光谷青年城（以下简称“青年城”）位于洪山区新竹路 5 号，是2015 年还建的小区。小区受历史遗留问题影响，设计成为开放型小区，近 5 年来受各种原因影响，生活环境脏乱差现象非常严重，广大居民苦不堪言。小区物业为“村改企”物业，虽然解决了部分村民就业问题，但物业管理能力欠佳，专业程度不够，以至于积劳成疾病入膏肓。
2020 年 1 月新冠疫情爆发，小区成为重灾区，管理十分困难，疫情后期更是暴露不少问题，小区问题很多，目前主要是生活环境“脏 乱差”。
7 月中旬，青年城因为生活垃圾转运 不及时堆积成山，臭气熏天，并已通过媒体曝光，方才引起主管部门重视。现阶段武汉正在申报文明城市，并正在持续抗击新冠疫情。如果小区问题不能尽快得到解决，将极有可能影响文明城市申报和抗击疫情工作。
一、现阶段主要生活问题
1. 卫生环境没有保障。青年城早期规划严重不足，为开放式小区，同时受流动人员及小区人口影响，青年城卫生状况长期出于无序状态，是脏乱差的典型。主要表现在：（1）外部公共区域卫生无法保持：青年城外部空间巨大，有 3 个大型广场，各楼栋间还有几处小型广场。其中 2 栋-4 栋间广场主要用于生活，居民开展广场舞活动和宠物嬉戏，生活垃圾较少但动物粪 便较多；靠东 7 栋-8 栋等处广场商铺较多，主要用于商业，地面破损严重，油烟污垢难以清理；此外，各楼栋集中堆放生活垃圾的区域也被拾荒者占据（其中不乏居民），在武汉积极推行垃圾分类的今天， 青年城相关工作严重滞后。 （2）内部楼梯过道打扫不及时：青年城保洁工作一直处于外包状态，据悉青年城每栋楼仅安排 2 名清洁工，如果说外部环境有历史 遗留问题原因，内部清洁情况是可以通过加大投入加派人工完成的。以 7 栋为例：该建筑为 3 梯 25 户，过道及电梯厅面积约 200 平米（未计算安全楼梯区域），居住层数为 30 层，如此巨大的面积仅安排 2 名清洁人员，青年城高层公寓楼合计 10 栋，其效果可想而知。其次流动人口自我管理能力较差，随地丢弃杂物，没有相应管理条款，屡劝无效。7 栋曾在 4 月发生纵火事件，无业居民燃烧丢弃废品为乐，险些酿成大祸。第三，青年城是开放式小区，部分消费者在青年城商 铺消费餐饮，酒足饭饱之后就地解决，跑到住宅楼道方便，地下通道空气流动性差，臭气发酵，直冲室内，掩鼻而过，泪涕直流。（3）物业监督管理能力差：生活环境是健康生活的基础保障，居民（租户）多次反映相关情况，未能看到物业的有效管理效果。对于居民反映情况，物业方面多次推诿拖拉。
2. 房屋使用超过五年破损严重：青年城是还建房，建筑质量就不如普通住宅，经过五年居住使用，多处破损。第一个共性原因是还建小区偷工减料，其次是物业未能做到妥善维护，主要表现在：（1）室外公共区域：青年城道路规划未能完全做到人车分离，各栋之间的大小广场，均被汽车、电动车多次碾压，破损严重。（2）室内公共区域：室内公共区域多处破损，①墙砖脱落达一年之久未能填补；②楼道通风管道不仅堆放垃圾，也没有修复，暗房住户不敢打开通风扇换气；③电梯使用仅 5 年故障频发，按键失灵；④楼层过道照明电灯破损严重，业主租户实在无奈只得自行更换。（3）部分楼栋外墙：像 7 栋、5 栋等 3 梯 25 户（或更多）的外 墙已发生开裂现象，一旦发生暴雨狂风等极端天气，极易发生墙体开 裂现象，今年暴雨天气就发生了墙体脱落，万幸是夜间未能伤人。（4）部分消防设施：主要是设置在公共区域的消防设施，消防水管被人恶意破坏，砸开消防柜将其拉出，形同虚设，一旦发生火灾 根本无法正常使用。（5）部分公共设备：设置在公共区域的花坛、长椅破损严重，一部分设置成带座椅的木制花坛座椅摇摇欲坠，不能坐人，还有部分被抬到明显不是放花坛的地方，变成交通隔离墩。公共区域体现了小区精神面貌，也是广大居民日常生活的空间，青年城的公共区域问题如此严重，不仅影响了百姓的正常生活，也大大的拉低了光谷地区（特别还位于城市核心）的城市形象。
3. 地下停车场藏污纳垢理论上地下停车场问题可以分列于上述两个问题进行反映，但是青年城停车场位于地下，对于物业眼不见心不烦，所以问题比地面设施更为严重，所以作为一项重点问题单独描述。青年城停车场为两层，特别是-2 层，楼上是菜场（关山农贸市场），农贸市场也存在管理问题严重的现象，加上建筑本身质量基础太差，以至于原来按照商业体标准设计的停车场在 5 年之后几乎无法正常使用。（1）公共区域破损严重：原因同上，公共区域多处破损，如指示牌，安全门等等。同时菜场管理不善，大量的生产用水渗入-2 层，大面积污损墙壁；（2）道路积水及漏水：停车场内排水沟多年没有清扫，堆积淤泥，臭气熏天，排水功能丧失，已造成 13 栋等处积水严重，居民只能搭桥出入，非常不便；（3）交通指示不科学：地下停车场的规划也存在问题，交通指示牌不够科学，据了解很多司机按照指示牌走错；（4）缺少照明设备：部分区域的照明设备缺失，车辆入内之后很难辨认道路、指示，容易造成擦碰，引起不必要的纠纷，影响邻里关系。停车场位于地下，疏于管理多年，现在藏污纳垢，而被戏称为地下停尸房，很多业主宁可把车子停到外面，也不愿意将车停在自家楼下，足以证明地下停车场问题的严重性。
4. 小区规划欠妥车辆停放无序。青年城小区在之前的规划中明显有缺陷，虽然地下停车场位于小区地下，但是仍有大量汽车、电动车都停在了室外地面区域和室内区域。（1）擅自改变绿化带设计成停车场：青年城小区以北靠关山公园区域，之前设计为绿化带，但是现在已经被改为停车场；（2）步行道和车行道乱停乱放：由于地下停车场问题严重，不少车 主为了方便，干脆将车辆随意停放在室外公共区域，像步行道这些地方已经停满了车辆； （3）电动车停放室内公共区域及上楼严重：各栋楼公共区域均有电动车乱停乱放，严重堵塞了消防楼梯和安全通道，其中不乏僵尸车，同时物业疏于管理，大批电动车上楼充电，屡禁不止； （4）电动车停放区域遍布整个小区：由于青年城电动车数量过多，不得已设计了多个电动车车棚，现在电动车已停满整个青年城；（5）开放式小区道路规划设计不合理：青年城是一个典型的开放式小区，商铺多为餐饮，每天有大批外卖送餐人员出入，道路规划不合理造成外卖电动车随意穿越小区，小区老年人和少年儿童较多，极易发生交通事故；（6）青年城道路及车辆停放问题一直未能解决直接影响小区的消防安全问题，加上建筑消防还没有过关，一旦因为电动车充电起火，而又因为道路问题，消防车不能正常出入，一栋楼住户 700 多家近 2000 人，其后果不堪设想。（7）疫情后期，大批摩的侵入小区，占领各楼栋门口揽客，影响小区正常秩序，破坏小区形象。
5. 青年城狗患严重，宠物主人缺乏养护意识。青年城流动人口较多，以 18-35 岁年轻人为主。年轻人有养宠物的习惯，因此青年城各栋均有养猫养狗的居民。养猫居民尚且还能遵守秩序，一部分养狗的居民则完全没有养护责任心和公德意识。（1）聚众遛狗，深夜扰民，宠物狗随地大小便。养狗租户一般是临近 9 点到深夜 11 点左右在 2 栋广场集中，各类大型犬种满场飞奔，如金毛、边牧、萨摩耶（青年城有多只列入 34 大类的大型犬）等等，而且很多租户也没有牵绳的意识和习惯，两狗相争，又是一番缠斗，主人呵斥，矛盾激化。经常半夜鸡飞狗跳，好不热闹，周边多栋住户苦不堪言。（2）各类犬种几乎都没有办理相关手续。经热心居民劝诫，内涝期间天气较差，稍有收敛，但最近又有抬头之势，同时有经验的居民发现，根据《武汉养犬管理规定》，东湖新技术开发区属于限养区，青年城狗患问题几乎违反了第五条、第六条、第八条、第九条，第十三 条等涉及管理所有的条款。（3）究其源头，仍然是业委会缺失，物业不作为，为租户违规提供了大好条件。武汉市相关养犬规定：个人养犬的，应当向公安机关提交与住宅所在地居（村）民委员会或者业主委员会签订的养犬义务保证书。由于青年城没有业委会，租户无需申报，同时物业也没有行使其权利和义务，劝阻居民禁养大型犬，规范驯养中小型犬。
二、历史背景
光谷青年城一度被戏称为光谷贫民窟和光谷城寨，大大的影响了光谷的形象。究其历史原因，令人瞠目结舌，难以想象： 1. 关山村黑心领导勾结无良开发商，青年城金玉其外败絮其中。还建质量比一般还建房差，消防严重不过关，私自改换楼栋规划，最多三梯二十五户，每栋将近千户，业主租户混住，流动人口复杂。2. 村企和开发商毫无商业规划和管理经验，将原本封闭小区改为开放式小区，小区内部产生楼下商铺，楼上住家的混乱现象。3. 上和物业管理有限公司不作为，疏于管理，还建小区本身就难以管理，现在更是脏乱差的典型。上和物业是开发商自有物业管理公司（开发商另成立商业运营公
司）接手青年城伊始，曾引入专业人员，但是由于管理层非业内人士，不仅觊觎物业收入还逐渐废弃管理制度，基层人员能力欠佳，只要青年城能勉强维持运营就不再考虑深入维护的问题。对于业主、租户反映的各种情况，百般推诿，甚至置之不理，现阶段业主与物业关系剑拔弩张，物业也无法开展正常管理，业主更是不相信物业可以做好管理工作。疫情期间，青年城一片混乱，业主和滞留租户生活完全不能得到保障，一直到后期风险降低才逐渐恢复。但是武汉复工后，青年城每天发生多起业主与租户的纠纷，物业未能承担相应的疏导和缓冲的责任。同时物业对租户也疏于管理，青年城在近半年发生多起案件和自杀事件，其中 6 月下旬和 7 月中旬不到一个月内发生了两起跳楼自杀的事件，严重影响了小区的正常生活和声誉。7 月中旬，物业贪图方便，将生活垃圾私自堆放到原集贸市场院内，时间一长，乌烟瘴气，臭气熏天，4 栋、7 栋、3 栋居民苦不堪言，该事件曝光后，媒体介入才引起街道社区的重视从而解决，但是正如上述所言，小区内的卫生情况还是没有明显改善。由于物业形同虚设，居民未能形成良好的生活习惯，发生多起高空抛物的恶劣事件，砸伤、烫伤路人事件时有发生，连青年城保安室顶棚都是垃圾成堆，污痕斑斑，连保卫群众安全的安保室都尚且如此，其他地方可想一斑。
三、居民诉求
广大居民（部分业主、租户和商户）恳请上级部门重视青年城在疫情后期密切重视上述问题。1、居民诉求：（1）恳请上级主管部门敦促物业部门提高专业性：究其所以然，是青年城上和物业专业度不够，服务态度差，对于居民反映的问题解决不及时，执行效果低，可以说是不作为。对于物业的问题，广大居民深恶痛绝，恳请上级主管部门重视物业这些问题，上述问题但凡物业能够更尽一份力就不是现在积劳成疾，病入膏肓的局面。同时我们要求物业公布相关所有的工作规划、人力资源安排及管理规章制度，如果我们认为相关数据不能达到要求，必须修改；（2）要求物业服务部门增派更多保洁人员：增派更多的保洁人员到小区，加强巡视，做好自身的卫生工作才能督促住户保持,现阶 段人员明显不够，工作效率低下；（3）维护公共卫生设施：加强各楼栋公共卫生设施的保护，加强日常清洁和打扫，为垃圾分类工作做好准备；（4）修补已破损的设施设备场所：修补地面已破损的设施、设备和场所，确保居民的日常生活；（5）全方位修缮地下停车场：对地下停车场进行全方位的修缮 和规划，划分科学的车流动线，安装足够的照明设备，更换破损和无 法使用的摄像头；（6）重新规划室外停车区域及动线，引导机动车尽可能停到地下停车场；（7）加派安保人员，同时劝阻电动车上楼并加强日常巡逻；（8）加装足够的摄像头，防止高空坠物。
2、关于物业费情况：近段时间物业要求业主缴纳物业费，对此我们的意见如下：（1）首先保证在约定时间内保质保量完成上述的要求，在居民代表的监督审核后认为达标：（2）9 月份之前与居民代表沟通，公开物业现阶段在公共区域产 生的经济收益，作为维修工作成本，收益包括但不限于停车费、广告费、各类管理费等等；（3）根据国家规定同意并配合成立业委会或代行权机构；在主管部门的监督下，我们在公开公正公平的环境里提出合情合 理合法的诉求。我们更为担心的是，秋天过后疫情一旦反弹，青年城如此不堪一击的管理模式和脏乱差的环境，将为病毒肆虐提供了天然的环境，小区居民面临的又是一场不可想象的灾难。
3、所需政策支持。关山经贸集团是 2000 年之后“城中村改造”产权改造的的示范 企业，但是在近 10 年特别是近 5 年走了下坡路，青年城居民也不甘于现状，更是希望在街道和社区的带领下，贯彻市委市政府颁布的相 关的城市精神文明建设文件精神，共同建设新的光谷青年城。（1）建立街道-小区的日常沟通渠道：关山村问题由来已久，本文反映的情况只是冰山一角，并且影响到全体居民的日常生活，我们深知这是一个长期的、艰巨的、复杂的过程，因此我们希望建立一个可以随时与街道联系的沟通渠道，遇到任何问题第一时间与主管部门 领导汇报，并积极寻求解决方法。（2）由街道指导，迅速建立业委会并行使相关合法权利；青年城入住至今 5 年，仍未成立业主委员会，以至于既不能监督物业服务公司，又不能对租户进行约束管理，管理职能的缺失，是青年城问题的根本。青年城现在业主入住已经超过 5 年前，具有成立业委会的条 件，所以希望尽快成立业委会；（3）建立社区-物业-居民三位一体的自治共建体系：物业问题冰 冻三尺非一日之寒，我们深知要求物业迅速改变现状也是痴人说梦， 因此我们计划建立“社区-物业-居民”三位一体的自治共建体系，三 方共同担负起改变小区现状，重塑青年城形象的责任，我们计划成立 由街道作为指导单位，小区居民（业主和租户）共同组成的志愿者服务队，服务队为本小区居民提供力所能及的生活服务，配合街道社区 做好人口管理和防火防盗的工作，也在某些层面减轻物业管理的压力（相关方案附后）。光谷青年城（关山村）是光谷地区的地标性建筑，回顾过往 30 年，关山村见证了光谷成长辉煌的 30 年，背靠华中科技大学、中南民族大学等高校，服务了数不胜数的高新企业。但是，今天的光谷青年城在高歌猛进的时代停下了脚步，逐渐要消失在产权改革的潮头。关山集团本来可以作为产权改革的典型，但是现在也被很多小兄弟甩在了身后，光谷青年城的问题远不止环境脏乱差问题，环境的问题只是冰山一角，更多的历史遗留问题还待主管部门逐一彻查，给关山村居民一个明确的处理结果。我们是光谷青年城的代表，有祖祖辈辈在此安家落户的原住民，也有在光谷创业奋斗多年，将青春奉献在此的租户。为了保护我们共同的家园，引起主管部门对光谷青年城现状的重视，敦促物业行使正当责任义务，服务好小区。同时唤起广大居民（业主和租户）的主人翁意识，我们也在起草《光谷青年城业主自律公约》、《光谷青年城 租户自律公约》、《光谷青年城商户自律公约》，向小区推广，共同创建光谷青年城美好的未来。
光谷青年城全体业主
