政府不收储，企业不能卖，武汉部分“商改还”房陷僵局

“本以为拖了6年的项目终于看到曙光了，没想到现在又看不到希望了。”湖北金联民生控股有限公司常务副总裁赵来新愁眉不展。

赵来新所说的项目，位于武汉市汉阳区，是由该公司开发建设的碧桂园·优璞城，属于“商改还”安置房房源。“2017年上半年，房地产市场火热，市面一房难求，绝大多数‘三旧改造’拆迁户选择房屋安置补偿，而政府一时也无法提供足够房源，导致拆迁工作推进受阻，为此，区政府建议我们将海宁皮革城二期商业用地用作还建房建设。”赵来新介绍，“项目投资20亿元，如今，小区建好了，还剩830套房源，汉阳区政府既没有回购需求，市政府相关部门又不允许我们向市场出售，企业资金回笼短缺，已濒临资金链断裂。”

小区已经全部竣工。人民网 周雯摄

近日，记者来到了碧桂园·优璞城小区看到，修葺一新的小区显得有些冷清，几栋高楼大部分都空置着，只零星有人居住。

离小区几公里处的项目部则更为冷清：进入项目部需要穿过一个荒废的停车场，项目部门口荒草丛生，当初配套建设的售楼部大门紧锁，空无一人。

缘起

2017年，武汉市出台了《关于筹措旧城（棚户区）改造还建安置房专项工作方案》，该方案提到，在一定时限内将中心城区尚未开发的商业商务办公项目部分用途调整为住宅，用于旧城（棚户区）改造还建安置。其中，项目用途调整后建成房屋（除必要的配套设施外），应当全部用于旧城（棚户区）改造还建安置。

“文件出台后，汉阳区政府号召符合政策的企业积极申报变更，我们应政府号召，将二期用地由‘商业兼容仓储用地’申请调整为‘商住用地’性质，所建住宅用作汉阳区政府定向回购安置房源。”湖北金联民生控股有限公司工作人员介绍。

2017年11月，汉阳区城市综合开发管理办公室、汉阳区房屋征收管理办公室（后改名为“汉阳区城区改造更新局”）与该企业签订了意向框架协议，约定所建住宅房屋全部用于还建安置。本应在项目取得五证后，三方再行签订正式合同，但因为市场行情等发生变化，至今三方都未签订后续详实的合同。

不仅是该项目，2018年，武汉市人民政府办公厅对包括上述项目在内的7个项目规划用地性质调整进行了批复，并要求各项目权属单位要依法依规补缴土地出让金。

但是，一年之后情况发生了变化。“2019年在五证齐全后，拆迁户普遍愿意选择货币补偿，加之区政府前期已储备大量回购房源，国家棚改融资政策又收窄，导致区内回购该项目房源的资金与需求都极其有限。”湖北金联民生控股有限公司工作人员表示。

据介绍，前期该项目在无法获取融资的情况下，自筹资金2.1亿用于补缴土地出让金，加上前期土地获取及建安成本（房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称），目前实际投入已逾18亿，总投资额将达20亿。

希望

2021年12月21日，该项目全部住宅房屋竣工备案，但房源回购仅400余套，还剩余830套房源。

不仅是该项目，仅汉阳区就有4个“商改还”项目存在类似问题。湖北新龙科技发展有限公司在汉阳区的一个80000平方米的项目也是“商改还”项目之一，但因为种种原因，房子还未建，目前处于停工状态。

汉阳区城区改造更新局介绍，汉阳区人民政府2022年8月曾向武汉市人民政府发函请示，希望提请研究解决有关企业反映商改还房源面向市场销售的问题：“因旧城改建房屋征收项目融资政策收紧，区政府融资十分困难，加之区政府债务和隐形债等因素，暂时难以筹措预定房源资金。”“建议准予其面向市场销售。”

赵来新所说的“曙光”出现在2022年10月，武汉市政府办公厅下发《市政府办公厅关于进一步加强全市国有土地房屋征收工作的意见》（以下简称“127号文件”）。“127号文件”中提到，房屋征收部门组织订购的历史遗留商品房房源，可由相关方协商解除订购协议，对应的房源按照市场价格重新备案，对外销售。

为此，汉阳区2023年1月31日又出台了《区人民政府办公室关于进一步加强汉阳区国有土地上房屋征收工作的实施意见》，提出“商改住”房源由区城更局会商区房管局可依法解除相关协议，相应的房源由开发企业按照“127号文件”精神，报市相关部门批准后按规定执行。

“目前，准备先和汉阳区相关部门签署三方解除收储协议书，后续按照‘127号文件’精神，武汉市房管局应该依法依规给我们办理预售许可证。”湖北新龙科技发展有限公司责任人刘文胜表示，当前，汉阳区城市综合开发管理办公室、湖北新龙科技发展有限公司和汉阳区城区改造更新局的三方协议已经草拟，正等着汉阳区房管局审核后签署。

而湖北金联民生控股有限公司相关工作人员则表示，不敢轻易和汉阳区签署解除协议。“协议解除后，武汉市相关部门要是不予办预售证，企业更是不知道怎么办。”该企业去武汉市房管局咨询得到的答案也印证了此担忧。

“武汉市房管局回复称，咨询了市自然资源和规划局，‘商改还’不符合‘127文件’精神，因为土地性质的问题，不属于商品房。”湖北金联民生控股有限公司相关工作人员介绍。

分歧

在湖北金联民生控股有限公司提供的该项目土地证上可以看到，“根据武土资格函【2018】261号文，本宗土地用途调整为商业服务业设施用地、住宅用地。”

既然企业缴纳了土地出让金，且土地证上清晰写明了为“住宅用地”，为何“商改还”房源不是商品房？

针对该问题，记者分别联系了武汉市房管局和武汉市自然资源和规划局。武汉市房管局回复称，采访内容主要涉及规划条件、房屋性质的变更和征收安置，不属于其工作职责范围。“涉及土地性质方面的问题，建议咨询武汉市自然资源和规划局。”

随后，记者又向武汉市自然资源和规划局以相同的问题发去了采访函，该单位表示，“这个采访接受不了，不在我们职责范围内。”

武汉市自然资源和规划局解释，“127号文件”内容已经非常明确，后续工作以该文件精神为依据，符合房屋征收部门组织订购的历史遗留商品房房源，解除相关协议后，应由武汉市房管局重新办理相关预售证。

刘文胜认为：“汉阳区相关职能部门和我们签署三方解除收储协议书，则表示该住宅不再用于旧城（棚户区）改造还建安置，附加条件不存在了。那么，土地性质方面，企业依规缴纳了土地出让金，土地性质为住宅用地，解除收储协议后，武汉市相关部门没有理由不为我们办理预售证。”

赵来新则表示：“武汉市相关职能部门‘纠结’的点是，用地性质已经调整为住宅用地，但在用地规划许可证上附加了一条要求，即住宅应全部用于我市旧城（棚户区）改造还建安置。所以，武汉市房管局称，土地性质不属于商品房，无法为我们办理预售证。”

为此，记者咨询了湖北松之盛律师事务所政府法律事务团队。该团队负责人表示，汉阳区城市综合开发管理办公室、汉阳区房屋征收管理办公室和企业签订了《商办改住宅商品房收储协议书》，在该协议合法有效的前提下，各方当事人应当履行协议约定的义务，协议没有约定或者约定不明的事项，各方当事人可以协商后达成新的协议，也可以依据法律规定确定各方应当履行的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

该律师团队负责人建议，企业将其所遇到的困难向汉阳区人民政府、武汉市人民政府反映，人民政府可以采取联席会议、协调组的方式，尽职履责，尽快解决房屋出售的障碍，将企业的损失降低至最小。