#叶青看财经# 2596：从汽车到房屋的以旧换新

汽车以旧换新的历史可以追溯到较早的时期，为了全面实施家电下乡和汽车、摩托车下乡，2009年5月，我国出台了以旧换新的政策，对汽车和家电进行以旧换新，通过财政补贴这一政策工具来促进消费。
2009年7月13日，财政部和商务部联合发布了《汽车以旧换新实施则》。这标志着汽车以旧换新政策进入了实质性的操作阶段。
从2009年到2011年，中央及地方财政的补贴金额达到了约375亿元。这一政策有效地促进了汽车消费，实现了家电销量的大幅增长，销售额达到了3420亿元，相当于财政资金撬动了9.1倍的家电销售规模。
2023年12月召开的中央经济工作会议和今年2月召开的中央财经委员会第四次会议，都对“大规模设备更新和消费品以旧换新”进行了部署，进一步推动了汽车以旧换新政策的深化和扩大。
据中国汽车工业协会（中汽协）发布的最新数据显示，今年一季度汽车产销累计完成660.6万辆和672万辆，同比分别增长6.4%和10.6%，创下了自2019年以来的新高。
新能源汽车产销分别达到了211.5万辆和209万辆，同比分别增长28.2%和31.8%，市场占有率达到了31.1%。
一季度汽车出口99.4万辆，同比增长70.6%。其中，新能源汽车出口更是达到了24.8万辆，同比增长高达110%。
相对而言，房屋以旧换新出现的晚一些。
据不完全统计，到2023年11月，已有徐州、淄博、南京、济南、宁波等至少10城推出了“以旧换新”活动。
在2023年10月20日正式启动的宁波市住房“换新购”活动中，就有首批34个楼盘加入“买新卖旧”。江苏连云港市在10月17日发布的《关于进一步促进住房消费活跃房地产市场的通知》中提出，鼓励房地产开发企业、经纪机构为参与“换新购”的购房者提供专属房源和优惠方案。

今年4月12日有媒体报道，武汉市商品房“以房换房”政策在硚口区率先落地，本批次推出108套房源，第一期活动进入缴纳购房意向金及旧房评估阶段，于4月20日前全部完成。
“以房换房”是指购房业主拿出手上原有住宅与意向购买的商品房开发项目议价，原有住宅经第三方市场评估后由区国有企业收购用于保障房使用，原住宅评估房款用于支付新房首付款或部分房款，即置换成功旧房和新房价格，将由交易双方共同协商确认新房价格按照售楼部市面上的价格确定所有折扣、优惠等正常享受。
郑州也启动二手住房收购试点工作，试点期限2024年4月20日至6月30日，试点阶段限额500套，若收购套数已满，则报名提前结束。换房群众购买新建商品住房总价款不低于二手住房收购总价款。试点阶段，二手住房产权人与新建商品住房买受人须为同一主体。
到4月20日，二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作正式启动，半天登记房源近50套。
这是实施房地产新模式、做大保障房最有效办法，一举而多赢。
首先，对有购买改善型住房需求的人来说，可以很快实现目标。只要旧房价格合理，花小钱，就可以实现住上大房子的人生目标。
其次，对房地产投资者来说，可以很快通过优惠，在政府保障房政策的加持之下，减少存量，收回资金。
第三，对政府来说，可以很快完成保障房的建设任务。各地都有保障房的建设任务，截至3月底，全国已有35个城市报送了今年首批保障性住房建设计划和建设项目。
福州市首批配售型保障房——滨海双龙新居项目正式启动申购程序。这一项目优先保障住房困难和低收入群体，并面向普通工薪收入群体供应，售价约为周边普通商品房价的一半。
截至3月份，西安市已经有4个配售型保障性住房项目达到建筑主体封顶阶段，达到准现房状态。2024年，西安市首批共10个配售型保障性住房项目开工建设，将提供住房1万套。今年1月份，广州市首批配售型保障性住房动工开建，全年计划筹建配售型保障性住房1万套。2月底，杭州市西湖区2个配售型保障性住房项目开工，杭州市今年计划筹建配售型保障性住房不少于6000套。
以西安市为例，目前申请配售型保障性住房必须有西安市户籍且落户满3年。同时，家庭人均住房面积必须低于17平方米，且优先保证低于上年度城镇居民人均可支配收入52000元/年的家庭，以后会逐步扩大到整个工薪群体。
当然，除了“二手房——政府收购——保障房”的路径之外，还有“新房——政府收购——保障房”的路径。
去年12月中旬，摩根大通朱海斌呼吁：新房在建面积仍超过50亿平米，相当于超过5年的年销售量，所以房地产尤其是商品房供需的调整仍然会持续一段时间。呼吁政府在保障房领域进一步加大力度，比如，政府通过“集采”的形式，将商品房转换成保障房。保障房投资可以对冲房地产市场风险，同时可以加速商品房市场的去化周期。
重庆市租赁住房贷款支持计划试点暨住房租赁基金首批收购项目签约仪式今年2月21日举行。本次签约的重庆嘉寓房屋租赁公司、重庆建渝住房租赁基金共收购7个项目，合计4207套房源，投入市场后将有效满足广大新市民青年人多层次住房租赁需求。
因此，保障性住房不一定都要重新盖。
第四，对大多数低收入者来说，不是买新房或者买配售型保障房，而是需要廉租房。1999年第一次房改以来，保障房建的不多，供不应求，而商品房卖不出去，能够排上队分到廉租房也不是一件容易得事情。因此，从2023年8月25日开始的第二次房改，是要求建立政府管保障房、市场管商品房的房地产新模式。
去年11月，位于昌平区和通州区的324套公租房将于本周启动配租。
昌平区此次配租的房源共计267套，分布在9个公租房项目，均已具备入住条件。租金方面，月租金标准在26元/平方米至48元/平方米不等。其中租金最低的项目为地铁南邵站附近的青秀尚城，36平方米小套型的月租金仅936元。
配租对象方面，在11月15日(含)前通过“三审两公示”程序获得公租房备案资格，且尚未配租、配售保障性住房的昌平区公租房轮候家庭都可以申请。配租家庭将被分为3组，第一组为城镇社会救助人员家庭(城镇低保家庭、低收入家庭、分散供养特困家庭)、患大病或做过大手术家庭、重度残疾家庭；第二组为60周岁(含)以上老人家庭、2人及以上未成年子女家庭等；除第一、第二组外尚未配租配售保障性住房的轮候家庭为第三组。
通州区配租的是位于台湖镇的通州光机电公租房项目，房源共57套，月租金标准为35元/平方米。通州区此次将试点实时配租，申请家庭不用先登记再统一选房，可登录系统直接选房。其中，60周岁(含)以上老人、计划生育特殊困难家庭、2人及以上未成年子女及成年孤儿等类别的家庭优先登记。
然而，“房屋以旧换新”政策在实施过程中也面临一些挑战和痛点。首先，旧房源的估价问题是一个关键难点，需要确保评估的公正性和准确性。其次，如何在当前市场环境下加速旧房的出售也是一个重要问题。此外，国资收购旧房需要确保资金的稳健性，避免给财政带来过大压力。最后，旧房源的后续利用问题也需要考虑，以避免资源浪费和环境污染。
这些问题必须克服，我国困难群体比较多，保障房多多益善。
这让我想起2012年我在最后一次当全国人大代表，接受搜狐焦点网采访时提的“房改三个三分之一”。
今日（2012年3月5日）第十一届全国人民代表大会第五次会议在京启幕。房价及楼市调控等方面话题的依然是代表们以及购房者最为关心的。今日，搜狐焦点网也专访到了全国人大代表、湖北省统计局副局长叶青，他对于目前楼市的“三限”即限购、限贷、限价、所产生的问题提出了“三分法”的建议。

全国人大代表、湖北省统计局副局长叶青接受搜狐焦点网专访
“三分法”解决房屋分配矛盾
叶青表示，目前国家对于楼市的“三限”即限购、限贷、限价过于的严苛。叶代表建议，我国应该学习发达国家一样，把人群分为三类。
第一个三分之一，也就是低收入人群，住进保障性住房，廉租房等等。这些房子不需要太大，但是可以满足低收入人群的日常基本需要。这部分保障性住房需要政府来大力扶持。
第二个三分之一，是中等收入的人群。这些人群包括白领、单身以及刚结婚的小夫妻等，他们的收入并不是过低，他们没有资格申请廉租房，但是攒钱买房需要一定的时间，因此应该有一些小区整体的住房全部用来租赁给这类人群。这些住房可以在城市的中心区域，但是面积不需要很大，30到70平方米即可，等这些人群可以买得起自己的房子，再将房子转给下一批类似人群。这一类租赁房的提供，就需要企业来帮忙出力。
最后三分之一的人群，就是高收入人群。这类人群年龄大多在四五十岁，他们的收入有能力买得起房子。只要政府适当的调控房价，将房价回归到一个合理的价位，就会带来收益。
现在看来，这个梦想终于可以实现了。