实探武汉楼市：二手房热度上升 新房开打价格战

去年年底，武汉秋季房交会叠加“全面取消限购”“认房不认贷”等一系列利好政策，推动楼市成交有所上涨。以10月为例，中指研究院提供的数据显示，在全国重点监测城市中，武汉10月新建住房销售12099套，环比上涨73.44%，同比上涨59.96%，环比、同比涨幅均位列第一。

今年前两个月，武汉楼市热度有所走低。受寒潮影响，1月低迷开场，新建商品住房成交备案5379套，环比下降53.21%，同比下降18.94%。2月在持续冻雨和春节假期的夹击下，武汉新建商品住房成交备案2797套，环比下降48%，同比下降77.48%。

连日来，证券时报记者走访发现，传统的楼市“小阳春”还是让武汉房地产市场感受到阵阵暖意，不管是新房还是二手房，看房客户明显增加，但是部分购房群体在重要节点对政策和市场仍然保持观望情绪。

二手房找房热度上升

去年武汉二手房成交量首次超过新房成交量，进入2024年，武汉二手房春节期间找房热度同比继续上升11%，这种热度延续到了3月。

上周六，记者来到武汉德佑龙晟佳园积玉桥店，店里中介基本都出去带看了，店长李家彪接受记者采访的间隙，不时有客户打电话咨询。

“最近看房的人比较多，特别是周末，店里人都没有闲着的。”据李家彪介绍，3月份至今仅他接到的线上咨询量就已经超过100个，相比去年同期翻了一倍。同时带看量也有明显增加，现在有同事一周可以约15个左右的客户带看。

武汉贝壳平台交易数据显示，年后房地产市场活跃度整体提升，从2月18日起贝壳平台上的新房、二手房成交单量以及带看数据都在持续回升。3月10日，通过武汉贝壳平台交易的新房二手房日单量峰值达到近500单，已刷新武汉贝壳平台2024年日成交单量新纪录。

记者从多位中介人士处了解到，随着武汉二手房挂牌量大幅增加，武昌、汉口老城区已经进入存量房时代。存量房时代的到来，一方面对于那些急于出手的卖家形成了一定的压力，但另一方面对于买家来说，特别是刚性需求和改善型需求的置业者来说，房子的性价比更高了，他们有了更多的选择空间。

汉口一家房产中介门店陈经理告诉记者，3月份以解决学区的买家居多，一些刚需客户遇到合适的房源，出手的速度较快。目前武汉二手房市场总体的特点还是“以价换量”为主，业主愿意降价依然是成交的关键。

“没有卖不出去的房子，只有不合适的价格。”陈经理表示，对于置换客户来说，一旦自己的房子成交较慢，置换链条出现问题，就会导致成交周期拉长。随着门店挂牌房源的增加，愿意降价的业主也有所增加。

武汉贝壳提供的研究显示，90平方米以下业主进行置换时，更考虑功能升级，购房面积上涨，单价持平；90平方米至144平方米业主置换时，会选择更优地段或配套，单价上涨，面积持平；144平方米以上业主置换时，以降低杠杆为主，来减轻还贷压力。

新房开打价格战

相比于二手房市场，开发商们在新房市场的“内卷”程度更加激烈。

“今年的武汉楼市，比往年来的更卷一些。”武汉一位房地产业内人士向记者展示了他的朋友圈，“开年就打价格战，都是轰炸屏幕的信息”。

记者随意翻了几条发现，这些海报多以“劲爆消息”“新年王炸”等字眼吸引眼球，比如“光谷地铁口，均价10xxx起，楼层任选”“价格回到18年，限时抢购、先到先得”。

值得注意的是，去年年底，一场前所未有的降价促销战曾在武汉楼市弥漫。以武汉市内环硚口区宝丰路的航空路壹号为例，去年10月，该楼盘以2.1万元/平方米价格售卖2#部分房源。此前，该项目8#、9#备案均价3.4万元/平方米，折后均价约3万元/平方米。价格一次性跳水近万元，降幅如此之大，引发前期业主维权，也受到市场各方的高度关注。

上述武汉房地产人士表示，一般开发商以价格作为卖点，往往是年底冲业绩、实现回款的需要。特别是在去年市场观望情绪浓郁的大背景下，尽快销售回本、保现金流是决定来年生存发展的关键。“今年比较特殊的是，一开年开发商就打上了价格牌”。

价格战给购房者带来的最直观的感受之一就是“同片区不同价的价格错乱感”。有购房需求、最近正在频繁看房的武汉市民陈女士向记者表示，同一个区域，甚至是相邻的楼盘之间，单价可能相差数千元。

陈女士向记者介绍，在江岸后湖商圈，她看中的一个楼盘带装修23000元/平方米起，旁边的楼盘是毛坯13000元/平方米起。“单价高的楼盘确实各方面都要更强一些，如果仅从地段上来看，两个楼盘并没有太大区别。”

这样的情况在武汉不是个例，不管是在主城区还是远城区，均有类似情况。

记者近日实地探访发现，武汉天地开发商在建设的长江天地，带装修可以卖到35000元/平方米，同地段的另一楼盘单价为28000元/平方米起。同在建设大道沿线，华润润府单价为36000元/平方米，同区域有楼盘毛坯价是17000元/平方米起。在长江新区，江上雲境特价房10000元/平方米起，而同区域部分楼盘都是13000元/平方米多。

“目前诸多房企在资金链、现金流方面的诉求压力仍然较大，开年提前冲业绩也是积极应对问题的表现。”武汉房地产业内人士向记者透露，对很多企业来说，去库存仍是很大的问题，企业借助政策利好加大促销力度，是顺应市场、应时而变的合理举措。

购房者置业更理性

开年后扑面而来的“价格战”，持续向市场释放积极信号，购房者是否会买账？

在江岸区某在售新房项目售楼处的沙盘前，记者看到有两组客户在听销售人员讲解，休息区还坐着三组客户正在与销售细聊，时不时还有房产中介带着客户过来看房。该楼盘置业顾问告诉记者，该楼盘最后一栋楼正在认筹中，即将开盘，最近来访新客翻了一倍。

一对来看房的夫妻告诉记者，他们买房是为了改善家庭居住环境和解决教育问题，正在看的这个楼盘因位于汉口核心区域，又具有学区资源，吸引了他们注意。尽管这个楼盘折后单价在30000元往上，他们在踩盘大半年后，还是决定下手了。

与此形成对比的是，在江岸区另一楼盘，记者到访期间，只有一组客户正在看房，置业顾问三三两两站在一起聊天。置业顾问向记者介绍，该楼盘是江岸区三环内价格最优惠的楼盘，均价在11000元/平方米，部分楼层价格还有优惠。

上述两个楼盘形成的对比，是目前武汉楼市冷热不均的一个缩影。

“从去年数据来看，不少片区销量领先的楼盘靠以价换量的策略取得成功，但是对于选择越来越多的购房者来说，完全靠价格并不足以打动他们。”武汉一家房地产公司营销总监对记者表示，在房子品质没有优势的情况下，开发商最擅长的就是价格刺激。但是在目前大背景下，除了满足上学等刚需外，更多的购房者都在观望。此时，地段好、品牌有优势、产品也不错、价格也适当的楼盘更加能被市场关注。

“总体而言，武汉楼市今年的‘小阳春’成色偏低。”另有武汉房地产业内人士告诉记者，去年3月，市场需求在解封后加速释放，新建商品房网签备案数曾创近年来同期新高，数据基数较高。今年开年受到天气等多方面因素影响，虽然目前楼市交易数据在有序复苏中，但从绝对量来看表现并不理想，“小阳春”的起步有点低。

上述人士表示，武汉去年10月份的房交会一直延续到年底，在优惠政策刺激之下迎来一波小高潮。从今年的“小阳春”来看，区域的客户带看量明显增加，但从近期项目成交数据来看，从看房到认购、从认购到签约的转化比，相较去年年底还是有一定落差。此外，武汉每年会有两次以上的房交会，一部分购房者也处于观望中。