不搞“一刀切”，一小区一规划，一楼栋一方案——老旧小区改造迎难而上

湖北日报全媒记者 邓伟

点题人：刘翠华

武汉市汉阳区琴台社区居民

政策背景

《政府工作报告》提出，加强城市更新和存量住房改造提升，加快城市停车场、地下综合管廊建设，完成4.7万套棚户区、2737个老旧小区改造。

武汉市云林街九头鸟小区，经过改造加装透明电梯的居民楼。 (湖北日报全媒记者 魏铼 摄)

老旧小区改造是件大好事，老百姓都盼望能住上好房子。我们小区改造后，居住环境焕然一新，一些老房子还装上了电梯。但是，有些老旧小区的改造不太顺利。

难点在哪？我省该如何更好更快地推进老旧社区改造？

背景解读

资金有限，众口难调——

老旧小区改造亟待破解“两大难点”

街老、院老、房老、设施老、生活环境差，是老旧小区较为常见的问题。

这不仅成为小区居民的一桩“心事”，也是现代城市发展及社区治理的一大“心病”。

湖北日报全媒记者从省住建厅了解到，2018年，我省启动老旧小区改造试点，各地对老旧小区进行摸底，选择10至20个符合老旧小区改造范围的小区开展试点示范。2019年，我省将老旧小区改造作为“补短板、惠民生”重点工作，全面启动，为老旧小区居民完善水、电、气、管网、路灯等基础设施。

“在推进老旧小区改造过程中，主要面临两大难点。”省住建厅建设处处长张晓曦坦言，首先，老旧小区基础差、底子薄，历史欠账问题多，改造需要的资金量大，单靠财政资金支持，难以全面推进，加上居民自筹资金量少，改造资金捉襟见肘。其次，老旧小区改造中，由于居民诉求不同，意见难以统一，协调难度较大。

“我省多地正在积极探索，也出现了一些好的经验做法。”张晓曦说，我省对老旧小区改造不搞“一刀切”，要求各地因地制宜，稳步推进。目前，各地遵循的总体原则是，将水、电、气设施改造作为基础类需求，绿化、健身器等公共设施作为普惠类需求，外立面美化、防盗网和空调架安装等作为提升类需求，依次实施。对于加装电梯，则是以居民自筹经费，市场化运作为主。

记者探访

找准居民利益诉求的“最大公约数”

千余栋老旧居民楼焕然一新

2019年10月以来，在武汉市青山区武钢住宅区，实施了规模庞大的老旧小区改造工程，涉及片区内37个小区、1081栋老旧居民楼。

“楼道粉刷了，杂物清理了，声控灯装了，外墙修补了，花园修整了，健身器装了，下楼活动方便了……”1月5日，在钢花村116街坊57栋前，居民李玲怀谈及小区改造以来的变化，如数家珍，“我是1985年搬到这里的。30多年的老房子，没想到还能改造得这么好。”

李玲怀说，社区干部来征求意见，问大家愿不愿加装电梯，响应者不多。小区里大多是5层楼，只有需求迫切的一栋8层楼房装了电梯，是居民们自己出钱。

这部电梯，位于该小区106栋。特别的是，电梯只停3楼以上，刷卡后才能乘坐。8楼住户高女士说，安装电梯的过程中，曾经历过一场“纷争”。

“一楼二楼不愿装，七楼八楼需求大，最后就想出了一个折中办法。”高女士说，按照武汉市的规定，老旧居民楼外安装电梯，要取得全体业主同意。社区里的党员干部做工作，楼上楼下几番协商，最终按照“楼层越高、受益越大、承担更多”的办法，8楼住户出5万，7楼住户出4万，依次递减，使用者共同承担安装电梯的费用。后续的电梯养护费用，通过刷卡付费乘坐的方式来解决。全楼居民一致认可后，电梯顺利安装。

“老旧小区改造要充分听取意见，摸准居民需求，一碗水端平，才能改到居民心头上。”中南建筑设计院副总建筑师邱文航说，在设计这次老旧小区改造的方案时，该院耗时一个多月，派出4组人员，对1081栋楼房全面摸排。他们把居民普遍需求作为第一考量，再结合建筑年限和维修需求对各楼栋分类整理，将有限的改造经费集中在解决“危、难、险、急”等问题上，取得居民广泛认可，改造顺利推进。

“老旧小区改造，不能一口吃成个胖子，还需要根据实际情况和资金投入制定合理方案。”邱文航说，最重要的是找准居民利益诉求的“最大公约数”。

地方探索

武汉：

统筹推进 按“轻重缓急”分步实施

截至目前，武汉市已启动249个老旧小区改造，建筑面积合计611.84万平方米，涉及居民7.95万户，累计投入资金6.69亿元。其中，106个老旧小区已基本完工。

武汉市房管局相关负责人介绍，为加速推动老旧社区改造，该市成立了老旧小区改造指挥部，统一制发《武汉市老旧小区改造工作方案》，明确各区政府和相关市直部门职责分工，建立“市级统筹、区级负责、部门联动、街道为主、居民参与、齐抓共管”的工作机制。

“统筹谋划、科学规划是实施好老旧小区改造的前提和基础。”该负责人表示，2019年，武汉市开展3次老旧小区改造摸底排查，按照“一小区一规划、一楼栋一方案”的原则，对每个小区分类评估、统筹规划，制定改造路线图。同时，综合考虑居民生活需求、资金投入等情况编制有针对性、可操作的改造方案，按轻重缓急制定时间表，分步实施。

该负责人透露，武汉市房管局起草的《武汉市老旧小区改造三年行动计划（2019-2021年）》，先后征求15个区、10家市直相关部门意见，计划用3年时间，基本解决2000年前建成的760个老旧小区市政配套不全、共用设施设备破损老化、环境脏乱差、物业管理机制不健全等问题。1个月前，该计划已报请市政府常务会议审议通过。

宜昌：

样本引领 从“要我改”到“我要改”

2019年，省住建厅前往宜昌调研，该市伍家岗区宝塔河街道宝联社区书记汪宏芳讲了一个故事。

2017年，伍家岗区作为国家试点，启动老旧小区改造工程。然而，社区工作人员到黄龙小区摸底时发现，仅有10%的居民愿意改造小区。尽管多次做工作，但响应的居民寥寥无几。黄龙小区因此错过首次改造机会，搁置了1年多。

这一等，周边的小区都陆续开始改造了。眼看着周边小区改造后的样本，黄龙小区的居民慢慢坐不住了，思想逐渐发生了转变。“小区里脏兮兮的，出个门都要侧身走，看到别的小区越改越漂亮，羡慕！”

在此期间，社区成立“老伙计”帮帮团志愿者联盟，在帮居民化解纠结的同时，组织居民开展各类活动，引导居民对小区发展共谋、共建、共管、共评、共享。网格员、社区工作人员走访调查居民需求和建议，联合住建、城管部门拆除小区内一处20多年的违建，让居民切实体会到整治环境带来的好处。

2018年7月，该小区居民对改造的支持率上升到100%，改造工程正式动工。

如今，改造完成的黄龙小区焕然一新。

代表委员建言

市场化开拓老旧小区改造资金来源

虽然老旧小区改造已纳入中央财政专项资金支持范围，但庞大的资金需求仅靠财政支持，明显是不够的。

以黄石市为例，全市老旧小区改造工作共涉及居民约12万户。以每户2万元的最低标准来算，共需约24亿元。国家支持一部分，地方配套一部分，通过多种渠道筹集一部分。

国家明确鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持，运用市场化方式吸引社会力量参与，这为解决老旧小区改造资金之困指明了方向。

以建设停车场、加装电梯等需求资金量较大的改造项目为例，可以运用企业债、市场融资等方式，结合有偿使用的办法，形成有长期回报的投资模式，加快推动老旧小区改造。

在老旧小区改造的资金分配上，不能“一刀切”，要注重“一区一策”，根据实际改造需求合理分配，向群众需求急迫的地方倾斜。

——省人大代表、民建黄石市委会专职副主委 刘文波

把功能性作为老旧小区改造目标

推动老旧小区改造，首先要让改造资金发挥最大价值。

我来自澳门。2019年5月，澳门为老旧小区改造专门成立了一家大型公司。此举是为了改变小范围改造成本过高的局面，通过实施大规模改造摊薄成本，同时也更有利于市场化运作。

与之配套的是，澳门正在通过立法手段，来解决大规模改造中面临的各方利益诉求之争。

在推进老旧小区改造的过程中，应该以功能性为最终目标。

老旧小区普遍空间狭小，有的小区容积率太低，改造过后不能满足长期需求，就应该拆迁还建一部分，保留改造一部分，为今后的提档升级预留空间。在改造方案的制定上要有前瞻性，结合扶幼养老、医疗护理等相关民生工程，使改造能管长远，让群众住得好，更能用得好。

——省政协委员、丰盛机电控股有限公司首席执行官兼执行董事 潘乐祺