第3001篇，表示从2017年2月12日开始至今“每日一文”不间断，包括2020年上半年最困难的时候。原因是我的讲课场所受到限制，只好写出来给年轻干部看。

4月30日，武汉出台新版楼市“汉九条”，释放刚性和改善性住房需求。

一、金融支持优化

青年群体贷款服务：鼓励商业银行面向在汉就业创业青年群体，提供特色化住房贷款产品及灵活还款方式（如降低利率、延长还款周期等）。

公积金政策升级：提高第二套住房公积金贷款最高额度，与首套房一致（原二套房额度低于首套）。

支持“由租转购”群体，租房提取额可合并计入公积金贷款余额。

二、补贴与税费优惠

多孩家庭购房补贴：二孩家庭补贴6万元，三孩家庭补贴12万元（2025年5月1日-12月31日全市适用）。

改善性购房契税补贴：2025年内出售旧房后6个月内购新房，或购新房后12个月内出售旧房，可享契税全额补贴。

商办类购房支持：个人购买新建商业、办公房用于非经营的，给予契税50%补助，商业贷款首付比例由50%降至45%。

三、存量盘活与以旧换新

二手住房收购计划：全市计划收购3000套个人二手住房，用于租赁住房和安置房，支持跨区“以旧换新”。

商办库存去化创新：允许企业将自持商办类房屋以新建商品房形式整体或分层转让（不改变规划用途）。

本次“汉九条”是继2023年“汉十条”后武汉楼市的又一重磅政策。

这些政策让“大房子”“好房子”好卖。

位于洪山区街道口的龙湖御湖境项目从开盘至今已售769套，此前一直处于“断货”状态，前期储备意向客户已达近百组。5月，楼盘新推出72套房，开售一周内就已订购了一大半，目前已售出65套，销售额达2.5亿元。“新政发布，市场刺激作用十分明显。”

“用实惠的价格住上好房子。”洪山区住房和城市更新局相关负责人介绍，目前高品质的准四代住房尤其受到市场青睐，据统计，龙湖御湖境、城投金沙樾等区内准四代住宅项目1—5月网签住房套数达1293套，成交金额近28亿元，多个项目开盘去化率即达到70%以上。

我一直关注“第四代住宅”。并作为拉动内需的手段。特定问了腾讯元宝。

回答：我们来梳理一下叶青教授关于推动“第四代住宅”拉动消费的建议，以及其与国家重大规划（十四五、十九大、二十大）的关系，特别是其首次在成都的发现和建议。

“第四代住宅”通常指一种融合了高层建筑、垂直绿化、私家花园庭院、空中共享平台等元素的创新住宅模式。它打破了传统单元楼或第三代“电梯公寓”的模式，核心特征包括：

高层建筑中的私家花园庭院：每户拥有一个面积可观的室外庭院（一般要求挑高≥6米，深度≥4米），可以种植较大的树木和进行户外活动，类似于地面别墅的花园体验。

立体绿化体系：不仅是私家庭院，建筑外墙、公共平台等都进行绿化设计，形成“垂直森林”的效果，改善微环境。

空中共享邻里平台：每隔几层设置大型公共平台，促进邻里交往，可设置休闲设施（如运动器械、儿童游乐、茶座等）。

人车分流动线优化：通常结合智能技术优化交通流线。

提升的居住体验与品质：本质是追求更高层次的居住舒适度和健康生态生活体验。

叶青教授的核心观点是：推动第四代住宅的落地和普及，能有效拉动内需、刺激消费。其逻辑链是：

创造新的高端住房消费需求：第四代住宅提供了前所未有的“空中院墅”体验，满足了对更高品质、更健康生态、更多私密空间的需求，尤其吸引城市中高收入人群，创造新的升级住房消费热点。

推动相关产业链升级与消费：

建筑业升级：需要创新设计、建造技术和材料（如空中花园结构、垂直绿化灌溉系统、新型墙体）。

绿色技术应用：带动节能环保建材、智能家居、立体绿化技术与服务（植物选择、养护设备）的需求。

家居与装修消费：庭院设计、布置及相关产品（庭院家具、园艺用品）消费提升。

家电消费：可能带动高端或特定功能家电消费。

改善城市环境，提升生活品质，间接刺激消费：大规模的垂直绿化能改善空气质量、热岛效应和城市景观，提升居民幸福感，可能间接促进对休闲、健康等相关领域的消费投入。

提振市场信心，盘活房地产：在房地产市场下行周期，能提供差异化产品，增加卖点，吸引有效需求，盘活存量土地和房企投资。

叶青教授的建议与其在不同时期对中央政策的理解和地方实践的观察紧密相关：

“十三五”规划时期（2016-2020）初步提出与新模式的探索：“十三五”规划强调供给侧结构性改革，推动经济结构优化升级，鼓励创新发展和绿色发展。新型城镇化和居民消费升级是重要方向。

在这个阶段，叶青教授通过对国内外建筑发展趋势的研究（包括在成都发现的实践），开始呼吁发展“第四代住宅”概念。他将其视为供给侧改革在房地产领域的体现——通过提供创新性、高品质的产品来创造新的消费需求，优化住房供给结构。

叶青教授曾在成都开会期间（具体时间可能在2015-2017年左右），在天府广场附近首次看到了实际落成的第四代住宅项目雏形或完整案例（注：成都早期具有代表性的项目之一是七一国际广场）。这种“空中带大院子的楼房”给他留下了深刻印象。这种实地所见成为了他后续建议的重要实践依据和信心来源。他可能在其相关提案或研究中特别提到成都的先行先试经验，论证了这种模式在技术可行性和市场接受度上的可能性。

此时建议可能侧重于概念引入、可行性论证、呼吁政策研究和局部试点。他会在讲课、议案或建议中提到成都的经验，强调这种模式符合绿色发展（立体绿化）、人民对美好生活向往（别墅化体验）的趋势，建议将其作为创新产品类型纳入地方规划考虑，探索技术规范和扶持政策（如容积率奖励）。

十九大之后（2017年底起）明确作为拉动内需、高质量发展的抓手：十九大报告确立“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段”的基本判断。强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位。同时，深化供给侧结构性改革，在中高端消费、创新引领等领域培育新增长点。

叶青教授的建议更加系统化和目标化。他将发展第四代住宅明确作为贯彻落实“房住不炒”，提升住房供给质量，满足人民日益增长的美好生活需要，以及扩大内需、促进消费升级的重要手段。他强调这不仅是房地产产品的创新，更是推动相关制造业升级、绿色技术应用、提升城市品质的综合系统工程，符合高质量发展要求。他会继续呼吁中央在政策层面给予指导和支持，鼓励更多城市学习和推广类似成都的实践经验。

“十四五”规划及“二十大”时期（2021年后）融入“双碳”、智慧城市、宜居城市建设的大背景：“十四五”规划明确提出推动绿色发展、建设人与自然和谐共生的现代化。二十大报告将“双碳”目标、提升人民生活品质、建设宜居城市等放在更突出位置。同时，国家更加重视通过扩大内需稳定经济增长。

叶青教授的建议进一步融入了“双碳”目标和智慧城市建设的理念。他更加强调第四代住宅在：

降碳增汇：大面积立体绿化的固碳作用，以及在建造、运维中的节能潜力。“垂直森林”。

提升城市韧性：缓解热岛效应，改善微气候，促进生物多样性。

智慧宜居：结合智慧社区、智能家居技术，提升居住舒适性和便利性。

高品质生活：应对疫情后对健康居住环境的更高要求。

他建议在中央层面将支持高品质绿色健康住宅（包括第四代住宅模式）的发展纳入到新型城镇化、城市更新、住房发展、绿色低碳发展、智慧城市等相关的国家规划和政策文件中，并制定配套的激励措施（如容积率奖励、绿色建筑补贴、税费优惠等）。他也会持续呼吁学习推广包括成都在内的先进经验，鼓励因地制宜进行模式创新。

经过几年发展，成都的第四代住宅项目可能更多样化，叶青教授可以基于更新的实践案例和数据来论证其综合效益，增强建议的说服力。他会强调成都模式的示范效应和对国家战略的贡献。

成都（如七一国际广场等项目）是国内最早一批探索并实际建成具有显著第四代住宅特征（特别是突出表现每户独立大庭院）的项目之一，为全国提供了宝贵的实践样本。这些项目在当时获得了市场的高度关注和热烈反响（如销售火爆），从实践层面证明了消费者对具有“空中别墅”体验的高品质住宅有强烈需求。

解决了相关结构、荷载、防水、灌溉、植物选择等技术问题，为其他城市提供了可参考的技术路径和经验教训。

正是亲眼目睹成都项目的落地运行，使得叶青教授从理论研究转向更坚定地推动政策建议，并始终将其作为其建议成功可能的现实佐证。

叶青教授是一位长期关注建筑创新、绿色发展和通过住房改善拉动消费的学者。他基于对国内外建筑趋势的研究，特别是在成都亲眼所见首个成功的第四代住宅项目，受到启发，并结合国家发展不同阶段的政策导向，在“十三五”、“十九大”到“十四五”及“二十大”期间，持续建议将推动第四代住宅的发展上升为国家层面。

最近，又出现“第五代住宅”。也是一个方向。

迪拜的“第五代住宅”是近年来全球高端住宅领域的颠覆性创新，其核心突破在于将大型泳池、立体花园与高层建筑深度融合，打造出“户户泳池、层叠花园”的空中生态庄园。

一、核心项目与设计亮点

Cavalli Couture（迪拜水运河项目）

开发商：DAMAC Properties × 意大利奢侈品牌Roberto Cavalli14。

限量70套超豪住宅（最小400㎡，最大800㎡），2025年5月交付。

每户标配无边泳池：24小时恒温循环系统，部分户型支持多泳池串联，形成“空中水系”。

垂直花园系统：露台与挑高庭院结合热带植被，实现“花园上楼”。

景观视野：全景俯瞰迪拜运河、帆船酒店及哈利法塔。

配套设施：全球首个Cavalli水疗中心（含室内泻湖、漂流河、时装秀台）。

私人雪茄酒廊、果汁吧及智能家居系统。

Casa Canal（迪拜运河公园项目）

开发商：AHS Properties × FENDI Casa & HBA Interiors。

曲线立面+错层泳池：14层建筑以波浪形外立面包裹，每层阳台嵌入私人泳池。

户型多样性：从3居室公寓到6居室复式（418–2787㎡），均带花园露台。

生态融合：开放式布局连接室内与垂直花园，智能灌溉系统维持绿植生态。

公共设施：顶层无边泳池、私人影院、豪华车展厅及专属咖啡厅。

二、“第五代住宅”的革新性特征

三、市场影响与趋势

重新定义奢华生活标准：从“植物上楼”到“水系上楼”，满足高净值人群对私密性、自然疗愈与社交展示的三重需求。

技术集成挑战：泳池荷载（约5吨/㎡）、防水及恒温系统需特殊结构设计，成本远超常规豪宅。

投资吸引力：依托迪拜“黄金签证”政策（购房超400万人民币获10年居留权），吸引全球资本。

2024年第三季度迪拜豪宅交易额同比上涨30.1%，印证市场对创新产品的追捧。