陈启宗：市场成熟风险更大 买了地王请节哀

8月10日，香港恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗抵达海南。距离陈启宗第一次参加博鳌房地产论坛，已经过去了10年。从2007年到2016年，除非受到不可抗拒的外力影响，陈启宗每年都会来到博鳌房地产论坛。

晚上10时许，陈启宗在2016博鳌房地产论坛直播间接受了包括观点地产新媒体在内的媒体采访。尽管有些疲惫，但陈启宗与媒体的交流依然持续到了深夜。

从经济、土地、城市到行业，陈启宗的观点一如既往的犀利，碰撞出了独特的火花。

买了“地王”请节哀

怎么看当前一线城市及部分二线城市地王频出的现象？对于这个问题，陈启宗的第一反应很是直接，“恒隆不拿住宅土地，地王主要是住宅土地，所以与我无关”。

不过，站在旁观者的角度，陈启宗对高地价的看法显得更为冷静：“卖得最贵的叫地王，那是傻瓜地王。所以凡是高价买了土地的人，我见了你不是说恭喜，而是节哀。”

陈启宗的判断与中国房地产市场的日渐成熟相关：“过往20年中国房地产虽然有波浪，但整体是上升的。这种走势下有个很美妙的事情，就是每一个低谷比前两个高峰还要高，只要你负债不高，不只能够生存，而且还可以获利。”

但是，任何行业都无法始终保持上升趋势，在陈启宗眼中，最近五年中国房地产的最大变化不是调控政策抑或融资环境的调整，而是中国房地产市场日渐成熟，发展曲线从整体上升转变为波浪式前进。

“市场成熟了，很可能风险反而在增加。所以在美国、日本等国家投资的危险大很多，你可以投资5块做100块的生意，但是市场只要波动5%就危险了。”

相同的逻辑，或许也适用于当前中国火热的一二线城市土地市场。据兴业证券研报统计，2016年1-7月地产债累计发行量达5709亿元，超过2015全年发行规模，为2015年1-7月发行规模的4.5倍。

发债窗口的打开和融资成本的下降，让房企拥有更多的资金投入土地市场。但在陈启宗看来，市场的成熟很可能正在放大“地王”的风险。

“当市场处在整体上升时，买地王不一定会死，甚至还能获利。但是当市场变成波浪前进时，买地王是很危险的。”

不会浪费时间收购改造

截至目前，恒隆在上海、大连、沈阳、济南、无锡、天津共有8个恒隆广场，此外还有昆明恒隆广场及武汉恒隆广场在建。

对于地块的选择，恒隆可谓谨慎。陈启宗认为，房地产开发特别是商业地产开发“基因”最重要，地点、大小和规划条件、设计、建筑这四个基因，一旦确定很难更改。“每个项目都有它的基因，这四方面没有做好，就永远都改不了了。就好比人的基因，在出生时就已经决定了”。

陈启宗同时指出了残酷而现实的另一点：“一个城市的高档商场，只有老大和老二能够活下去，这个行业没有老三的地位。”

基于这样的判断，恒隆每投资一个项目，都必定会倾力打造。陈启宗坦诚，恒隆广场的设计周期偏长，但从来没有囤过地，也从来没有过怠工。

针对近期昆明恒隆广场退地的传言，陈启宗毫不客气地予以反击，“看过恒隆财务报表的人都知道，我们这么多年都没有负债，直至最近才有0.1%的负债率，资金非常充足，根本没有理由退地。”

不过，尽管手持充足的资金储备，陈启宗并无意做商业地产的收购。“很多项目根本不尊重房地产基因，你不尊重市场，市场也不会尊重你”。

陈启宗直言，与其将时间和精力浪费在收购、改造项目中，恒隆不如寻找更容易赚钱的项目。他以玩笑的口称戏称：“恒隆只喜欢‘处女地’。”