、浙江，看到农村的房子真是漂亮。非常羡慕，如今城里也有了。

一条新闻吓我一跳：

浙江丽水市莲都区碧湖新城16亩低密项目拟出让并支持“定制化”方案，正在进行意向征集。地块面向大众出让，可以单个业主拿地建房，也可多业主联合竞买，建成后分别认领房屋，办理各自产权证，每套房子产权独立；后续支持通过二手房转让方式出售给他人。

出让流程分预申请、正式出让。

在指定的土地单元内，建设方式由业主“量体裁衣”。户型上，可以选择保持原有的两户布局，也可选择将两户合并为一户，自行设计施工。支持个性化定制建设方案，也可组团设计和开发。项目西面河道拓宽，东面新建河道，地块内“7字型”道路及周边配套道路等由政府配建。

可竞拍的业主无户籍限制，多业主联合没有数量上限，每亩起拍价在200万至300万元，竞拍成功后无须通过成立公司的形式建房。

不经过开发商，对个人来说相当于省下差价，还能根据意愿开发设计，这是当今楼市环境下的创新探索，可以说既有需求又有供给。

都开放到这个程度了。

这让我想到我在全国人大会上的努力。

2006年底，赵智强在温州的个人合作建房项目成功拿地后，2007年3月两会期间，赵智强和苏州俞伟、武汉连巨生一起到北京会合北京的孟宪生律师向两会提议案，因为该话题在当时还“比较敏感”，在屡次提案无果的情况下，赵智强不得已在博客上写了一篇博文《人大代表，您在哪里》，呼吁人大代表伸出援手向两会提议案支持个人合作建房。

我看了赵智强的博文后，认为合作建房是一件利国利民的好事，于是主动联系了赵智强，向其无私地伸出了援助之手，而呼吁支持个人合作建房的建议也成为2007年两会的正式议案。牵头联合30位全国人大代表向两会正式递交呼吁支持个人合作建房的议案。

对此，赵智强是感慨万千。

2012年3月，我再次递交议案呼吁支持个人合作建房。

十一届全国“两会”即将闭幕，已在北京再度掀起个人合作建房热潮的“中国个人合作建房破冰第一人”赵智强与我见面，通报了温州合作建房的成功模式及北京合作建房的最新进展情况。当听到赵智强介绍说，北京个人合作建房现在已有1500多人在网上报名，最多的一天网上报名就达488人时，我由衷地表示高兴和欣慰。

我在博客上表示：“有人觉得，单位自建房跟个人集资建房没什么差别，实则不然。个人集资建房的跑政策，是建立在人人可以参与、人人平等的基础上的；单位自建房虽然也算是合作建房，却是建立在特殊单位的基础上”

感谢邮箱，还保留我2012年所提的建议。

关于支持个人合作建房，保障“夹心层”住房问题的建议

随着我国城市化进程的不断加快，大量人口迅速集中于土地资源稀缺的中心城市，尤其是在大城市及特大城市。商品房价格持续攀升，越来越多的人无力购房。

为解决城市低收入阶层的住房问题，国家前后建立了廉租房、经济适用房等政策，试图通过社会保障的方式来满足低收入人群的住房愿望，并且取得了可喜的效果。但廉租房和经济适用房并不面向城市中等收入人群供应，他们又没有经济实力购买普通商品房，就此落入极为尴尬的境地，成为了“夹心层”。

所谓“夹心层”是指不符合购买经济适用房的低收入水平的人群，又无力购买商品房的城市中等收入的人群。虽然一些城市已经开始通过建设公租房来满足“夹心层”的住房需求，但由于公共资源限制，公租房的供应也还远不能满足夹心层需求。他们游离在住房保障体制之外，有无力在市场上取得适当的房屋。

随着经济结构调整和人口结构变化，中等收入水平的人群将会成为未来中国经济的主力，因此解决他们的住房问题是关键。

一、形成夹心层的原因

1、房价与收入差距过大。

这是形成“夹心层”住房问题的直接原因。按照中国的金字塔式的收入结构，“夹心层”群体的收入处于中低水平。但是面对日益上涨的房价，加上通货膨胀压力，而工资的相对缩水使他们面对商品房望而却步。日益上升的居民房价收入比可清晰的说明这一问题，2010年城镇居民房价收入比为8.76，比2009年上升了0.46，高出发达国家3至6倍。据研究称，房价收入比保持在3～6较为合适，不宜超过7，而按照目前的房价收入比水平，直接后果就是85%的对新住宅有刚性需求的城镇居民无力购买商品房。

2、住房政策不健全。

目前，国家推行了廉租房、经适房的供应体系。但目前的以财政资金为主的住房保障体系只保证了低收入家庭和户籍在当地的中低收入家庭，而将中低收入但无本地户籍人群和中等收入人群推向了商品房市场，置于住房保障之外。20多年住房商品化的发展，人均住房面积的增加以及住房自有率的提高，掩盖了部分“夹心层”人群的居住状况的恶化。

二、关于合作建房的价格优势问题

按照在温州个人合作建房（温州“理想佳苑”项目）的实践证明，个人合作建房较房开公司的商品房将便宜40%以上，房开公司的以下四种支出，个人合作建房是完全可以免掉的：

1、融资成本。房开公司开发的钱并不全是自己的，一部分甚至大部分是靠融资的，一个项目一般会在3年建成，加上全部销售完毕至少长达五年以上，这融资成本将占10%甚至15%以上。

2、销售成本。房开公司的广告、策划公司的费用、销售人员的提成、养活公司的一大帮人员等，将占10%以上。

3、公司利润。我们抛开暴利不说，一般房开公司的利润至少会在20%以上，因为他们需要投入大量的资金及长达数年的风险。若低于20%的利润，他们是不会做的。

4、不可预见的费用。房地产开发的楼盘并不敢保证竣工就销售一空，万一积压一、两年，甚至更长时间怎么办?所以制定房价时往往会加上10%，甚至更多。

三、解决“夹心层”住房问题的措施

1、通过社会管理创新，鼓励、支持和规范住房合作社的发展，通过居民的互助解决住房问题，从而也消除商品住宅交易中存在的各种争议与矛盾。建议尽快对《城镇住宅合作社管理暂行办法》进行修改，并将该办法提升为条例，由国务院发布。

2、建立合作建房基金，鼓励居民将资金投入到满足基本居住需求的普通住宅的开发建设中，既可以疏通民间资金投资需求，有可以解决住宅建设资金问题。在条件成熟的地区，选择经营稳健、管理规范的信托机构进行试点，在取得经验后推广。

在2012年4月11日，我收到了一位大学老师的来信。

叶局长您好！

我叫汪建强，是山东工商学院的一名教师，去年获批了一项国家社会科学基金项目《非营利组织与多元住房供应体系构建研究：基于国内实证调查与中外比较的视角》。课题主要是研究国内目前合作建房的现状、问题，并研究国外的非营利组织进行住房建设、运营的情况，中外比较和借鉴，提出对我国非营利组织参与住房制度建设的一些政策建议。我的这个课题能获批，可能也说明现在国家对这个问题有所重视，希望能对合作建房事业有所研究和探索，或许十二五期间能有所动作。

去年暑假我到温州、广州、武汉、北京四个城市走了走，分别跟各市的合作建房发起人见了面。在武汉跟连巨生先生见面时曾谈到过您，但连先生说近几年他也没做合作建房的事了，也很久没跟您联系了，当时也就没想到拜访您。在温州跟赵智强先生见面后，我就一直关注着他的进展，包括他进京发展合作建房的事情。今年二月底我去北京拜访了二次房改的发起者李明先生、住建部原中国合作住宅促进会副秘书长卜树仁先生，同他们探讨了一些合作建房的情况。但三月份开学后，学校的事务有点多，没能及时了解到您今年在两会上提出的发展合作建房的提案，这确实是我的疏忽，这才找赵智强先生要到了您的联系方式。

我现在承担这个课题的研究有点担心，怕自己的能力有限、做得不好，而您长期以来对我国的合作建房事业进行了大量的研究，是这方面的专家，所以我不揣冒昧地与您联系，希望能得到您的指导和帮助。今年暑假我还会出去调研，温州的合作建房到时将交付使用，还有北京的合作建房到时会推进到什么阶段，我都会去实地考察的；如果您方便，我还会来武汉拜访您，当面向您请教！

我很希望能将这个课题认真地做好，希望最终完成的课题研究报告能够为我们的合作建房事业、住房改革事业的发展产生一些促进作用。

非常感谢您，叶局长！

盼回音！

我应邀把我的建议发给他。

没有想到丽水先动手。